Jag köpte en bostadsrätt för en tid sedan. En kort tid efter att jag hade flyttat in kunde jag konstatera en obehaglig doft i lägenheten som jag inte kunde bli kvitt. Efter viss utredning kunde vi konstatera att det rörde sig om stora mängder urin från den tidigare ägarens hundar som var orsaken till odören. Vare sig föreningens fastighetsförsäkring eller min bostadsrättsförsäkring gäller för skadorna. Nu menar föreningen att jag får ta alla kostnader för att sanera och reparera och därefter kräva betalt av den gamle medlemmen. Är det verkligen riktigt?
Frågan är intressant på flera sätt, inte minst för att den ställer bostadsrättsjuridiken och frågorna om underhållsansvar på sin spets eftersom inget stöd ges från försäkringarna i detta fall. Att fastighetsförsäkringen och bostadsrättsförsäkringen inte gäller för skadorna är för övrigt korrekt – detta är inte en sådan skadehändelse som omfattas
av försäkringsvillkoren.
Om vi börjar med att konstatera hur fördelningen av underhållsansvar ser ut med utgångspunkt från reglerna i Bostadsrättslagen så har du som medlem ansvaret för alla ytskikt och inredningen i lägenheten. I praktiken innebär detta kostnaderna avseende golvbeläggningar, lister, målning och tapetsering. Föreningen å andra sidan har ansvaret för allt det som inte du har ansvar för. Föreningen måste därför ta kostnadsansvaret för
undersökning och sanering/reparation av golvbjälklag, bärande väggar och andra delar av husets stomme samt alla utrymmen utanför lägenheterna.
Denna ansvarsfördelning innebär att föreningen inte kan övervältra hela ansvaret för återställandet eller dess kostnader på dig, utan båda parterna berörs och båda måste därför också ta sitt ansvar för respektive delar av återställandet.
När det gäller skadeståndsansvaret för dessa skador är det naturligtvis den förre medlemmen/hundägaren som sitter med Svarte Petter. Enligt svensk skadeståndsrätt har man nämligen som hundägare ett strikt skadeståndsansvar för alla skador som orsakas av hundarna. Däremot är det inte så, vilket tyvärr många föreningsstyrelser tror, att du som ny medlem i föreningen övertar det skadeståndsansvar den gamle medlemmen har
gentemot föreningen när du köper bostadsrätten från honom. Den frågan har slagits fast i en dom från Högsta Domstolen. Även ur denna aspekt är det därför fel av föreningen att låta dig ta hand om hela återställandet.
Förslagsvis bör föreningen och du tillsammans åtgärda skadan i sin helhet, där föreningen tar de kostnader som härrör från skadorna i golvbjälklaget och du tar kostnader för de ytskikt i lägenheten som måste åtgärdas. Därefter riktar ni tillsammans ett krav på ersättning för era respektive kostnader mot den förre medlemmen/hundägaren. I de flesta fall har man som privatperson ett bra skydd mot skadeståndskrav via sin hemförsäkring, så den förre medlemmen kan försöka få hjälp från sitt försäkringsbolag att hantera era krav. I detta fall finns det dock en risk att inte heller dennes hemförsäkring kan betala någon ersättning, eftersom skadan kan betraktas bero på vanvård av lägenheten och detta gör försäkringsvillkoren undantag för. Om så är måste den förre medlemmen betala ersättning till föreningen och dig ur egen ficka.
