7 apr 2021

I Göteborg stundar flera rättstvister mellan bostadsrättsföreningar och kommunen angående avtalen för de nya tomträttsavgälderna. För brf Otterhällan, som varit uppe i rätten och förlorat mot kommunen väntar snart, efter överklagan, en ny rättegång. Denna gång i mark- och miljööverdomstolen.
HSB Göteborg har i flera år drivit frågan om avgälder och friköp för bostadsrättsföreningarna. Peter Karlsson, förvaltningschef på HSB Göteborg, menar att problemet handlar om att det saknas en fungerade och tydlig modell för friköp, samtidigt som den splittrade politiska ledningen i staden påverkar situationen.
– Vissa politiker vill inte sälja ut marken, medan andra anser att friköp vore det bästa, säger han och fortsätter.

– Diskussionerna har pågått i tre till fyra år på fastighetsnämnden. De har behandlat frågan och gjort utredningar men inget har hänt. Det finns nog ingen fråga som varit så segdragen som den här vad vi vet. Det är anmärkningsvärt.

Två föreningar vann, två förlorade

HSB Göteborg har 49 bostadsrättsföreningar med markupplåtande tomträtt. Av dessa har cirka tio föreningar vars avtal gått ut valt att inte skriva på nya, vilket i sin tur lett till att Göteborg kommun stämt föreningarna.
– Alternativet för föreningar blir att ta det rättsligt när avtalen löper ut efter 10–20 år. Antingen skriver de på chockhöjningarna som ligger mellan 200–300 procent procent, eller så skriver de inte på och blir stämda av Göteborgs kommun i mark- och miljödomstolen, säger Peter Karlsson och fortsätter.

– För fyra föreningar har målen avgjorts. Två har förlorat mot kommunen, och två har vunnit. Domarna har överklagats av både föreningarna och kommunen och snart ska de två förlorande föreningarna upp i mark- och miljööverdomstolen.
Göteborgs kommun har ännu inte fått besked om de kommer få prövningstillstånd i de två fallen där föreningarna vann.

En av föreningarna som förlorade mot kommunen, brf Otterhällan, betalade 600 000 kronor i avgälder enligt sitt gamla avtal som löpte ut i februari 2019. I det nya avtalet, baserat på beslutet som togs i kommunfullmäktige 2006, vill kommunen i det nya avtalet att föreningen ska betala 1 860 000 kronor. Vilket är mer än tre gånger så mycket som tidigare.

– Vi och en annan förening har fått prövningstillstånd i mark- och miljödomstolen. Nu återstår det att se om Göteborgs kommun får prövningstillstånd i de målen där domstolen gick på de två bostadsrättsföreningars linje, säger Jan Kaaling, styrelseledamot i brf Otterhällan och fortsätter.

LÄS ÄVEN: Tomträttsuppropet tar kampen mot skenande avgälder

– Det kommer bli väldigt intressant. Om det skulle bli så att Göteborgs kommun inte får prövningstillstånd mot de vinnande bostadsrättsföreningarna tror jag chansen är stor att vi kommer vinna i mark- och miljööverdomstolen.

Varför har ni valt att inte skriva på det nya avtalet?

– Efter att HSB Göteborg gjort en egen utredning och tittat på frågan gick de ut med en bedömning om att det fanns vissa möjligheter att vinna en rättstvist, säger Jan Kaaling.
Utredningen som HSB Göteborg gjort, med hjälp av jurister, visade att sannolikheten att en förening vinner en rättstvist är mellan 30 och 50 procent.

– Efter att vi såg vad det skulle innebära om vi gick med på det nya avtalet tog vi ett stämmobeslut om att ta det till rätten, säger Jan Kaaling.

Vidare berättar Jan Kaaling om tre grundläggande punkter för diskussionen. Det handlar om tomträttslagen, tomträttsavtalet och prejudicerande domar. Rättegången för brf Otterhällan är enligt honom en unik rättegång då ingen annan har haft samma fokus som de haft.

– Högsta domstolen har beslutat att realräntemetoden gäller. De flesta mål som tagits tidigare har handlat om markvärdering. I vår process har det handlat om realränteprincipen och vi fokuserar väldigt tydligt på räntenivån. De har inte andra gjort och det är inte riktigt prövat i domstol heller. Det tycker jag gör vår rättegång intressant, säger han och fortsätter.

– Alla med grundläggande ekonomisk insikt inser självklart att en låg ränta leder till högre fastighetspriser och därmed ett högre marktaxeringsvärde. Att i det läget tillgodoräkna sig det högre markvärdet och samtidigt begära en fast och högre ränta en den som faktiskt gäller i syfte att öka sina intäkter och tomträttsavgälderna är i grunden ohederligt och inte värdigt en kommun.

”Vi har jobbat aktivt i många år”

Den stora konsekvensen för bostadsrättsföreningar som får höjda avgälder är att de måste höja avgifterna för de boende. I vissa fall kan det handla om flera tusen kronor extra i månadsavgifter. Det kan även leda till att föreningen kan behöva ställa in exempelvis energiåtgärder som att installera solceller och laddstolpar.
– Det gynnar ingen och det är en väldigt negativ aspekt ur miljösynpunkt, säger Peter Karlsson.

För Göteborg kommun är avgälderna en stor del av inkomsten. 2015 fick kommunen in 119 miljoner. Enligt kommunens prognos för 2020 beräknades intäkterna stiga till 195 miljoner. Och enligt Peter Karlsson lär intäkterna öka ännu mer i framtiden.

– 2025 uppskattar vi att intäkterna för kommunen ligger på 250-, kanske till och med 300 miljoner kronor, säger han och fortsätter.

– Vi har jobbat aktivt med frågan i många år och vi har fått upp förståelsen hos vissa politiker. Stockholm ligger efter samtidigt som vi kört fast lite nu. Vi har försökt driva frågan nationellt, och det fanns en utredning men det blev inget av den.