Förra veckans debatt om avgifter drog stor publik och genererade massor av frågor.
Borättredaktionen har tagit hjälp av debattörerna, Arturo Arques, privatekonom på Sparbankerna och Swedbank, och David Sundén, Ekonomie doktor och grundare av Branly men också av Storholmen Team Ekonomi för att besvara frågorna.
Ambitionen är att besvara varenda fråga som kommit in. Frågorna är på begäran anonymiserade.
”Christine, Styrelsemedlem”
Hur ska man tänka om man bokför enl. K2-regelverket och, som jag förstår det, bara får göra avskrivningar på investeringar i helt nya funktioner (alltså standardhöjande investeringar?)
Mohammad Alamin, Team Ekonomi:
Det är korrekt att endast standardhöjande delar får aktiveras.
”Christine, Styrelsemedlem”
Det underhåll vi utför det aktuella året blir alltså tvunget att kostnadsföras med hela beloppet det året. Plus att vi gör avskrivningar med 170 000 kr varje år. Om alla reparations- och underhållskostnader kostnadsförs på resultaträkningen när de utförs, vad ingår då i avskrivningarna?
Mohammad Alamin; Team Ekonomi: Det som ingår i avskrivningar är ursprungsinvesteringen av fastigheten och dess komponenter som skrivs av.
Arturo Arques: På kontot reparation (4300) bokförs oförutsedda reparationer. På kontot Underhåll (4549) bokförs service, underhåll). På kontot Avskrivningar bokförs endast avskrivningarna (Byggnader, Inventarier etc.)
“Christine, Styrelsemedlem:”
Och hur vet vi vad som är en ekonomi i balans?
Arturo Arques:När samtliga kostnader och intäkter är betalda. Årets resultat lika med noll. Men det räcker inte. Föreningen behöver också ett kassaflöde (sparande) utöver avskrivningar för att kompensera för inflationen.
David Sundén:Använder man K2 kan man inte veta om man är i balans baserat på resultaträkningen eftersom avskrivningarna troligtvis inte är rättvisande. Resultatet kan vara positivt, men föreningen kan ändå vara underfinansierad. Omvänt, resultatet kan vara negativt och föreningen kan vara överfinansierad. Med K2 går det inte att veta om ni är i balans om ni inte gör en särskild beräkning. Det är bl.a. sådant jag hjälper föreningar med.
Christine, Styrelsemedlem”:
Hur många år framåt ska föreningen gå plus och bygga på saldo på bankkontot och öka andelen Eget kapital?
Arturo Arques: Det beror på vad den tekniska underhållsplanen visar.
David Sundén: Det beror på vad som menas med plus. Över tid ska inte en förening gå med ”plus” eftersom föreningen då tar in mer medel än vad som behövs. Under långa perioder måste föreningen spara (gå med ”plus”) för att täcka de toppar av underhåll som dyker upp. Det är dessutom viktigt att inte bara sätta in de sparande pengarna på bankkontot (till låg eller ingen ränta). På sikt är det är alltid lönsamt att amortera sparade medel. Det ger en inflationssäkring och ränta på ränta-effekt som minskar skulden lite extra inför den dag man behöver låna för ett stort underhåll.
”Victor, Styrelseordförande:”
Vi är ju inte ett vinstdrivande företag utan ska ju på sikt gå +/- noll. Men på hur lång sikt? På t ex 20 års sikt, eller 50 eller 100? Vi (som bor i föreningen nu) ska ju inte vältra över kostnader på kommande generationer, men inte heller vara de som bekostar kommande generationers slitage… Så är målet att kommande generationer (t ex de som bor i föreningen om 20 år) ska ta över en förening med så mycket på plus på bankkontot som möjligt och med så lite lån som möjligt, eller en förening som i stort sett har samma skuldbörda och banksaldo osv som idag?
Arturo Arques: Om man går med underskott tre år i rad är med stor sannolikhet avgifterna för låga. Prioritera amortering. Det sänker kapitalkostnaderna, vilket även gynnar nuvarande medlemmar, och ökar möjligheterna att låna i framtiden för framtida medlemmar.
David Sundén: Styrelsens uppgift är att säkra att årets kostnader täcks av årets intäkter. I årets kostnader ingår även årets slitage inte bara drift- och kapitalkostnader. Hur stort årets slitage är framgår av en bra underhållsplan.
Mitt råd är att med regelbundna intervall göra en ekonomisk plan för föreningen på cirka fem år, med hänsyn tagen till den minst 50-åriga UH-planen. Den ger styrelsen en möjlighet att styra ekonomin mjukare och ta hänsyn till makroekonomiska svängningar, som räntesvängningar, ändrad inflation mm.
