till Henning Hammar, bloggare, civilingenjör och doktor i fysik.
Utvecklingen av bostadspriser är styrd av utvecklingen i hyror och i direktavkastning. Det fastslår Henning Hammar, som driver bloggen ”Investerarfysikern” sedan 2014. Namnet
Investerarfysikern kommer från att han är civilingenjör i teknisk fysik och doktor i fysik. Förutom bloggen driver Henning ”Börslabbet” som hjälper privatinvesterare att investera systematiskt på börsen.
Så vad kommer att ge högst avkastning framöver börs eller bostad som investering?
– Bostad. Trots läget i dag så skulle jag säga att en belånad bostad som du äger ger högre avkastning på sikt. En bostad är både konsumtion och en investering. Det som främst ger avkastning är den hyra som du skulle ha betalat till dig själv om du haft en hyresbostad. Man måste alltid göra en jämförelse mellan en hyresbostad i samma storlek som en bostadsrätt – den avkastningen är med belåning fortfarande högre än börsen. Men man kommer inte att ”tjäna på” att köpa bostadsrätt på samma sätt som vihar gjort de senaste 30 åren.
Vad tror du om bostadspriserna på marknaden framöver?
– En intressant fråga. Jag tror att priserna kommer att fortsätta falla mer än 20 procent. Vi kommer att ha en svag marknad ett tag framöver, de flesta tror att det kommer att falla under våren och bottna under sommaren för att sedan gå upp igen. Jag tror inte på det utan snarare att det kommer att falla under 2023 och kanske bottnar året därpå. Vi kommer främst att se stora reala prisfall där bostadspriserna sjunker samtidigt som vi har
en hög inflation.
Vad baserar du detta på?
– Jag har studerat historiska prisfall och det är oftast inflation som orsakar stora prisfall kopplat till räntorna och därför faller priserna nu. Det har varit ett extremt räntekänsligt läge.
– Om man justerar för inflation, ränteökningar så kommer vi tillbaka till samma
prisnivå vi hade för tio år sedan när vi hade räntor som vi har idag. Bostadspriserna har gått från 5 000 till 40 000 kr/kvm i snitt i Sverige från 90-talet (det vill säga snittpriset på bostadsrätter i Sverige). Priserna på bostadsmarknaden har gått upp 3 gånger sedan år 2000 justerat för inflation.
Vad har du lärt dig om bostadsmarknaden och bostadsinvesteringar under de senaste åren?
– Självklart påverkas marknaden mycket av räntor och inflation. Det är ofta dessa nämnda kostnadschocker som får bostadspriserna på fall. Byggandet ger ett större utbud och mättar efterfrågan, det är vad våra politiker alltid velat göra. Många byggbolag har klarat sig på grund av låga räntor och har inte behövt sälja lägenheterna utan suttit på dem i stället. Nu behöver de betala höga räntor för allt de inte är sålt och det är det tomt i de
tidigare fulla orderböckerna.
Ska man investera i en bostadsrätt idag?
– Det tycker jag men om man kan vänta kan det bli bättre läge framöver. Vi bor i ett radhus som byggdes under förra fastighetskrisen – de gick inte att sälja då. Byggherren satte in öppna spisar senare för att få fart på försäljningen.
Du köpte bostadsrätt förra året – inte bästa tiden för ett bostadsköp?
– Det var mer behovsstyrt. Jag bor i Uppsala och köpte en prisvärd bostad. Lägenhetspriserna i Uppsala har legat ganska stilla de senaste åren.
