Runt om i Sverige jobbar nu föreningar med att få ihop budgeten. De allra flesta föreningarna brottas med ökande kostnader som i sin tur leder till att månadsavgifterna måste höjas, men hur mycket? I princip handlar det om tre tunga faktorer som påverkar medlemmarnas avgifter; räntor, driftkostnader och slitage/avskrivningar. Grovt sett går det att räkna ut vad ökningen kan komma att landa på.
Vad gäller räntor kan man via föreningens årsredovisning se hur omfattande lånen är och vilka bindningstider och räntenivåer som gäller. Detta redovisas i balansräkning och i noter till denna. Något man också kan titta på är föreningens räntekänslighet. Hur påverkas avgiften om räntan går upp? Detta räknas fram genom att dela lånesumman med föreningens årliga intäkt som finns angiven i föreningens resultaträkning. Har föreningen samlade skulder på 20 miljoner kronor och en intäkt på 2 500 000 kronor innebär det en så kallad skuldkvot på 8.
Vilket innebär att avgiften bör höjas med 8 procent om räntan går upp en procent. Man kan också titta på belåningen per kvadratmeter som också bör finnas angiven i årsredovisningen. Driftskostnaderna anges i resultaträkningen och spaltas ofta upp i noterna och kan beräknas per kvadratmeter. Mellan tummen och pekfingret brukar de ligga på 425 till 450 kronor. Rent generellt får man räkna med ganska kraftiga höjningar av
driftskostnaderna inför 2024. Nellie Laser på Storholmen arbetar med ekonomisk förvaltning och rådgivning åt brf:er.
– Vi har satt ett riktmärke på en total höjning av nästa års driftskostnader på 13 procent. Bryter man ner det i delposter beräknas fjärrvärme öka med 12 procent, vatten och avlopp med 25 procent, sophantering 24 procent och fasta avtal som exempelvis förvaltning på 5 procent. Den sista posten är den som det oftast slarvas mest med, slitaget. Medel som måste sparas eller hanteras med årliga avskrivningar.
Nellie Laser menar att ett riktmärke ligger kring 250 kronor per kvadratmeter. Men hon menar att många föreningar inte riktigt når dit. Men för att detta ska vara tillräckligt krävs att föreningen haft ett långsiktigt och regelbundet sparande för renoveringar och underhåll, baserat på en teknisk underhållsplan som sträcker sig åtminstone 30 år framåt i tiden. Allra helst 50 år för att täcka in tunga investeringar som stam- och takbyten, fasadarbeten, balkonger med mera. Har sparandet varit lågt under långtid samtidigt som tunga reparations- och underhållskostnader närmar sig, måste antagligen sparandet ökas kraftigt alternativt att föreningen ökar på sin belåning, vilket ju i så fall slår igenom på avgiften under posten kapitalkostnader.
Exempel på en beräkning av avgiften. Vi utgår från en 60 kvm stor bostadsrätt i en förening med 50 lika stora lägenheter. Lånen ligger på 20 miljoner vilket ger en räntekostnad på 200 000 vid en procents ränta 67 kronor/kvm. En ränta till fyra procent ger en räntekostnad på 267 kronor/kvm. Belåning per kvm ligger 6700 kronor/kvm. Har föreningen slitagekostnader (avskrivningar) på 2,5 miljoner kronor blir slitaget per kvadratmeter 250 kronor. Driftkostnaderna per kvadratmeter ligger på 425 kronor per år. En beräknad ökning på 13 procent ger ett nytt belopp på 480 kronor. Jämför man före och efter angivna höjningar går månadsavgiften per kvm upp från 742 till 997 kronor. Omräknat i månadshyra för 60 kvm ökar avgiften från 3 710 kronor till 4985 kronor, det vill säga en höjning med knappt 34 procent.
Krav på nya nyckeltal i årsredovisningar från och med 2023.
Den nya bostadsrättslagen trädde i kraft vid förra årsskiftet, men vissa delar av den träder först i kraft vid kommande årsskifte. Dessa ställer nya krav på årsredovisningen för verksamhetsåret 2023. Det kommer att göra det lättare för både boende och spekulanter att få en tydligare och mer realistisk bild av en förenings ekonomi och framtida motståndskraft.
De nya nyckeltalen är;
– årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
– skuldsättning per kvadratmeter
– sparande per kvadratmeter
– räntekänslighet – hur påverkas avgiften vid x procents räntehöjning?
– energikostnad per kvadratmeter
– en kassaflödesanalys
Vid en förlust för föreningen måste årsredovisningen upplysa om hur finansiering ska ske i långa loppet, till exempel att man ska ta upp nya lån och att det då blir avgiftshöjningar. Utöver detta vill Bokföringsnämnden se ytterligare skärpningar. Bland annat om huruvida föreningen är äkta eller ej, om föreningen äger marken, vilka villkor som gäller vid tomträtt samt obligatorisk användning av K3. Även uppgift om samfälligheter vill de ska finnas, aktuell underhållsplan samt soliditet angiven som eget kapital i procent av balansomslutning.
