Vi hade en brandskada i vår förening efter det att en avfyrad fyrverkeripjäs under nyårsnatten letade sig in på en balkong. Det blev brandskador ute på balkongen, men även sot- och rökskador inne i lägenheten. I vår fastighetsförsäkring har vi också en gemensam bostadsrättsförsäkring och vi tycker att skadorna inne i lägenheten ska regleras genom denna. Men skaderegleraren säger att den inte gäller i detta fall utan allt ska regleras genom fastighetsförsäkringen. Det kan väl inte stämma?
Dessvärre stämmer detta – låt mig försöka förklara varför: Det s.k. bostadsrättstillägget syftar till att försäkra den underhållsskyldighet som medlemmen har för skador i sin lägenhet enligt reglerna i Bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Detta gäller oavsett vilket bolag försäkringen finns i och oavsett om föreningen tecknat det som tillägg till fastighetsförsäkringen eller om medlemmen har skyddet via sin hemförsäkring.
Bostadsrättslagens huvudregel om medlemmens underhållsansvar finns i 7 kapitlet 12 §. Enligt denna ska medlemmen på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Fritt översatt – om något måste fixas i lägenheten är det jag som medlem som måste göra det eller bekosta det. Men paragrafen innehåller också några begränsningar och undantag för denna huvudregel. Det kanske viktigaste undantaget säger att medlemmen inte ansvarar för reparation på grund av brand- eller vattenledningsskada som han själv inte har förorsakat. I de fallen landar istället hela reparationsansvaret på föreningen.
I det aktuella fallet har lägenheten drabbats av en brandskada. Det finns inget som tyder på att medlemmen själv har avfyrat raketen, utan i nyårsnattens villervalla kan den ha kommit från vilket håll som helst. Därför har medlemmen inget underhållsansvar för skadorna enligt bostadsrättslagen och därför är heller inte bostadsrättsförsäkringen tillämplig. Istället måste föreningen bekosta all reparation och sanering av skadorna på byggnaden – såväl i lägenheten som i byggnaden i övrigt – och till sin hjälp har man fastighetsförsäkringen.
Föreningen kommer att drabbas av vissa kostnader på grund av skadan. Dels gäller ju fastighetsförsäkringen med en självrisk. Men fastighetsförsäkringen gör också ålderavdrag på vissa delar av reparationskostnaderna. Framförallt är det kostnader för målning, tapetsering och skador på lägenhetens ytskikt som det görs avdrag för, beroende av hur gamla de olika delarna var vid tiden för skadan. Det finns många som anser att föreningen
åtminstone borde kunna återkräva den sortens kostnader från medlemmen med tanke på att lägenheten efter reparationerna är i ett bättre skick, att bostadsrätten har ett högre värde än före skadan och att ålderavdragens storlek utgör ett mått på skillnaden före och efter skadan.
Denna fråga har dock avgjorts i en dom från Högsta Domstolen för några år sedan där man konstaterade att föreningen inte har rätt att kräva medlemmen på dessa kostnader. Det innebär att medlemmen inte får några kostnader alls för skadorna på lägenheten, utan de kostnader som inte ersätts genom fastighetsförsäkringen stannar på föreningen. Det avgörande för utgången i det här fallet är således att medlemmen själv inte har orsakat den aktuella brandskadan. Om det hade varit annorlunda, t.ex. att skadan hade berott på att medlemmen glömt adventsljusen tända, hade utgången blivit en helt annan.
I det fallet hade han fått tillbaka underhållsansvaret för skadorna på sin lägenhet – vilket hade kunnat hanteras av bostadsrättstillägget – samtidigt som han hade blivit skades-tåndsskyldig mot föreningen för deras kostnader (framförallt självrisken i fastighets-försäkringen) – vilket hade kunnat hanteras av hemförsäkringens ansvarsmoment.
