Vi stöter på det överallt, byggfusket som orsakar föreningar och privatpersoner stora kostnader och lidande. Men fuskarna går oftast helskinnade ur processen. Nu startar Borätt forum en granskning av mekanismerna bakom de fuskbyggda bostäderna.
Brf Gåshaga Pirar 5 på Lidingö ligger idylliskt – ett stenkast från det glittrande havet. Området med bostadsrätter färdigställdes 2007. Ett år senare blev problemen märkbara och en 15 år lång kamp mot byggföretaget Skanska startade. Det började med fuktskador. Vid regn och rusk trängde vatten in i fasaderna i tre av de fem husen samtidigt som dyrbar värme trängde ut. Skanska hade satt upp enstegstätad fasad där man lägger puts direkt på isoleringen. Denna metod hade experter och myndigheter avrått från redan 2007.
– Skanskas underentreprenörer var där varje år och kletade på lite silikon. Men de åtgärdade inte själva grundproblemet, säger Kent M Andersson, ordförande i föreningen.
Tog saken i egna händer
Till slut fick föreningen nog och tog saken i egna händer, lät riva fasaderna och bygga upp dem igen på ett riktigt sätt. Sedan dess har de inte haft något problem med vattenträning eller energiläckage. Det kostade föreningen 15 miljoner kronor att åtgärda fasaderna inklusive alla utredningar, förstörande ingrepp och kontroll av den egna ombyggnaden. Och med tanke på att en fasad ska hålla i minst 50 år enligt underhållsplanen så togs den här kostnaden alldeles för tidigt.
Samtidigt påbörjade styrelsen ett omfattande dokumentationsarbete och tog upp diskussionen med Skanskas representanter. En diskussion som inte ledde någonstans.
– De påstod att ”det är inget fel”. Men det läcker ju in? Ja, men det är inget fel, säger Kent Andersson.
Gåshaga Pirar 5 hade många resultatlösa möten med Skanska men när föreningen till slut tog in en advokat blev det ”liv i luckan”.
Styrelseledamoten Thomas Lindman, som driver ett fastighetsförvaltningsbolag, känner väl till att bostadsrättsföreningar är utsatta.
– Entreprenörer vet att styrelsemedlemmar byts ut och flyttar, att kunnande och historik försvinner och dokumentationen ofta är bristfällig. Byggbolagen skjuter problemen framför sig och gör allt för att trötta ut föreningen. De fortsätter hävda att ”ingenting är fel och att vi måste ha dokumentation på vad som är fel”.
Dokumentera allt
Styrelsen gjorde till slut en stor besiktningsrunda och tog fram alla tillgängliga dokument, bland annat garanti- och slutbesiktningsprotokollen, utredningar gjorda av Skanska och föreningen själv. Slutligen sammanställde de en tingsrättshandling som innehöll cirka 2 900 bilder och var på 164 sidor med 199 sidor appendix. När den lades på Skanskas bord vaknade deras intresse för en ekonomisk överenskommelse. Till sist landade föreningen i en ekonomisk förlikning med Skanska.
Det krävdes hårt arbete för att nå framgång och Kent Anderssons råd till andra föreningar är:
- hålla ordning på alla papper från första dagen.
- kontrollera att man har all den dokumenten man behöver.
- Om materialet inte är digitaliserat så digitalisera det. Pärmar kan försvinna.
- Det är också viktigt att all konversation med byggare går via en föreningsmejl – inte en privat.
- Överför kunskap från styrelse till styrelse.
- Ta in kunnande och erfarenhet tidigt i processen såsom advokater och byggnadsexperter.
- Var uthållig och inte rädd för byggjättarna.
Thomas Lindman konstaterar att det utbredda byggfusket som funnits under lång tid bland bostadsbyggare av bostadsrättföreningar beror på ett systemfel.
