Halverade avgifter och kraftigt ökade marknadsvärden. Det låter som ett vackert luftslott för en bostadsrättsinnehavare. Men det är en dröm som kan bli sann. Det vet de boende på Brf Bokskogen. Hemligheten stavas kapitaltillskott.
I föreningen Bokskogen ligger precis i kanten av Sveriges nordligaste bokskog. Vackert. Barnvänligt. Fina strövområden. Bara fem minuters gångväg till Ekerö centrum.
– Ändå köpte jag min femma här oförskämt billigt, berättar Kristian Helde, ordförande i bostadsrättsföreningens styrelse.Men det var på bekostnad av väldigt, väldigt höga månads-avgifter.
– Det fanns en uppgiven känsla kring insatsernas marknadsvärden. Med så höga avgifter kan man lika gärna bo i hyresrätt.
Kristian och resten av styrelsen slet hårt för att försöka få ner avgifterna.
– Vi stålbadade ekonomin. Tittade genom alla avtal. Men vad vi än gjorde blev besparingen knappt märkbar. Ungefär hälften av avgifternas storlek bestod av räntekostnader. För att kunna sänka avgifterna var vi tvungna att göra något åt katastroflånen.
Vanlig situation
Situationen är långt ifrån unik. 80 och 90-talens stora statliga räntebidrag och befriande från fastighetsskatt ledde in många föreningar i en förrädisk skuldfälla. Nu måste de boende betala priset. År 2007 förändrades skattereglerna för bostadsrättsföreningar och efter detta finns det inget som helst skäl att ha en enda krona i lån för en bostadsrättsförening.
– Det är mycket bättre att privatpersonerna tar lånen. Annars kastar man bort 30 procent av räntebidragen, och eldar helt enkelt för kråkorna, säger Kristian.
Han pratar alltså om kapitaltillskott. Bostadsrättsföreningens medlemmar bidrar med kapital till bostadsrättsföreningen. Brf Bokskogens medlemmar röstade i december förra året genom ett sådant förslag med total majoritet.
– Föreningens lån är dyrare, och de enskilda medlemmarna har ingen som helst kontroll över dem. Nu kan man själv bestämma villkoren, och tillgodoräkna sig ränteavdragen. Vi har på detta sätt enkelt halverat månadsavgifterna, och marknadsvärdena har höjts radikalt.
Blundar för föreningens lån
Brf Bokskogen anlitade Ulf Bergdahl på Berg Fastighetsjuridik AB för att genomföra kapitaltillskottet.
– Egentligen är detta inget svårt, säger Ulf. Men man måste vara väldigt pedagogisk när man förklarar. Om inte styrelsen är extremt duktig blir det lätt infekterat.
– Bostadsrättsinnehavarna blundar ofta för att de faktiskt har en del av föreningens skuld. De får ta konsekvenserna av andras beslut, vare sig de vill eller inte. Och att sitta och sia om en ränteutveckling är inte ett lämpligt uppdrag för en styrelse. De ska lägga sin kraft på viktiga beslut kring drift och liknande, menar Ulf.
Ett räkneexempel
Vi utgår från en lägenhet som idag har ett marknadsvärde på 1.000.000 kr och månadsavgift på 6.000 kr /mån. Låt oss kalla bostadsrättsinnehavaren för Eva. Föreningen har en skuld på 7.000.000 kr, ränta 4 procent. Denna lägenhet har en andel av föreningens skulder på 10 procent, d v s 700.000 kr. Extra föreningsstämma beslutar om kapitaltillskott på totalt 7.000.000 kr. Eva lånar 700.000 kr av banken till en ränta på 4 procent och betalar in det till föreningen.
Effekten blir att föreningen blir skuldfri. Av månadsavgiften på 6.000 kr har en stor del utgjorts av räntor på lånet som föreningen haft, 700.000 kr x 4 procent = 28.000 kr/ år d v s 2.333 kr/mån. Efter kapitaltillskottet sänks månadsavgiften med 2.333 kr till 3.667 kr.
Eva får nu istället betala ränta till banken direkt, 2.333 kr/mån, av detta får hon tillbaka 700 kr i månaden från Skatteverket i form av ränteavdrag 30 procent. Eva sänker sin boendekostnad med 700 kr netto i månaden, lika mycket som ränteavdraget är värt.
Matematiskt, skulle man kunna säga, stiger marknadsvärdet från 1.000.000 kr till 2.000.000 kr som en direkt följd av att månadsavgiften sänkts. Så här:
Marknadsvärdet stiger med 300.000 mer än kapitaltillskottet på 700.000 kr, vilket är exakt 30 procent = ränteavdraget.
