Ämnet engagerar. Denna Borättkväll var extrainsatt, samlade nära 100 deltagare från hela landet och under kvällen rasade frågorna in i chatten.
Underhållsplan ger koll
Patrik Zytomierski, teknisk förvaltare på Storholmen, inledde med att tala om varför föreningen bör upprätta en underhållsplan:
– Underhållsplanen är till för att föreningen ska ha koll på vilka stora åtgärder som väntar framöver, så att man kan planera finansiering och vidta åtgärder i god tid och i rätt ordning. Eftersom bostadsrättsföreningen ofta byter styrelseledamöter finns underhållsplanen som ett stöd för nya medlemmar så att de vet vad som har gjorts och vad som behöver göras framöver.
Planera för lån
Måns Ahlberg talade om finansiering. Han förklarar vikten av att ha en likviditetsprognos – vilket inte alls är detsamma som en budget:
– Likviditetsprognosen är ett långsiktigt verktyg kopplat till underhållsplanen. Med hjälp av likviditetsprognosen kan man se hur olika åtgärder påverkar föreningens ekonomi på sikt, säger han.
Som exempel nämner han en takrenovering som planeras äga rum om tio år. Föreningen behöver då tänka över finansieringen.
– Den så kallade reparationsfonden är inte ett konto där föreningen samlar pengar till framtida renoveringar. Istället arbetar man med föreningens lån och amorterar i en lagom takt så att det finns utrymme att ta upp nya lån den dag pengarna behövs till den planerade renoveringen, säger han.
Professionell projektledning
Fredrik Larsson är projektledare vid Storholmen, van att leda stora ombyggnadsprojekt. Han menar att ett lyckat renoveringsprojekt kräver noggranna förberedelser och att föreningen anlitar en professionell projektledning:
– Ta hjälp vid upphandling av en aktör som kan entreprenadjuridik, som har ett kontaktnät av pålitliga entreprenörer och som vet vilka åtgärder som kräver bygglov, säger han.
Fredrik Larsson rekommenderar också att föreningen handlar upp en totalentreprenad enligt ABT06 och att minst tre firmor får lämna anbud.
-Kontrakt ska alltid vara skriftliga och detaljerade – men man måste också vara öppen för att det kan hända saker på vägen. Tilläggskostnader så kallade ÄTA-kostnader kan komma till.
Under genomförandefasen behöver styrelsen vara med på regelbundna byggmöten med byggare och projektledare.
Hitta rätt
En fråga som dök upp i chatten är hur föreningen bäst hittar rätt entreprenörer.
– Referenser är viktiga. Viktigt är också att kolla upp byggföretagets ekonomi. Det är bra att anlita en projektledare med stort kontaktnät. Fråga också andra föreningar som genomfört lyckade renoveringar, blev svaret.
En annan fråga var hur rädd föreningen behöver vara för att visa upp ett negativt resultat.
Måns Ahlberg förklarade att många föreningar har stora underskott och att det är en avvägning mellan hur mycket av kostnaderna som ska tas av dagens medlemmar och hur mycket som rullas över på framtida boende.
– Jag brukar förorda att även små föreningar redovisar enligt K3-metoden i stället för K2. Då skrivs underhållskostnader av på många år i stället för att skrivas av det första året. Det ger en långsiktigt mer stabil ekonomi, menar han.
Här kan ni se Borättkvällen.