Med tanke på den ökade osäkerheten vad gäller inflation och räntor framöver är det just nu ett ypperligt tillfälle att ta fram en sådan plan. Då kan man planera för det värsta och hoppas på det bästa. Ingen styrelsemedlem vill stå till svars på stämman om tre år och säga att de inte planerade för högre inflation och högre räntor.
”Peter, Styrelseledamot”
Hur anser ni att t.ex. en ny hiss bör finansieras? Med lån eller likvida medel? Förutsättningen är att föreningen i dagsläget saknar lån och har en mycket stark ekonomi.
Arturo Arques:Svaret beror på den tekniska underhållsplanen och vad den visar. Det finns inget egenvärde i att ha lån. Tänk på att lån i föreningen kostar mer än lån hos medlemmarna eftersom medlemmarna kan göra ränteavdrag det kan inte föreningen göra.
David Sundén: Frågan är lite märkligt ställd. Antingen har man sparat till hissen eller inte. Har man sparat så finns medlen antingen på ett ”sparkonto” eller så har de använts till amorteringar. Rekommendationen är att amortera för då får man indirekt kapitaltillskott.
Har man inte sparat till hissen så finns inget annat val än att låna. Och det kanske banken inte går med på om man har för hög skuld. Detta är ett av de värsta scenarier en förening kan hamna i eftersom det antingen kräver kapitaltillskott från medlemmarna eller att underhållet uteblir med ännu större risker.
”Lennart, Styrelseledamot”
Jag vill gärna ha svar på hur debattörerna ser på balanseringen av UH/reparationer kontra nyinvesteringar med ny teknik. Vi ser att tex UH/reparationer har ÖKAT efter att vi bytt till spritt nya hissar varför – – Ny teknik – Affärsmodell där hissleverantören tar ut högre servicekostnader – Känsligare teknik Dvs driftskostnaden efter investering är komponentavskrivning på 20-25 år + ökade UH kostnader Hur ska man kalkylera drift och UH på nya prylar som kostar mer att underhålla ? Finns nyckeltal för UH på tex nya hissar ?
Arturo Arques:Tyvärr ett problem som blir allt vanligare. Teknikutvecklingen går inte alltid framåt. Var noga med vad ni köper och fokusera inte bara på lägsta inköpspriset utan på lägsta totalkostnaden inklusive reparationer, underhåll, livslängd/avskrvningstider etc.
David Sundén: Håller med Arturo. Enda sättet är att konkurrensupphandla service/reparationer av hissen. Tyvärr prisar de stora bolagen gärna ut sig. Det finns bra alternativa leverantörer. Men det är viktigt med konkurrensutsättning och referenser.
”Lennart, Styrelseledamot”
Vad är värt mest: A) Företag som hyr en lokal = trygg inkomst B) Säga upp avtal och bygga om och sälja ytan som BRF lägenheter A) ger löpande cashflow B) ger en inkomst som reducerar våra lån = minskade räntekostnader Hur ska man kalkylera detta ?
AA:Gör en vanlig investeringskalkyl. Se vilket alternativ som ger högts avkastning. Över tid (historiskt) har det varit bäst att behålla och hyra ut.
DS: Endast en kostnads/intäktskalkyl kan besvara den frågan.
”Lennart, Styrelseledamot”
Min fråga handlar egentligen om relationen lån och avgift. Vi har som policy att minska våra lån och ha en amortering som är synkad med våra avskrivningar. Då vi tillämpar K3 – komponentavskrivning kommer är vår förhoppning att få ner vår låneskuld som idag ligger på ca 30 mkr på 60 lägenheter. Det kan innebära att vi tvingas höja avgiften för att klara amorteringen och möta inflationen/prisökningarna som är på gång nu. Min fråga är – är det en rimlig strategi dvs att säkra en lagom amorteringstakt synkad med användningen och underhållet på det vi investerat. En kompletterande investering = högre amortering = avgiftshöjning. Vill gärna ha debattörernas synpunkt på detta !
AA:Avgifterna ska naturligtvis täcka drift-, kapital- och slitagekostnaderna (avskrivningarna). Utöver det behöver ni avsätta pengar till yttre reparationsfond. Vid en inflation på två procent behövs en avsättning på minst 0,3 procent och förmodligen närmare 0,6 procent av byggnadsvärdet varje år.
