AnnonsMiele

Att fundera på inför kommande renovering, till- eller nybyggnation

7 jan 2024

Går din bostadsrättsförening i tankarna att renovera, bygga om, bygga nytt? Då kan det vara bra att ha i åtanke att det vid entreprenadarbeten utförda av en juridisk person åt en annan juridisk person inte finns någon tillämplig lag för parterna att luta sig tillbaka på. Istället använder så gott som hela branschen antingen standardavtalet AB 04 eller ABT 06.

Bostadsrättsföreningen är en juridisk person, inte en konsument. Det råder avtalsfrihet mellan två juridiska personer som ingår ett avtal om att utföra arbete på entreprenad. Entreprenadens villkor är således helt och hållet upp till parterna. Om en part önskar att arbetena utförs i enlighet med en viss standard, att arbetena kommer med en viss garanti m.m. måste detta därför avtalas om innan arbetena utförs. Om inget ordentligt avtal skrivs finns oftast bara entreprenörens offert som en bekräftelse på att arbetena är beställda.

Offerten är, föga förvånande, givetvis till entreprenörens fördel och kan innehålla diverse friskrivningar, skiljedomsklausuler m.m. som är till föreningens nackdel. Denna offert utgör inte sällan den enda kontraktshandlingen mellan föreningen och entreprenören och blir således helt avgörande när tvist uppstår mellan parterna. För att föregå en sådan situation bör föreningen ta kontroll vid avtalets ingående och se till att avtalet innehåller bra villkor. Om föreningen inte innehar någon kunskap av att ingå avtal med entreprenörer kan det vara en bra idé att ta hjälp av någon med kunskap. Som ovan nämnt råder det avtalsfrihet för entreprenader, vilket innebär att det parterna avtalar om gäller.

Om arbetena är behäftade med fel eller inte bedöms utifrån vad parterna kom överens om i avtalet. För att säkerhetsställa att föreningen får det föreningen önskar bör föreningen ta hjälp av någon med kompetens som kan skriva avtalet och se till att arbetena utförs fackmässigt, att entreprenören erbjuder garanti m.m. för det som utförs. När arbetena sedan är hel eller delvis färdigställda bör föreningen besiktiga arbetena med hjälp av en kunnig besiktningsman. Besiktningsmannen undersöker om arbetena är avtalsenligt utförda av entreprenören.

Om föreningen har anlitat en entreprenör att utföra arbeten som återkommer i stort antal i fastigheten kan föreningen, efter det att entreprenören gjort färdigt arbetet med att byta ut den första balkongdörren, anlita en besiktningsman att utföra en s.k. normerande förbesiktning. En normerande förbesiktning är användbart när en beställare vill få besiktningsmans bedömning om arbetena har utförts i enlighet med parternas avtal av visst arbete som t ex. återkommer i ett stort antal. Typexemplet är när samtliga fönster ska bytas ut i hela entreprenaden, när samtliga balkonger ska renoveras m.m. Det är mer tacksamt både för föreningen och entreprenören att få reda på att utförandet är fel efter en balkong/ett fönster är färdigställd än när alla är färdigställda. Slutligen, när entreprenören anmäler arbetena färdigställda till entreprenaden, bör entreprenaden slutbesiktigas av en besiktningsman.

Viktigt att komma ihåg att det är beställaren som ska kalla till slutbesiktning. Vid slutbesiktning ska besiktningsmannen med noggrant iakttagande av parternas rätt bedöma i vad mån entreprenaden uppfyller det som parterna har avtalat om. På så vis får både föreningen och entreprenören ett kvitto på att entreprenaden är godkänd och överlämnad och att arbetena uppfyller det parterna har avtalat om.

Föregående artikel Digitalisering och AI till nytta i styrelsearbetet
Nästa artikel Vem ansvarar för snöröjning?

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här