Hösten är en period som normalt innebär mycket arbete för styrelsen. Uppföljning av föreningens ekonomi, arbete med framtida reparationer, underhållsplaner och budgetarbete tar mycket tid för styrelsen under hösten. Det sistnämnda, budgetarbete, slarvas det ofta med. Många föreningar saknar en budget.
Effekten blir då att många styrelser reagerar för sent på eventuella behov av ändring av årsavgiften. Syftet med en budget är att få koll på föreningens ekonomi och säkerställa att föreningens samtliga kostnader täcks. Det vill säga föreningens kostnader för drift, slitage (avskrivningar) och kapital.
De flesta bostadsrättsföreningar har kalenderår som räkenskapsår vilket betyder att föreningens redovisade ekonomi visar ekonomin från och med januari till och med december. Föreningar som saknar en budget agerar först när årsredovisningen är klar vilket för de flesta föreningar är i april eller maj. Visar det sig då att föreningen är i behov av höjd årsavgift kan en sådan oftast inte verkställas förrän tidigast i september eftersom många föreningar skickar ut sina månadsavier kvartalsvis i förskott.
Om föreningen behöver höja årsavgifterna med till exempel tio procent för att undvika ett underskott skulle det krävas en höjning med 20 procent om höjningen sker först vid halvårsskiftet. Att planera noga och hela tiden arbeta med framförhållning sparar inte bara tid och pengar för föreningen, det gör också att föreningen kan undvika att redovisa underskott i onödan. Underskott bör alla föreningar eftersträva att undvika.
Vissa underskott kan naturligtvis bero på extraordinära händelser men min erfarenhet är att de allra flesta underskotten inte beror på extraordinära händelser och därmed hade kunnat undvikas med framförhållning och god planering. I en förening är det viktigt att föreningen tar ut rätt årsavgifter, det vill säga avgifter som täcker föreningens samtliga kostnader. Medlemmar flyttar nämligen in och ut med jämna mellanrum. Att till exempel ta ut får låga avgifter under några år innebär att kommande generationer medlemmar får betala notan för tidigare generationer. Det omvända, att man tar ut för höga årsavgifter, är inte heller bra även om det är betydligt ovanligare.
Mitt råd till alla styrelser är att se över föreningens ekonomi noga. Gör en budget som sträcker sig fem år framåt. Kontakta föreningens alla leverantörer och fråga om deras prisplaner, i synnerhet nu när inflationen är så hög. Många företag och kommuner har redan höjt eller kommer att höja sina priser. Riksbanken har sedan våren 2022 höjt styrräntan kraftigt. Sannolikheten är hög för att räntan höjs ytterligare vilket talar för att räntekostnaderna i bostadsrättsföreningarna kommer att fortsätta stiga.
För nyproducerade föreningar och äldre föreningar som nyligen gjort omfattande renoveringar med hjälp av lån kan det bli mycket kännbart. Hög inflation innebär med andra ord inte bara högre räntekostnader utan också högre driftkostnader. Det många inte tänker på är att hög inflation även innebär högre återanskaffningskostnader för föreningens byggnadskomponenter. Det vill säga den dagen det är dags att till exempel köpa nya bergvärmepumpar kommer föreningen upptäcka att de nya bergvärmepumparna kostar betydligt mer än vad de gamla bergvärmepumparna kostade. För att undvika kraftigt höjda årsavgifter i framtiden på grund av en snabbt stigande skuldsättning, som ett resultat av kraftigt stigande återanskaffningspriser på byggnadskomponenter, bör föreningen öka sparandet genom att höja årsavgiften och därmed minska det framtida upplåningsbehovet.
Som ni märker är det mycket att tänka på för styrelserna i bostadsrättsföreningarna. Sitter du i en styrelse och känner att det här är för mycket att ha koll på – ta hjälp. Kontakta din förvaltare och be om hjälp. De har både tid och kunskap att hjälpa dig och din förening.