”Hans, Styrelseledamot”
I vår brf har vi en “Upplåtelsefond” i balansräkningen som vi uppfattar som det överpris/vinst som byggfirman tog i projektet. Det är alltså inte en real tillgång som vi har en slitagekostnad för men trots det baseras avskrivningarna på inköpspriset. Hur ser ni på detta?
AA: Svårt att svara på. Jag skulle behöva se årsredovisningen och/eller den ekonomiska planen.
Anita, kassör:
| Bör man ta höjd för kommande räntehöjningar i nuvarande avgifter eller ska ev kommande räntehöjningar endast drabba kommande generationen?
AA: När man lägger budgeten för nästa år bör ni använda er av den räntan ni tror kommer att gälla för nästa år. DS: Man ska inte ta ut avgifter för möjliga framtida högre räntekostnader. Däremot bör man ha en buffert så man kan jämna ut ekonomin över ett par år i stället för att behöva höja/sänka avgiften i takt med att räntan ändras. ”Anita; kassör:” |
| Hur tycker ni att belåningsgraden har betydelse för principen att varje generation ska stå sina egna kostnader? Dvs håller argument på temat att det inte spelar någon roll om vi ökar belåningen (kr) så länge inte belåningsgraden ökar. Med 50-årig underhållsplan där årlig kostnad (nuvärde) är 1 mkr och den inte klaras av utan lånefinansiering – är det en signal om att avgiften är för låg? |
AA:Ja, det är det. Beräkna hur mycket ni kan belåna föreningen. Tänk på att belåningsgraden normalt behöver ligga på 20-25 procent. Det som inte kan finansieras med banklån behöver ni spara ihop via årsavgifterna.
”Olof, Styrelseordförande”:
Hur ska man tänka kring avskrivningar och förväntat värde över tid? Om man följer underhållsplan så har ju inte fastigheten värde 0 efter avskrivningstidens slut?
AA: Nej, men väl de byggnadskomponenter som ni ska ersätta. Dessutom: har ni tänkt att sälja fastigheten (marken)? Förmodligen inte. Så värdet på fastigheten kommer bara realiseras om ni går i konkurs och det får vi hoppas aldrig blir aktuellt. Fastigheten kan användas som pant och säkerhet när ni lånar och det är bra. Mycket bättre än att ha en tomrätt. Kör K3, använd rätt avskrivningstider och ta ut årsavgifter som täcker SAMTLIGA KOSTNADER. Se vad den tekniska underhållsplanen och planera avsättningen till yttre fond efter den tekniska underhållsplanen och en belåningsgrad på 20-25 procent.
”Anders, styrelseledamot”
När/hur bör man justera fastighetens värde och/eller avskrivningens storlek? Bör/kan/får man “öka” fastighetens värde när visst underhåll gjorts t.ex. lägga om tak, stambyte, ny UC?
AA: I praktiken aldrig. Högre fastigehetsvärde innebär högre fastighetsskatt/ fastighetsavgift. Vem vill betala mer än nödvändigt i skatt/agift? Avskrivningar får inte göras på marken/fastigheten. Avskrivningar sker endast på byggnader och inventarier. Dessa har en begränsad livslängd. Skriv av dem med rimliga avskrivningstider.
”Ingrid, styrelseledamot:”
Hur ska man tänka kring avgifter för större framtida underhållskostnader när föreningen har hyreslägenheter som “dold tillgång” och som kommer att säljas av framöver? Vi anser att föreningen i detta läge gör mest rätt i att planera för att ta upp lån från banken för större renoveringar, som föreningen kan betala av då lägenheter säljs.
AA:Motfråga: Dessa dolda tillgångar är föreningens. Varför ska just dessa dolda tillgångar bara tillfalla nuvarande medlemmar (vilket blir fallet om ni säljer lägenheterna och använder pengarna till att sänka avgiften nu? När de säljs, amortera eller investera. Då finns värdet kvar i föreningen, till gagn för nuvarande och framtida medlemmar.
DS: Jag kanske missförstår upplägget. Men för mig låter det som att man sänker avgifterna och låter bli att täcka slitaget. När väl underhållet ska betalas så säljer man av tillgångar. Därefter behöver avgifterna höjas eftersom det inte finns mer tillgångar att sälja. Eftersom tillgångarna inte investerades eller amorterades så tillfaller allt värde av försäljningarna de medlemmar som inte betalade för slitaget. Inte ok enligt mig.
