Fastighetsägarna har undersökt hur de fem största bankerna resonerar när de gör kreditbedömningar av bostadsrättsföreningar. De undersökta bankerna är alla ense – ett positivt kassaflöde, att intäkterna är större än kostnaderna, är avgörande konstaterar man i undersökningen – men vad menas egentligen?
Thomas Lindman på Storholmen Förvaltning förklarar att kassaflödesanalysen beskriver hur föreningens likvida medel har förändrats under året.
– Kassaflödet handlar om in- och utbetalningar då intäkter och kostnader är begrepp som hör till föreningens resultaträkning. Övriga delar i kassaflödet är tex amorteringar, nyupplåning, upplåtelser och aktiverade investeringar.
Från 1 januari 2023 ska en kassaflödesanalys ingå i en bostadsrättsförenings årsredovisning. I förvaltningsberättelsen ska föreningen lämna upplysningar om nyckeltal som kan underlätta förståelsen av föreningens verksamhet, ställning och resultat.
Dessa nyckeltal är: årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter.
Även nyckeltalen skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt och årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter ska ingå i en bostadsrättsförenings årsredovisning och förvaltningsberättelse.
Bankerna i undersökningen framhöll att nyckeltalen ”årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt” och ”skuldsättning per kvadratmeter” är särskilt viktiga.
Thomas Lindman framhåller att sparandet egentligen är det absolut viktigaste nyckeltalet som nu har införts som krav i årsredovisningen.
– Detta nyckeltal måste först definieras, såsom föreningens resultat reducerat med avskrivningar samt kostnadsförda underhållsåtgärder. Sedan delas detta med summan av föreningens totala bostads- och lokalytor. 250-350 kr per kvm nämns som det sparande en föreningen bör ha per år, säger han.
Han lyfter också fram nyckeltalet skuldsättning per kvm bostadsrättsyta och totalyta.
– Detta måste sättas i relation till marknadsvärdet per kvm för att få fram den så kallade belåningsgraden. Att bara säga att en belåning över 15.000 kr per kvm är högt är inte intressant om det inte sätts i relation till värdet. I tex Haninge är den belåningen hög men inte på Östermalm. Det är värdet på fastigheten som avgör hur mycket föreningen kan låna tillsammans med medlemmarnas egen belåning.
I sin undersökning frågade Fastighetsägarna bankerna hur de i sin kreditprövning bedömer föreningar som redovisar underskott samtidigt som de redovisar positivt kassaflöde.
Ingen av bankerna anser att ett redovisat underskott påverkar föreningens kreditvärdighet negativt, dock vill man förstå och analysera varför ett negativt redovisningsmässigt resultat uppkommit.
En av orsakerna kan vara att en större underhållsåtgärd kostnadsförts över resultaträkningen som på så sätt gett upphov till ett underskott för ett visst räkenskapsår. En bank svarar att enskilda år kan det vara naturligt med redovisad förlust.
Thomas Lindman avslutar med att konstatera att många föreningar alltid redovisar en förlust varje år och då framför allt pga. avskrivningarna men att detta inte bör ha någon större betydelse vid bankernas bedömning.
