UPPDATERAD Räntehöjningar och ökade kostnader för drift och underhåll har tvingat många bostadsrättsföreningar till snabba och kraftiga avgiftshöjningar under det senaste året.
En titt i backspegeln visar att många föreningar historiskt tagit ut för låga avgifter för att möta dagens kostnadsläge. I en debatt anordnad av Borätt forum i december 2021 möttes experterna Arturo Arques, Swedbank och Sparbankernas privatekonom och ekonomikonsulten David Sundén.
David Sundén såg vid den tiden att många föreningar borde ha möjlighet att sänka avgiften i den dåvarande lågräntemiljön, medan Arturo Arques varnade för att många bostadsrättsföreningar tagit för lätt på frågan.
– Kortsiktiga intressen och okunskap är förklaringen till varför många föreningar inte tar ut avgifter som täcker samtliga kostnader, sade han då.
De båda experternas råd för att sätta rätt avgift är ännu mer aktuella i dag:
– Grunden är att det finns en teknisk underhållsplan, som löper på minst 50 år. Den ska innehålla alla komponenter och den måste vara tidssatt – alltså att den beräknade tekniska livslängden för exempelvis hiss, värmepump och garageportar ska vara angiven. Man måste också göra korrekta avskrivningar, säger David Sundén.
Arturo Arques utvecklar resonemanget.
– Det är viktigt att använda sig av rätt avskrivningstider för slitaget på alla byggnadskomponenter. Enklast blir det om man använder sig av K3. Med K3 kan man enkelt härleda och vidimera avskrivningarna i årsredovisningen. Det är en fördel för både revisorer, kreditgivare och inte minst för konsumenter som vill köpa en bostadsrätt. Men även föreningar som använder sig av K3 och rätt avskrivningstider behöver avsätta pengar till yttre reparationsfond och då får man inte glömma att hänsyn till inflationen.
Han förklarar att föreningarna också måste låna i bank, även om de tagit ut rätt avgifter, men att låneutrymmet begränsas av att medlemmarna också har lån.
– En förening kan inte ha en högre belåningsgrad än 20 till 25 procent. Det beror på att medlemmarna också ska kunna belåna sina bostadsrätter med upp till 85 procent. Eftersom föreningen är summan av alla bostadsrätter och tvärt om, summan av alla bostadsrätter är föreningen, får det inte finnas mer lån än vad som finns i tillgångar. Har man kunskap om det här förstår man att man inte kan gå med systematiska underskott, säger han.
De båda experterna såg en del brister hos bostadsrättsföreningarna. Arturo Arques lyfte fram att många föreningar fortfarande redovisade enligt K2, att de använde orimligt långa avskrivningstider och att de dessutom gick med underskott år efter år. David Sundén pekade på att många styrelser satte sina egna kortsiktiga intressen främst och inte arbetade för föreningens bästa på sikt.
– Vill man ha så låga avgifter som möjligt i framtiden och så höga värden på bostadsrätten som möjligt måste man täcka samtliga kostnader och avsätta medel till yttre fond, sammanfattade Arturo Arques.
Artikeln publicerades första gången den 17 december 2021
