På historisk mark, strax utanför Sigtunas idylliska stadskärna ligger brf Klockstapeln. Nära granne med Sigtunastiftelsen och Sigtunaskolan. Bedårande utsikt över Sigtunafjärden. Solceller på taket. En välskött förening, trevlig att bo i.
– Nu ja! Men i år är det första gången som vi befinner oss i ett slags normalläge, utan ständiga brandkårsutryckningar, säger ordförande Dan Ståhl, när vi ses på kontoret i bottenplanet på hans souterränglägenhet, där föreningens styrelse brukar jobba.
Sedan inflyttningen sommaren 2017 har kriserna avlöst varandra.
Mårten Flink, styrelseledamot och tekniskt ansvarig, är uppvuxen 500 meter från Klockstapeln. När han var barn tillhörde huset, som är byggt på 1930-talet, Kyrkans Ungdom.
Det köptes på 2010-talet av en liten grupp investerare för att byggas om till bostadsrättsförening. En av investerarna var också engagerade i det byggbolag, Villa Total, som skulle bygga om huset. En interimsstyrelse bildades 2015.
Allt verkade perfekt…
– När jag och min fru letade bostad i Sigtuna föll vi direkt för Klockstapeln. Läget är perfekt, lägenheterna såg jättefina ut och föreningen hade hälften så stora lån som nybyggena i den nya områdena i staden.
I juni 2017 flyttade de och övriga grannar in. Då lade byggbolaget ner arbetet och försvann trots att huset inte var färdigt.
Det visade sig att byggbolaget var skyldiga investerargruppen 20 miljoner för marken och byggnaderna, men de tänkte att de skulle lämpa över den skulden på föreningen. Planen tycks ha varit att sätta bostadsrättsföreningen i konkurs, så att byggbolaget skulle få ut pengarna. I början av december dök en delgivningsman upp med 20-miljonerskravet på föreningen.
Till saken hör också att byggbolagets ekonomichef var ordförande i interimsstyrelsen.
Jurister kopplas in
– Först var vi helt chockade. Vi insåg att vi var på väg att förlora både våra pengar och bostaden, så det var bara att kavla upp ärmarna och börja jobba, berättar Mårten Flink.
De nya borättsinnehavarna samlades till krismöte, avsatte interimsstyrelsen och tog kontakt med de övriga investerarna som också höll på att bli blåsta.
Med hjälp av skickliga jurister lyckades investerarna och föreningen komma undan betalningskravet.
Nu stod man med ett hus fullt av brister. Byggbolaget fick komma tillbaka och färdigställa bygget. Det gick sådär.
Den vintern var temperaturen i lägenheterna 14 grader. Ändå skenade energiförbrukningen.
Fullt av byggfel
– Nu var vi tvungna att hitta en riktigt bra entreprenör som kunde reda ut vad som behövde göras för att få ordning på värmesystemet och som vi skulle kunna lita på i fortsättningen, säger Mårten Flink.
Man valde ett stort välrenommerat bolag som upptäckte att värmepumpen var kraftigt underdimensionerad och måste bytas, samt att installationer i övrigt var behäftade med mängder av fel.
Föreningen fick stå för färdigställandet av fastigheten själva.
Mårten Flink berättar att han lagt ner 100-tals arbetstimmar varje år tillsammans med övriga styrelsen. Först för att rädda föreningen, sedan på att förbättra föreningens ekonomi genom kloka teknikinvesteringar och bra avtal.
Nu är föreningens ekonomi god.
Mer att göra
Ordförande Dan Ståhl var inte med under föreningens första turbulenta tid. Han köpte sin lägenhet först några år senare, av en av cheferna i Villa Total.
– Lägenheten hade stått tom. Det verkade som säljaren behövde pengar snabbt så jag fick ett bra pris, säger han.
Dan Ståhl som arbetat mycket med effektivisering, lean-managemet, i stora organisationer gick in som ordförande med insikten att det fanns ytterligare förbättringar att göra när de akuta kriserna klarats av. Han och den teknikintresserade Mårten Flink blev snabbt ett radarpar. De diskuterar dagligen olika lösningar.
Vi tar en rundtur. Första stoppet är undercentralen, där en stor förbättrings- och målstyrningstavla upptar en vägg. Här syns diagram över elanvändning, solcellseffekt, överskott som sålts till Vattenfall och mycket annat.
– När vi installerade solceller fick vi ner elförbrukningen osannolikt mycket. Det visade sig att Vattenfall under lång tid lyckats mäta förbrukningen dubbelt.Hur många föreningar råkar ut för det utan att det upptäcks, undrar Dan Ståhl.
