Inflation, skenande elpriser och höjda räntor kommer att tvinga tusentals bostadsrättsföreningar i Sverige att höja avgifterna redan nu och under nästa år. Det finns ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan ändras. Vad krävs för att höja avgiften i en bostadsrättsförening och hur bestäms den? Vad gäller för hyra? Kan föreningen även höja hyran för p-platser/lokaler med hur mycket som helst?
Det är styrelsen som är ansvarig för ekonomin i en bostadsrättsförening och som har till uppgift att bestämma hur mycket avgiften ska höjas. Utan pardon – de kan höja avgiften hur mycket som helst. Det bestämmer styrelsen.
Vad är då en rimlig avgift? Vad ligger till grund när avgiften bestäms?
Andelstalen och bostadsrättens storlek bör ligga till grund för avgiften. Hur hög avgiften per kvadratmeter, eller utifrån andelstalen, ska vara bör bestämmas utifrån föreningens underhålls- och finansieringsplan. Föreningens inkomster, alltså medlemmarnas avgifter och eventuella hyresintäkter, måste alltid täcka driftskostnader, kostnader för finansiering
samt avsättning till underhåll. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Att månadsavgiften höjs 10 eller 20 procent är inget ovanligt, och det finns exempel där avgiften höjts med 75 procent. Redan i augusti aviserade Hampus Dahlstedt, vd och grundare för allabrf.se ”att var fjärde bostads-rättsägare riskerar att månadsavgiften höjs med 40 procent under nästa år”.
Några föreningar i Stockholm har råkat ut för värre avgiftshöjningar än så. Av förklarliga skäl vill några av dem vara anonyma. En nybildad förening i Tullinge höjde avgiften för fyra år sedan men den här gången tvingades de ta i rejält och avgifterna höjdes med 75 procent (!)
–Den kraftiga avgiftshöjningen i föreningen beror på den höga inflationen, kraftigt stigande räntor på stora delar av föreningens lån samt ett väldigt högt elpris m.m. vilket gör att vi inte kan hålla samma låga avgift som vi tidigare har haft, säger ordförande i föreningen.
Vad säger medlemmarna? Är de chockade?
–Vi har precis gått ut med denna information till medlemmarna, så vi har tyvärr inte hunnit få någon reaktion än, då detta beslutades ganska nyligen.
–Planen är att föreningen måste överleva och att inte gå i konkurs, vi strävar efter att få ner föreningens utgifter. Så vi jobbar på det, och hoppas på en ljusare ekonomisk framtid.
Stortorpet 1 i Tyresö är en liten förening med sex medlemmar och som bildades för fem år sedan. De har ett lån som ligger och krånglar och som gjorde att föreningen måste höja avgiften med 35 procent för att inte gå i konkurs.
– Vi är inte så många i vår förening och att höja avgiften var ett gemensamt enhälligt beslut. Ingen reagerade med ”hurra, yippie” såklart men vi var alla överens om att det var det enda vi kunde göra för att täcka våra kostnader. Vi kan ju inte gå med förlust, säger Karola Li, ordförande. Orsaken är att vi har ett knasigt lån som var bundet när vi tog
över föreningen från byggherren. Lånet är bundet i fem år men med rörlig ränta som följer styrräntan. Som tur är ska vi lägga om det i februari. Föreningen har under åren gjort
smärre höjningar med någon eller några procent varje år. Det diskuterades också för några år sedan om de skulle höja avgiften utöver det nödvändiga för att slippa chockhöjningar i framtiden.
–Men då bestämde vi att fortsätta med en avgift som fokuserar på att täcka kostnaderna. Det är fördelen med att vi är så små, vi har en bra dialog och kan vara väldigt flexibla. Vi följer våra kostnader. Sjunker kostnaderna så sjunker avgiften och tvärtom.
En förening i Nacka, med 21 medlemmar och tre lokaler, tvingades höja sina avgifter med 30 procent sedan energipriserna steg kraftigt liksom räntorna. Trots att föreningen bundit sina lån till förmånliga räntor så ökade också drift och underhållskostnaderna.
–Nu försöker vi se till att hålla en likvid kassa för månaderna framåt. Vi har lagt vår budget och vi kommer att ha fler budgetmöten än tidigare, åtminstone fyra gånger per år, säger en ledamot i föreningen som funnits i sju år.
När höjde ni avgiften senast?
– Vi har höjt avgiften med två procent varje år, så den här höjningen innebär en chockhöjning för många och påverkar våra medlemmar kraftigt. Vi hoppas att vi kan sänka avgifterna i framtiden.
Hur har medlemmarna reagerat på höjningen?
– Vi har varit väldigt noggranna med att informera alla i god tid och faktum är att vi inte har fått någon reaktion från de boende än så länge.
Vilka alternativ ser ni till att höja avgiften? Ta nya lån?
– Nej det vill vi helst inte, det hoppas jag att vi slipper.
Vad gäller då för hyra?
-Vad gäller hyra för p-platser är det olika lagstiftningar som reglerar de två typerna av p-platser – de inomhus är lokal och då gäller hyreslagen (lokalhyresavtal) och de utomhus är arrende. För lokaler är det marknadshyror som gäller. Därför behöver styrelsen ofta hjälp för att bedöma rätt hyresnivå av exempelvis en värderingsman och i allmänhet också ta hjälp med att formulera uppsägningens innehåll. Det sker en förhandling mellan styrelsen och den som ska hyra lokalen eller en annan extern part, typ en förvaltare. Eftersom ett lokalhyreskontrakt normalt alltid – oavsett vad som sägs i kontraktet – ska sägas upp minst nio månader före hyrestidens utgång, måste uppsägning i de allra flesta fall ske senast den 31 december. Redan i uppsägningen ska villkorsändringarna och den nya
hyran föreningen begär framgå. Det ställs mycket stränga krav på vad en uppsägning ska innehålla om föreningen vill justera hyran. Vill de höja hyran för mycket riskerar styrelsen att den som hyr lokalen flyttar. I dessa tider kan det vara svårt att hitta nya hyresgäster. Felaktiga uppsägningar innebär att uppsägningen är ogiltig och att hyreskontraktet blir förlängt utan möjlighet att ta ut ny hyra.
