Den traditionella svenska bostadsrättsföreningen fungerar inte alltid väl i utanförskapsområden. Fastighetsbolaget Godbo erbjuder en flexiblare modell, ett delägarboende, där hyresgäster succesivt tar över en allt större del av ägandet i fastigheten och får lagfart.
Rinkeby Torg ligger frostsvept under en blek vinterhimmel. Här är 92 procent av lägenheterna hyresrätter.
I Rinkeby Folkets hus väntar Godbo-delägarna Lena Eriksson Åshuvud och Ulf Nyqvist tillsammans med Rinkebyprofilen Hagi Farah. Platsen för intervjun är vald med tanke på att Godbo söker kapital för att investera i Rinkeby – och att Rinkebybor visat stort intresse för Godbos idé om andelsägarlägenheter, ett nytt sätt att fördela ägandets fördelar.
–Det ligger en stor orättvisa i att hyresgäster betalar allt högre hyror för varje år. När hyrorna ökar stiger fastigheterna i värde. Hyresgästen är med och skapar det högre värdet, men tar inte del av värdestegringen, säger Lena Eriksson Åshuvud.
Beprövad modell
Godbos idé är att köpa hyresfastigheter, renovera dem klokt och varsamt, att förvalta dem väl och successivt låta hyresgäster köpa in sig och bli andelsägare.
– Målet är inte att alla lägenheter ska säljas. GodBo kvarstår som ägare till de gemensamma utrymmena och de kvarvarande lägenheterna där de boende väljer att fortsätta hyra – eller inte kan köpa ännu. Alla andelsägare blir lagfarna delägare i fastigheten. De boende äger och ansvarar för sin egen lägenhet, medan det gemensamma ägs och förvaltas av Godbo, säger hon.
Modellen är prövad. Ulf Nyqvist var tidigare vd för Botkyrkabyggen. För åtta år sedan sjösattes Andelsägarprojektet i Botkyrka – tre fastigheter som förvaltades med sikte på att öka hyresgästernas ägande. Ett antal tomma lägenheter renoverades och såldes på öppna marknaden, i de övriga lägenheterna hade hyresgästerna möjlighet att successivt köpa in sig.
– Projektet har varit i drift i åtta år och den fungerar fortfarande. Det intressanta är att lägenheterna köps både av människor från andra städer och från Botkyrka och att de säljs på en öppen marknad, förklarar han.
Han hoppades att det framgångsrika projektet skulle ge ringar på vattnet, men hittills har det gått trögt.
– Inga aktörer står egentligen på de boendes sida, säger Ulf Nyqvist.
Efter att förgäves ha försökt intressera alla tänkbara intressenter som allmännytta, fastighetsbolag, hyresgästförening och kommuner för konceptet kom gruppen bakom Godbo fram till att det enda sättet att få igång utvecklingen är att starta ett eget fastighetsbolag.
Efterlyser modiga
– Nu söker vi modiga investerare som vill satsa på de här områdena, och arbeta utifrån de boendes behov, säger Lena Eriksson Åshuvud.
Miljonprogramsområden i behov av upprustning drar till sig kapital från investerare som vill göra snabba pengar. Det har blivit vanligt med standardhöjande upprustningar som ger ökade hyror. Bostadsrättsombildningar i utsatta områden har i flera kända fall missgynnat majoriteten av de boende medan några få aktörer har tjänat på dem, ibland med rent kriminella metoder.
– På den svenska bostadsmarknaden finns hyresrätt eller bostadsrätt. Men en väl fungerande bostadsmarknad behöver en mångfald av upplåtelseformer och ett större inslag av ägande, säger hon.
Hagi Farah som bott i nära 30 år i Rinkeby föredrar ägt boende.
– De flesta här kommer från länder där det normala är att äga sitt hem. Ägande ger en känsla av kontroll och frihet. Rinkebybor som skaffat jobb och stabil ekonomi flyttar härifrån för att kunna köpa sitt boende. De som inte lyckats blir kvar, tillsammans med nyanlända. Det gör att Rinkeby inte utvecklas, utan sjunker, framhåller han och tillägger att ägandet är viktigt för att skapa hemkänsla:
–Efter 25-30 år i hyreslägenhet känns det fortfarande som att bo på hotell.
Själv har han valt att stanna och arbeta för att Rinkeby ska förändras till det bättre.
Som aktiv i Hyresgästföreningen har han propagerat för hyr-köpmodeller och att studera effekterna av Botkyrka-piloten. Han får höra att Hyresgästföreningen ska värna hyresrätten.
Men de boende då?
– Ägt boende är en förbisedd nyckel till riktig och bestående förändring i utsatta områden, säger Lena Eriksson Åshuvud.
Men att riva befintliga hyresfastigheter för att ersätta dem med bostadsrätter ser hon som grov kapitalförstöring.
–Fastigheterna här är välbyggda och lägenheterna är fina. Låthyresgästerna bo kvar och bli delägare i takt med att deras ekonomi utvecklas. Kostnaderna för delägarboende blir lägre än för bostadsrätter och lägenheterna får en andrahandsmarknad. Till skillnad från en rak brf-ombildning krävs inte heller att 65-70 procent av de boende ansluter sig. Det räcker med att 10-15 procent kan och vill. Övriga fortsätter att vara hyresgäster hos Godbo. Delägarna behöver inte bli hyresvärdar åt sina grannar, som i en vanlig brf, förklarar hon.
De som köpt sin lägenhet står för inre underhåll. Lägenhetsägaren påverkar de egna boendekostnaderna. Godbo äger och ansvarar för förvaltning av det gemensamma som tak, stammar, hissar.
–Jag ser det vi gör som en pusselbit som ingen annan jobbar med för att ge större stabilitet och trygghet i utanförskapsområdena. Hushållen här måste få möjlighet att kapitalisera på sitt boende, precis som andra husägare och bostadsrättsinnehavare har gjort under de senaste decennierna. Då stannar de resursstarka kvar och värnar om platsen, säger hon.
