Det finns alltid saker som kan göras effektivare när en bostadsrättsförening renoverar, bygger till eller moderniserar, pengar att spara. Men en sak man inte får tumma på är besiktningen. En väldigt liten del av budgeten men desto mer central för ett lyckat och väl genomfört projekt. Och det handlar om betydligt mer än slutbesiktningar. Möt besiktningsmannen Jonas Granberg.
Jonas Granberg är Byggingenjör och ansluten till SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund. Jonas sitter med i styrelsen för Byggingenjörernas expertgrupp för entreprenadbesiktningar och även i styrelsen för kompetensrådet-SBR. Jonas har en mycket lång och gedigen erfarenhet besiktningar, allt från renoverade badrum till kontorskomplex som exempelvis Swedbanks huvudkontor i Sundbyberg. Ett av de två bolag han driver, JG Byggkonsult & Besiktning, arbetar specifikt mot bostadsrättsföreningar.
Välj rätt besiktningsman
På min fråga om hur brf:er ska tänka kring besiktningar understryker Jonas direkt att besiktningsmannen bör vara ansluten till SBR för att säkerställa rätt kompetensnivå. En besiktningsman SBR har 2 olika titlar, Av SBR godkänd eller certifierad besiktningsman. Byggingenjör- SBR är en skyddad titel och det påvisar kompetensen hos den anslutne. Enligt regelverken skall besiktningsmannen ha den erfarenhet som krävs för uppdraget. I dagsläget finns det tyvärr inget som hindrar vem som helst att titulera sig besiktningsman.
─ Utöver certifieringen handlar det om vilken typ av projekt det är, man måste se till att få in rätt kompetens, säger han. På många projekt räcker det inte med en enda besiktningsman, exempelvis vid ett stambyte. Där kan det krävas en på bygg, en på el, en på rör och luft samt kanske även besiktningsman på brandskydd. Jonas menar att snålheten tyvärr ibland bedrar visheten, vilket i värsta fall kan leda till stora extra kostnader och merarbete för föreningen.
Uppenbara fel passerar
Jonas berättar att han har besökt åtskilliga föreningar som genomfört stambyten där han sett uppenbara fel som en EL- eller VVS-besiktningsman definitivt skulle ha hade slagit ned på, om de varit på plats. Har besiktningsmannen givit ett godkänt utlåtande med fel som fått passera brukar det bli en tung resa för föreningen att få upprättelse från entreprenören eller från besiktningsmannen om denne varit vårdslös. Inte allt för sällan slutar det i dyra juridiska tvister.
─ Görs besiktningar fel eller inte alls, då sitter styrelsen där med Svarte Petter och med allt ansvar för att åtgärda felen, säger Jonas Granberg.
När man som lekman hör ordet besiktning är det oftast slutbesiktningen man tänker på.
Besiktiga under projektet
─ Det räcker sällan, menar Jonas Granberg. Säg att en förening ska göra ett stambyte och har 40 badrum att renovera, då rekommenderar vi att man besiktigar projektet i tidiga skeden för att fastställa uppbyggnaden. Hur ser till exempel schakten och tätskikt ut? Vi gör sedan fortlöpande besiktningar av färdigställda delar. Sedan avslutas det med en slutbesiktning. Det är också det enda sättet att att upptäcka byggfel, slarv eller rent av byggfusk. Kostnad med fortlöpande besiktningar för 40 våtenheter ca 80–100 000kr. En droppe i havet jämfört med den totala budgeten.
I rollen som besiktningsman ska man vara helt oberoende, neutral och alltid ta vara på båda parters rätt. Något som Jonas Granberg trycker hårt på. Det finns tyvärr för många som är lite entreprenörsvänliga där ute, anser han.
På frågan om vad man som styrelse bör tänka vid en slutbesiktning säger Jonas att det är viktigt att förstå att i samma ögonblick som besiktningsmannen avger sitt utlåtande och godkänner arbetet övergår ansvaret för entreprenadarbetet från entreprenören till beställaren. De fel av mindre betydelse och i begränsad omfattning som kan förekomma vid en slutbesiktning skall avhjälpas utan dröjsmål.
Brf:er är ju rädda om sina medlemmars pengar, finns det någon undre gräns för när det inte lönar sig att ta in en besiktningsman?
─ Hur litet jobbet än är tycker jag att man ska resonera så här. Kan vi själva säkerställa att arbetet verkligen blivit utfört på ett korrekt sätt och har vi fått det vi beställt? Kan man säkerställa att man fått den dokumentation som erfordras? Om inte är det alltid bra att göra en besiktning, även om det till exempel ”bara” handlar om en ommålning av ett trapphus – Är det rätt typ av färg? Rätt underarbete? Är återmontering av ledstång utförd rätt? Har el demonterats och återinkopplats?
Men en besiktningsman kan komma in i handlingen ännu tidigare, innan offertunderlag tas fram.
─ Det finns mängder av statusbesiktningar för att säkerställa vilket skick en brf har på sin fastighet, menar Jonas Granberg. Helt nödvändiga för att styrelsen ska kunna ställa samman en bra och tydlig underhållsplan och få en bild av ungefär när i tid det är dags för olika insatser och ungefärliga kostnader för dessa.
Många föreningar brottas med utmaningen att ta fram ett riktigt bra och heltäckande underlag för förfrågningsunderlag och offerter.
─ Tar man in en oberoende och certifierad besiktningsman med lång erfarenhet som tar reda på vad som behöver göras och begäras offert på, får man också jämförbara offerter. Detta kan också göra att man sparar pengar ett stambyte som initialt lite schablonmässigt, skulle kosta 40 miljoner. Kanske landar på 37 miljoner i stället om underlagen är väl genomarbetade.
Dock ska besiktningsmannen inte vara delaktig i själva utformningen av underlag eller offert, säger Jonas Granberg. Besiktningsmannen skall utforma de tekniska kraven inför en upphandling. En projektledare är mycket bra tillskott vid upphandlingar och utförande av byggåtgärder. De håller i trådarna åt föreningen och företräder föreningen.
Jonas Granberg har sin bakgrund inom bygg där han började som snickarlärling 1984. Med ett stort intresse för byggnation tog han klivet att vidareutbilda och tog en universitetsexamen på Luleå tekniska universitet. Där efter drev Jonas byggbolag i egen regi i 14 år innan han tog klivet att bli Av SBR godkänd besiktningsman och till sist av RISE certifierad besiktningsman.