Solcellerna kom på plats inför våren 2022 och har gett ett överskott under hela sommaren, så föreningen har i princip haft gratis el. Den entreprenör de valde övertygade dem om att välja solceller med optimering, det vill säga att om några av solcellerna skuggas av exempelvis ett träd under en del av dagen så påverkas inte hela anläggningen.
Nu klurar de på att installera vertikala vindsnurror, som skulle kunna generera bra med el också under vintern.
Men det gäller att skynda långsamt, utvärdera olika alternativ, rådgöra med experter.
Laddstolpar står högt på listan över framtida investeringar, men med tanke på att regelverket kring laddstolpar och elbilar ännu är ganska outvecklat gäller det att fundera ett varv till.
– Vi hade tänkt sätta dem i befintlig carport, men behöver nog utvärdera säkerheten innan vi fattar beslut, säger Mårten Flink, med en nick mot ytterväggens träpanel.
Gemenskap och långsiktighet
Brf Klockstapeln är en liten förening med 13 lägenheter. Svårigheterna har skapat en stark gemenskap bland medlemmarna. Runt huset prunkar rabatterna och gräsmattan är smaragdgrön. Ett par av medlemmarna ägnar mycket tid och möda åt att planera och sköta gården.
– Vi lägger 1000 kronor per lägenhet och år på att skapa utomhustrivsel, säger Dan Ståhl och visar stolt rabatten mot gatan som han själv grävt upp och planterat med härdiga rosor.
Dyrtiderna och allt turbulens till trots har föreningen hållit samma avgift sedan starten och ingen höjning är planerad i närtid.
– Vi ser alltid minst två år framåt. Vi band våra lån i god tid, vi har förhandlat oss till riktigt bra elavtal och är uppmärksamma i all upphandling. När vi väljer entreprenörer ser vi till att hitta företag som kan ta ett helhetsansvar och som är intresserade av att diskutera olika lösningar, förklarar de.
Visst kräver det mycket jobb och ständiga diskussioner. Från början kämpade föreningen för sin överlevnad. Hade de nyinflyttade gett upp skulle de ha förlorat allt. Sedan har man fortsatt. Belöningen ligger i att fastigheten ökar i värde.
– Jag förstår att alla föreningar inte kan jobba som vi, men många skulle kunna vässa sitt arbete för att stoppa pengablödning. Mångas ekonomi dräneras av oförmånliga avtal och av att man köper tjänster som kanske inte utförs eller som föreningen inte behöver, säger Dan Ståhl.
Sista käftsmällen?
En dag våren 2022 kom det som de hoppas var den sista käftsmällen för föreningen:
Ett brev från Sigtuna kommun med hot om ett högt vite för att föreningen inte ansökt om bygglov för en del av fastigheten.
När de gick tillbaka i annalerna fann de att en person som hade anlitats av Villa Total fått rundligt betalt för att göra bygglovsansökan men aldrig slutfört uppgiften.
I ett sådant läge finns bara en sak att göra:
– Äg problemet! Vi ringde upp kommunen, förklarade hur det låg till, fick lite respit, ringde runt efter någon kunnig som kunde hjälpa oss och hittade en man i Uppsala som kom hit, besiktigade, sammanställde den dokumentation som krävdes och fick in papprena i tid. Han debiterade 15 000 spänn.
I september i år talas vi vid igen. Dan Ståhl berättar att föreningen har klarat det senaste årets räntehöjningar och skenande elpriser utan problem. Avgiften kommer inte att behöva höjas, förvaltningen ger ett överskott på 140 000 kronor per år och det finns en miljon kronor i kassan.
– Vår solcellsanläggning producerar ett överskott. Vi har ett avtal som vi förhandlade oss till när elpriset låg lågt. Nu säljer vi den el vi producerar på dagen till spotpris och köper tillbaka på natten för 39 öre per kwh. Ju dyrare elen är desto bättre tjänar vi. Under vintern 2022–2023 betalade vi inga elräkningar alls. I stället fick vi tillbaka 60 000 kronor från Vattenfall, säger han.
Föreningen har också låga räntekostnader. Man har amorterat mycket för att kunna klara kommande räntehöjningar.
– Vi insåg för ett par år sedan att lågränteläget inte skulle vara för evigt och därför tog vi höjd för tuffare tider. Det är så man måste tänka. En brf ska drivas som ett företag, säger han.
Tidigare publicerad i Borätt 5/2022
