I Skanskas nybyggda projekt Verkstan 1 i Umeå finns ett trettiotal lägenheter kvar. Föreningen består av 5 hus med 160 lägenheter. De första lägenheterna stod inflyttningsklara för ett år sedan, och de sista beräknas vara klara för inflyttning i vår.
Projektet andas lyx, med takterrasser och genomgående parkettgolv. Byggt för en redan svunnen tid då räntorna var nära noll. Byggkostnaderna uppges i den ekonomiska planen ligga på över 60 000 kronor per kvadratmeter, en bra bit över genomsnittet. Föreningen är högt belånad, avgifterna är tämligen höga 6–7000 kronor för en trea.
För att köparna ska våga slå till erbjuder Skanska så kallad räntegaranti.
På sin hemsida skriver Skanska:
”Räntegarantin innebär att Skanska kompenserar för den höjda kostnaden för bostadsrättsföreningens lån under de första åren. På så vis slipper du och dina grannar riskera kraftigt höjda månadsavgifter i ert nya hem.”
Men vad innebär räntegaranti? Och hur stor trygghet ger en sådan?
Skanskas hemsida hänvisar till mäklaren Erika Jansson på MOHV som förklarar att den kalkylränta som avgifterna är beräknade på sattes när räntorna var lägre.
Nu är projektet snart färdigbyggt. Föreningen har fortfarande en interimsstyrelse, men i vår kommer de boende att bilda den ordinarie styrelsen. Då tar de boende över ansvaret för föreningen och de fem lån som finns. Lånen kommer att ha en högre ränta än den kalkylränta som avgifterna är baserade på. Om den högre räntekostnaden slår igenom direkt skulle avgifterna behöva höjas kraftigt.
Konsekvensen av högre avgifter skulle kunna bli att köpare hoppar av, eller att byggföretaget skulle behöva sänka priset på lägenheterna.
Skanskas taktik är att stå för mellanskillnaden mellan kalkylränta och den nya räntan under den första räntebindningsperioden.
Det mildrar chocken.
Erika Jansson förklarar att de fem lånen kommer att ha olika räntebindningstider, så höjningar kommer att ske i små steg.
Man kan möjligen hoppas att räntan har hunnit sjunka inför nästa räntebindningsperiod.
Borätt forum har försökt att nå Skanska och andra byggföretag som har börjat tillämpa metoden med mer ingående frågor om hur räntegarantin är tänkt att fungera. Vilka är de verkliga motiven bakom konstruktionen? Gynnar de verkligen medlemmarna i den nya föreningen?
Svaren har uteblivit.
Det man kan räkna ut är att det blir betydligt billigare för byggföretaget att under en tid betala mellanskillnaden, än att sänka priset på lägenheterna eller tappa köpare som skräms av höjda avgifter.
