Hyresavtal och villkorsändring för lokal
Avtal för lokaler kan vara utformade på olika sätt och ha en mängd olika villkor och bilagor och det finns en del saker för styrelsen att ha koll på för att följa den gällande lagstiftningen.
- Hyresperiod
Förlängningstid och uppsägningstider regleras i Jordabalken 12 kap, vilken många gånger kallas hyreslagen. Lokaler kan ha olika hyrestider och uppsägningstiderna styrs av hur lång hyrestid lokalavtalet har. Det är därför viktigt för styrelsen att ta reda på vad som gäller vid ett upprättande av lokalavtal. - Omförhandla
När styrelsen vill omförhandla hyresvillkoren måste uppsägning för villkorsändring delges lokalhyresgästen enligt avtalets uppsägningstid. Det kan vara bra att använda sig av en delgivningsman för att tillse att hyresgästen delges handlingarna på korrekt sätt. De nya villkoren måste även tydligt framgå i uppsägningshandlingen. Om uppsägningen inte delges lokalhyresgästen inom avtalets uppsägningstid, så är det för sent och föreningen får vänta ytterligare en hyresperiod. - Besittningsskydd
Till skillnad från bostadshyresgäster har en lokalhyresgäst inget direkt besittningsskydd. Det skydd som istället finns är rätten att få skadestånd. Om föreningen säger upp hyresgästen för avflyttning med en anledning som inte är giltig eller om föreningen begär en hyra som överstiger marknadshyran kan föreningen bli skadeståndsskyldig. - Marknadshyra
Det kan vara svårt för styrelsen att avgöra om befintlig lokalhyra, eller en ny lokalhyra, ligger på rätt nivå. Ett tips är att anlita en lokalmäklare som gör en värdering av marknadshyran för den specifika lokalen.
- Indexbilaga
Det är bra att ha en indexbilaga till lokalavtalet vilket ger ett indextillägg på hyran som årligen justeras enligt KPI (konsumentprisindex). Tänk dock på att avtalet måste ha en hyresperiod och en förlängningstid på minst tre år för att index ska kunna tillämpas på avtalet. - Fastighetsskatt
Föreningen betalar fastighetsskatt för sina lokaler. Lokalavtalet kan ha en bilaga som reglerar om hyresgästen ska betala fastighetsskatt till föreningen utöver hyran. - Användningsområde
En av de saker som är viktiga att reglera i hyresavtalet är användningsområdet. Om hyresgästen ska bedriva butik i lokalen, så bör det specificeras mer exakt vilken typ av butik som ska bedrivas t.ex. bokhandel.
Kontakta oss för mer information:
