Lokaler som hyrs enligt separata avtal regleras i jordabalkens 12 kapitel, den så kallade hyreslagen. Lokaler är inte endast kommersiella lokaler, förråd och liknande, utan innefattar även garage.
Hur ska föreningen gå till väga för att höja hyran för en lokal?
Föreningen är hyresvärd till lokalhyresgästen och är dem som beslutar om att ändra hyran. Ett sådant beslut fattas av styrelsen och därmed inte stämman.
Det finns två möjliga sätt att gå till väga för föreningen att höja hyran för lokalhyresgästen, antingen genom en frivillig överenskommelse eller säga upp avtalet för villkorsändring. Eftersom en höjning av hyran är en villkorsändring krävs det att avtalet sägs upp för villkorsändring till hyrestidens utgång.
En uppsägning gjord av hyresvärden ska uppfylla formkrav på innehållet för att uppsägningen ska vara giltig och formellt korrekt. Saknas ett eller flera formkrav är uppsägningen utan verkan och en ny uppsägning med iakttagande av aktuell uppsägningstid måste beaktas. Det är inte möjligt att komplettera en uppsägning som inte uppfyller formkravet.
Uppsägningshandlingen ska vara skriftlig och ställd till den eller de som är hyresgäster. Uppsägningen ska delges hyresgästen. I uppsägningen ska det innehålla uppgifter om hyresgästens organisationsnummer, hyresvärdens organisationsnummer, hyresobjektet, det datum till avtalet sägs upp till samt vilka villkorsändringar som begärs för en förlängning. Ändringarna ska vara klart formulerade och tydligt framgå antingen genom att vara bifogade till hyresavtalet eller genom en formulering som beskriver vad som begärs för förläggning av hyresförhållandet.
Vidare ska det i uppsägningen finnas ett stycke med innehållet att om förlängning av hyresförhållandet inte kan komma till stånd och hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken, har hyresgästen att inom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Till vilket belopp ska föreningen höja hyran till?
Hyran ska vara skälig (marknadsmässig) och följa god sed i hyresförhållanden. Det är inte möjligt för hyresvärden att höja hyran fritt. Vad som ska betraktas som skälig hyra ska bedömas med marknadshyran och med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Det är därmed marknaden som avgör och påverka hyresnivån. Att det inte är möjligt för hyresvärden att höja hyran fritt är en följd av det indirekta besittningsskyddet som lokalhyresgästen som huvudregel får efter nio månader. En stor procentuell höjning kan dock vara godtagbart om hyran är väldigt låg och inte har höjts på länge.
En hyreshöjning som skett utan att en överenskommelse mellan partnerna finns eller att hyresavtalet har sagts upp för villkorsändring är ogiltig med konsekvens att hyresavtalet löper på en ytterligare hyresperiod på oförändrade hyresvillkor. Föreningen kan alltså inte endast avisera hyresgästen om hyreshöjningen eller skrivit in den nya hyran i hyresavierna, i sådant fall är höjning ogiltig.
Momsen för lokaler är direkt kopplad till hyran och justeras därmed som en effekt av hyresjusteringen.
Om hyresgästen inte accepterar de nya hyresvillkoren som begärs för förlängning av hyresavtalet kan hyresgästen hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling. Det är dock sällsynt att garagehyresgäster vänder sig till hyresnämnden.
Visar det sig att parterna inte kommer överens och de nya hyresvillkoren inte accepteras av parterna träder hyresgästens indirekta besittningsskydd in. Det innebär i korthet att lokalhyresgästen kan ha rätt till skadestånd på grund av att de förlorar rätten att sitta kvar i lokalen och är tvungna att flytta. Hyresgästen måste hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling inom en viss tid från uppsägningen för att behålla rätten till ett eventuellt skadestånd.
Sammanfattningsvis är det mycket att tänka på för en förening som önskar höja hyran, och det är inte alltid enkelt att känna till alla regler, krav och eventuella fällor.
Vi på Borätt forum Juridik hjälper er gärna med att besvara frågor, stötta i processen eller vara med hela vägen.
Se även filmen om “Undvik fallgropar och dyra kostnader – Så får ni koll på lokalavtalen i föreningen”
Länk till filmen: https://borattforum.se/undvik-fallgropar-och-dyra-kostnader-sa-far-ni-koll-pa-lokalavtalen-i-foreningen/