”Marcus, Styrelseordförande:”
Om en förening har gått med vinst under några år och ändå har beslutat om en höjning av avgiften inför nästa år (avgiften har varit oförändrad under minst 10 år) främst pga att vi kommer ha ökade kostnader för kommande underhåll enligt underhållsplanen – hur ska man enklast förklara det för våra medlemmar?
Har ibland fått frågor om att “vi har ju gått med vinst – varför kan vi inte använda den vinsten till kommande underhåll”…
AA:Ta fram en teknisk underhållsplan på 50 år, gå över till K3, förklara att föreningen inte kan ha en belåningsgrad på mer än ca 20-25 procent så ska du se att även de mest motsträviga medlemmarna förstår. Gör de inte det – hänvisa dem till mig. 😊
DS: Så länge ni inte använder K3 garanterar ”vinst” i resultaträkningen ingenting. Hur vet ni att föreningens underhållskostnader på sikt säkras av den ”vinsten”?
”Stefan, kassör:”
I vår förenings styrelse är jag ekonomiansvarig och jag har lite svårt att få medhåll för mina åsikter om hur höga avgifter vi bör ta ut. Det jag särskilt vill få synpunkter på är hur man bör resonera när det gäller föreningens resultaträkning och balansräkning. Jag anser att föreningen över tid bör göra ett +/- 0-resultat – varken vinst eller förlust – medan andra menar att föreningen kan gå med en smärre förlust så länge likviditeten är tillfredsställande (pga att avskrivningarna inte påverkar likviditeten på kort sikt). Vi har låtit ta fram en underhållsplan – som täcker 50 år framåt i tiden – där underhållskostnaderna för de första 15 åren är ganska låga, men det genomsnittliga underhållet för hela perioden per år är väldigt höga. Hur ska man tänka när det gäller avsättningen till fonden för yttre underhåll. Vi tillämpar fn K2, men vad blir konsekvenserna om vi skulle gå över till K3?
AA: Självklart ska ni ta in årsavgifter som täcker slitagekostnaden för samtliga byggnadskomponenter. Ni sliter väl även på hissen idag även om den inte byts ut förrän om 30 år? Syftet med att ha en teknisk underhållsplan som sträcker sig i 50 år är för att få med samtliga kostnader och därmed inte missa några kostnader. Alla föreningar behöver ett positivt kassaflöde. Har man inte det försätts man i konkurs. Frågan är hur stort positivt kassaflöde man behöver. Det avgörs av slitagekostnaden, inflationen och föreningens möjligheter att belåna sig. Gå över till K3, använd rätt avskrivningstider, utgå från Riksbankens inflationsmål på två procent, avsätt minst 0,3-0,6 procent av byggnadsvärdet till yttre fond och täck samtliga kostnader inklusive avsättning till yttre fond.
”Stefan, Kassör”
Det vore intressant med lite synpunkter på hur man ska tänka när det gäller föreningens årliga resultat, avsättning till UH-fond för yttre underhåll mm. Min uppfattning är att avgifterna ska sättas så att föreningens resultat över tid blir +-0, men att även avsättningen till UH-fonden ska täckas av dem. Detta innebär ju att föreningen de år underhållskostnaderna är låga går med vinst, men tvärtom när underhållskostnaderna är höga. I detta sammanhang vore det också bra att få synpunkter på om man ska tillämpa K2 eller K3 i redovisningen.
AA: Kör ni K3 blir svängningarna i resultat mycket mindre och mer rättvisande. K2 är ett otyg. K3 gör det också möjligt att kunna härleda att avskrivningarna är rimliga. K3 tillsammans med en teknisk underhållsplan på 50 år är guld värt.
”Erik, styrelseledamot:”
En fråga som kanske kan belysas är varför man inom lagstiftningen inte tillåter att man får nyttja upplåtelsefonden för att skriva av övervärden i en fastighet. Normalt sett betalar en brf ett överpris på sin fastighet när man köper den av byggfirman. Vi har analyserat vår situation i och med övervägandet att gå över till K3 från K2 och då kommit fram till att komponentvärdena enligt vår 50 åriga underhållsplan ligger långt under det bokförda värdet. Likaså är i bokfört värde komponenter som föreningen inte råder över inkluderade. Ex vis badrumsinredning, köks d:o, golv och andra ytbeklädningar.
AA: Jag skulle gärna vilja ta del av den analysen! K2 är ett otyg och borde inte få vara tillåten att använda. I SOU 2017:31 Ökat konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden förklaras ingående varför K3 är att föredra. Läs den. Det är inte av en slump som vi i den statliga utredningen föreslår K3 för alla föreningar.