Han förklarar hur det fungerar: Byggföretaget bildar en bostadsrättsförening och tillsätter den första styrelsen, kallad byggstyrelse eller interimsstyrelse som i sin tur beställer huset av byggföretaget. Byggföretaget beställer alltså huset av sig själva. Besiktningar sker genom egenkontroller, det vill säga att byggföretaget besiktigar sitt eget jobb och detta godkänns av styrelsen som är tillsatt av byggföretaget. I dag är det oftast inte heller huvudentreprenören som utför arbetet. I fallet Gåshaga Pirar var det underentreprenörer av varierande kvalitet som byggde. Det visade sig att två av de fem husen fick fasader som fungerade.
Locket på
– Dessutom har de stora byggföretagen ”starka muskler” jämfört med en bostadsrättsförening och kan driva en eventuell domstolsprocess i princip hur länge som helst. Så i stort sett alla föreningar tvingas in i överenskommelser eftersom den ekonomiska risken att driva en komplicerad domstolsprocess är alldeles för hög, som i vårt fall. Det resulterar i förlikningar som inte täcker de faktiska kostnaderna på långa vägar. Sedan lägger styrelsen locket på, mycket på grund av rädsla för att föreningen skulle bli oattraktiv på marknaden, vilket medför att det aldrig blir ordentligt uppmärksammat, säger han.
Borätt forum har varit i kontakt med byggföretaget Skanska och fått följande officiella kommentar:
”Att bygga med enstegstätade putsfasader var en vedertagen byggmetod i branschen under andra halvan av 90- talet och 00-talet. Vi blev uppmärksammade under 2004 på att det fanns problem med fasadtypen främst i några projekt kustnära områden som är speciellt utsatta för väder och vind. Efter ett par år började vi skönja ett mönster då problem uppstått i fler projekt och valde att helt upphöra med denna fasadtyp 2007.
Viktigt att poängtera är dock att merparten av de hus som byggdes med fasadtypen aldrig upplevde några problem.
Gällande Gåshaga Pirar 5 är det korrekt att vi har haft vissa kvalitetsbrister gällande otätheter som ledde till viss vatteninträngning. Vi har haft en löpande dialog genom åren, på olika nivåer, med föreningen men haft olika syn på vilka åtgärder som bör sättas in. Därför har det dragit ut på tiden.
Föreningen tog saken i egna händer och byggde om hela fasader eftersom de inte accepterade våra åtgärdsförslag.
Eftersom vi inte kunde komma överens slutade ärendet i en förlikning år 2022 och stängdes därmed.”
Men i samtal, som finns på band, medger en källa inom Skanska att det verkligen är ett systemfel ”men hela byggbranschen fungerar ju så”.
Vi på redaktionen på Borätt Forum tycker att det är hög tid att ställa byggbranschen till svars och belysa ett växande och rent av samhällsfarligt fenomen. Har er förening drabbats? Hör av er till oss.
Vi i Klosterstrandens Brf, tillsammans med tre till i Järla sjö, Nacka, har motsvarande problem. Vi har mött exakt samma motstånd från Riksbyggen som ansvarat för bygget (klart 2004). Pålarna i vattnet som bär upp våra hus har visat stora brister och vi har tvingats åtgärda dessa på egen bekostnad (till många miljoner). Arbetet har pågått i flera år och är inte klart än. Trots otaliga försök till ekonomisk ersättning fr RB har vi inte fått någonting.
Hej, vad bra att ni hör av er. Vi har bestämt oss för att verkligen driva frågan kring byggfusk och är väldigt intresserade av att ta del av ert case. Allt för att visa hur utbrett det är med fusk och driva frågan om hur vi ska kunna sätta stopp för detta. Skulle vi kunna pratas vid och se hur vi skulle kunna gå vidare? Svara här eller ring mig på 08 520 252 52.
Bästa hälsningar
Torbjörn Johansson
Redaktionen
Borätt Forum
Brf Fören 5 i Malmö har snarlika problem i två fastigheter byggda utav Peab. Vi driver en process mot Peab som nekar ansvar trots att anmälan är gjord inom ansvarstiden.