AnnonsMiele

Tumma inte på projektledningen

26 dec 2023

Alla bostadsrättsföreningar behöver förr eller senare genomföra större bygg- och renoveringsprojekt. Styrelsen tror ibland att upphandling och projektledning är en del av styrelsearbetet som de har betalt för, men så är det inte. Styrelsen bör anlita en kunnig byggprojektledare.

Hur vet man att det är dags att renovera? En bra underhållsplan är ett viktigt stöd för planering av underhåll, men det är viktigt att inte följa den slaviskt utan i stället besiktiga de olika byggnadsdelarna för att få en aktuell bedömning av skicket och underhållsbehovet i närtid. Underhållsplanen bygger på återstående förväntad teknisk livslängd när den upprättas men den verkliga återstående livslängden kan vara en annan.

Det viktigaste är att inte ha för bråttom. När det finns ett behov av att åtgärda en byggnadsdel, t ex balkongerna, bör man ta reda på skicket på övriga byggnadsdelar som kan påverkas av renoveringen, som fasadputs, fönster och tak. Om andra delar också behöver åtgärdas inom en snar framtid kan det finnas stora samordningsvinster genom att handla upp dessa i samma entreprenad. När styrelsen bestämt vad som ska ingå i projektet är det dags att börja planera genomförandet. En fråga som ska ställas tidigt är om det krävs bygglov eller anmälan till kommunen för de åtgärder man vill genomföra, då detta kan ta ganska lång tid. Kortfattat Alla bostadsrättsföreningar behöver förr eller senare genomföra större bygg- och renoveringsprojekt. Styrelsen tror ibland att upphandling och projektledning är en del av styrelsearbetet som de har betalt för, men så är det inte. Styrelsen bör anlita en kunnig byggprojektledare. Kortfattat kan man säga att bygglov krävs för alla åtgärder som påverkar utseendet, som exempelvis ändrad fasadkulör i samband med en fasadrenovering.

Reparation av betongskador i garage byggt på 1950-talet. Pågjutna betonglager med gamla tätskikt bilas bort från det bärande bjälklaget.

Ingrepp i bärande konstruktion, som att gjuta nya balkongplattor, kräver minst en bygganmälan. Om balkongrenoveringen dessutom omfattar nya räcken med annat utseende så krävs också bygglov. Bygglov krävs även för inglasning av balkonger. Kontakta kommunen om ni är osäkra på vad som krävs. Många åtgärder kan också innebära att en anpassning måste göras till nya byggregler, t.ex. om man i samband med en balkongrenovering demonterar befintliga balkongräcken. Räckena som monteras måste då uppfylla dagens krav, vilket bl.a. kan innebära att de måste göras högre. Glöm inte heller att ansöka om slutbesked när en lov- eller anmälningspliktig ” En bostadsrättsförening är en juridisk person och kan inte nyttja ROT-avdrag. Men det kan finnas andra bidrag att få” åtgärd är utförd. Innan slutbesked meddelats får byggnadsdelen i regel inte tas i bruk.

En bostadsrättsförening är en juridisk person och kan därmed inte nyttja ROT-avdrag. Men det kan finnas andra bidrag att få och det bör man undersöka tidigt då de kan behöva sökas i förväg. Det kan handla om statliga bidrag för installation av laddboxar, eller mer lokala varianter som exempelvis bidrag för bullerdämpande åtgärder i samband med fönsterbyte i byggnader nära större trafikleder.

Stambyte pågår. Nya stammar har installerats, därefter ska badrummen byggas upp igen.

En lyckad upphandling med jämförbara anbud kräver ett tydligt förfrågningsunderlag som beskriver vad som ska ingå i anbudet och vilka krav som ska uppfyllas. Om förfrågningsunderlaget är bristfälligt riskerar man att få in anbud där inte alla delar ingår, vilket kommer att resultera i merkostnader i ett senare skede för att få ett komplett arbete utfört. Ett bra förfrågningsunderlag begär också in separata priser för sådana arbeten som skulle kunna tillkomma (eller avgå) men som är svårt att avgöra i förväg om de verkligen behöver utföras. Det är också viktigt att ta fram administrativa föreskrifter som reglerar all formalia runt entreprenaden, från arbetstider till faktureringsvillkor, så att parterna är överens om alla förutsättningar som ska gälla.

Eftersom bostadsrättsföreningen är en juridisk person  gäller byggbranschens Allmänna Bestämmelser (AB04) eller Allmänna Bestämmelser Totalentreprenad (ABT06) som grundavtal mellan parterna. Dessa är utmärkta regelverk som reglerar ansvaret mellan beställare och entreprenör, men de bygger på att båda parter har likvärdiga kunskaper då de inte är utformade för att skydda en svagare part. När styrelsen valt entreprenör är det viktigt att upprätta ett tydligt kontrakt som knyter ihop alla handlingar och dokumenterar alla överenskommelser mellan beställare och entreprenör. En viktig sak som inte får glömmas bort i samband med bygg- och renoveringsprojekt är Arbetsmiljölagens krav på byggherren (=bostadsrättföreningen) för samordning av arbetsmiljöansvaret på byggarbetsplatsen. Detta ansvar kan under vissa förutsättningar föras över till entreprenören och det ska göras i ett skriftligt avtal. Byggherren har också ansvar för att följa Skatteverkets regler för elektronisk personalliggare. Även detta bör föras över till entreprenören i skriftligt avtal.

Även om man har en bra och seriös entreprenör bör man anlita en besiktningsman för att besiktiga det utförda arbetet. Besiktningsmannen ska opartiskt granska att allt som är beställt har levererats och att arbetet är fackmässigt utfört. Det är oftast beställaren som utser besiktningsman och det är viktigt att välja rätt besiktningsman med bra kunskaper om den typ av arbeten som utförts. Det innebär att det ibland kan behövas flera olika besiktningsmän, som en för VVS-installationerna och en annan för elinstallationerna. Vid många entreprenader kan det behöva genomföras besiktningar vid flera olika tillfällen. Dolda installationer bör ju besiktigas innan de döljs. Vid slutbesiktningen kan det vara för sent. När besiktningsmannen godkänner entreprenaden sker också överlämningen av entreprenaden till beställaren och samtidigt startar också garantitiden. Garantitidens längd kan variera men är normalt fem år för en totalentreprenad. Tillverkaren av vissa material kan ibland ge längre materialgarantier än fem år och då är det viktigt att även få dessa garantiutfästelser skriftligt.

Innan garantitiden löper ut bör man göra en garantibesiktning för att hitta eventuella fel som uppstått innan det är för sent. Men man ska inte vänta till garantibesiktningen med att anmäla fel som upptäcks under garantitiden då skadorna kan bli värre om inte felet åtgärdas.

Bör styrelsen hantera stora renoveringsprojekt själva? Den här artikeln belyser en del av allt man behöver tänka på för att projektet ska bli framgångsrikt. Förutom att välja rätt entreprenör för sitt bygg- eller renoveringsprojekt krävs det alltså kunskaper inom en mängd olika områden, kunskaper som långt ifrån alla besitter. Även om det medför en extra kostnad så kan det ofta bli billigare i slutänden att anlita en kunnig byggprojektledare. En dåligt genomförd upphandling kan ofta innebära merkostnader som är långt högre än vad det skulle kostat att anlita en projektledare från början. Dessutom kräver ledning av stora byggprojekt mycket mer tid än vad man tror.

Föregående artikel Krönika: När AI kom till byn
Nästa artikel Dystert läge på bostadsmarknaden

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här