AnnonsMiele

Sammanslagning av bostadsrätter

30 apr 2022

 

En ständigt aktuell fråga i bostadsrättsföreningar är hur förändringar av föreningens fastighet och dess nyttjande kan ske för att åstadkomma effektiva lösningar för föreningen och medlemmarna.

Efter att viss förvirring varit för handen angående vilken beskattningseffekt en delning och sammanslagning av en bostadsrätt medför har Skatteverket den 15 november 2018 kommit med ett besked i frågan. Genom ställningstagandet dnr. 202 475727-18/111 meddelar Skatteverket att både en delning och en sammanslagning av bostadsrätt kan genomföras utan några beskattningskonsekvenser för berörda bostadsrättshavare. Som utgångspunkten ur beskattningssynpunkt gäller vid en sammanslagning av bostadsrätter alltjämt att de bostadsrätter som slås samman ska anses avyttrande.

Kapitalvinstberäkningen vid en sammanslagning av bostadsrätter utgår dock numera inte från något marknadsvärde för bostadsrätterna utan istället ska befintligt omkostnadsbelopp för bostadsrätterna utgöra underlag för det pris som bostadsrättsrätterna ska anses avyttrade till. Då priset vid avyttring av bostadsrätter i samband med en sammanslagning anges till omkostnadsbeloppet för desamma uppkommer därmed ingen kapitalvinst vid avyttring.

Även om en sammanslagning av bostadsrätt numera kan genomföras utan några beskattningskonsekvenser är det naturligtvis av största vikt att sammanslagningen genomförs i enlighet med befintlig civilrättslig reglering. I och med att en yta som redan är upplåten med bostadsrätt inte kan upplåtas med bostadsrätt måste föreningsstämman fatta ett beslut om befintliga bostadsrätters upphörande för att önskad upplåtelse och sammanslagning därefter ska kunna komma till stånd. Så snart ett beslut om en bostadsrätts upphörande fattats föreligger formella möjligheter att upplåta en ny bostadsrätt för den aktuella ytan.

Utöver nödvändigt beslut på föreningsstämman enligt ovan erfordras vid en sammanslagning av bostadsrätt dels att överlåtelseavtal upprättas i enlighet med formkraven i bostadsrättslagens 6 kap. 4 § för de två befintliga bostadsrätterna, dels att ett upplåtelseavtal i enlighet med bostadsrättslagens 4 kap. 5 § upprättas för den nya bostadsrätten.

Även om Skatteverket i ovan hänvisat ställningstagande förvisso inte ser några hinder ur ett beskattningshänseende att åstadkomma en sammanslagning av bostadsrätt genom att träffa ett tillägg till befintliga upplåtelseavtal för bostadsrätterna föreligger det enligt undertecknads mening problem att uppfylla tillämplig civilrättslig reglering vid sådan ordning.

En sammanslagning bör därför ske i följande tre steg;

• Befintliga bostadsrätter överlåts till föreningen.

• Föreningsstämman fattar beslut om befintliga bostadsrätters upphörande.

• Ny bostadsrätt upplåts.

För att praktiskt hantera en sammanslagning av bostadsrätt rekommenderas normalt att samtliga avtal avseende sammanslagningen finns på plats, och är undertecknande av behöriga parter, redan innan en föreningsstämma fattar beslut i frågan om bostadsrätternas upphörande. Avtalens giltighet måste dock i det fall naturligtvis göras avhängiga av att föreningsstämman faktiskt fattar ett beslut om befintliga bostadsrättsrätters upphörande vilket då möjliggör en upplåtelse av ytan såsom en ny bostadsrätt.

Att avtalens giltighet villkoras av föreningsstämmans beslut ligger inte minst i bostadsrättshavarens intresse som i annat fall riskerar att anses ha träffat avtal om överlåtelse av bostadsrätt oaktat huruvida föreningsstämman beslutar om bostadsrätternas upphörande. Förutsatt att parternas avsikt vid en sammanslagning av bostadsrätt är att några likvida medel ej ska utväxlas bör köpeskillingen för den nya bostadsrätten i upplåtelseavtalet anges till det sammanlagda omkostnadsbeloppet för de tidigare två bostadsrätterna.

Även om köpeskillingen många gånger med enkelhet kan fastställas är det av största vikt att en noggrann analys sker av vilken del av köpeskillingen som i upplåtelseavtalet ska anges i form av insats respektive upplåtelseavgift. Så bör ske till undvikande av att en oavsiktlig förändring av det inbördes förhållandet avseende insatser i föreningen kommer till stånd.

Sist men minst är det viktigt att komma ihåg att en bostadsrättshavare som genomför en formell sammanslagning av bostadsrätt har att deklarera försäljningarna året efter, detta oaktat om några likvida medel utväxlats eller ej.

 

 

 

Föregående artikel Veckans fråga: Vårstädning – konflikt eller folkfest?
Nästa artikel Varför tiger brf-Sverige om byggfusk?

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här