Att renovera, bygga till eller bygga om fastigheten är vanligtvis ett stort steg för en bostadsrättsförening. Det kräver även engagemang av styrelsen.
Utformning av förfrågningsunderlag och upphandling av entreprenör tar sin tid men även tiden under entreprenadens gång kräver engagemang och konstant dialog med entreprenören som ska utföra arbetena. Nedan följer tre viktiga att tänka på för föreningen vid entreprenadarbeten på fastigheten. Utgångspunkten är standardavtalen för byggnads- anläggnings- och installationsentreprenader AB 04/ABT 06, som i de allra flesta fall är (eller i vart fall bör), vara avtalsinnehåll mellan förening och entreprenör.
Vem är föreningens ombud?
Enligt AB 04/ABT 06 kap. 3 § 1 ska det finnas ett ombud för projektet både för beställaren och entreprenören. Ombudet har behörighet att med bindande verkan företräda sin huvudman i frågor som rör entreprenaden samt att träffa ekonomiska och andra uppgörelser. Om arbeten ska utföras inne i bostadsrättsinnehavares lägenheter kan det hända att bostadsrättsinnehavare beställer något som inte ingår i entreprenörens kontraktsåtagande. Exempelvis kanske en bostadsrättsinnehavare önskar att entreprenören uppgraderar material eller utför arbetena annorlunda i just dennes lägenhet. Entreprenören tolkar då arbetena som en tilläggsbeställning och föreningen, som avtalspart, får stå för notan. För att undvika detta problem bör alltid bostadsrättsföreningen utse ett ombud som endast har behörighet att med bindande verkan företräda föreningen som avtalspart mot entreprenören.
Har bostadsrättsföreningen ansvar för att erforderliga tillstånd m.m. finns på plats innan arbetena påbörjas?
En bostadsrättsförening som låter utföra renovering, tillbyggnad, ombyggnation m.m. är en byggherre i offentligrättslig mening. Byggherren har det yttersta ansvaret för att de arbeten som utförts genomförs i enlighet med de lagar, föreskrifter och krav som råder. De flesta renoveringar, tillbyggnader, ombyggnationer m.m. är även bygglovspliktiga. Byggherren har, om inte annat avtalats, ansvar att se till att samtliga lagar och föreskrifter följs under byggprocessen samt att ansöka erforderliga myndighetstillstånd, se t ex. ABT 06 kap. 1 § 11.
Om bygglovspliktiga renoveringar, tillbyggnader, ombyggnader m.m. utförs utan att bygglov erhållits, eller utan att bygglovet följs, kan det bli en mycket dyr och tråkig historia för föreningen. Att föreningen saknar kunskaper och inte är vållande till felet saknar betydelse då det är byggherren som ansvaret gentemot samhället att bygga lagenligt.
Har bostadsrättsföreningen ansvar för byggarbetsmiljön under projektets gång?
Att bostadsrättsföreningen är byggherre medför även ansvar inom andra rättsområden. Byggherren har t ex. ett utökat ansvar för arbetsmiljön vid utförande av bygg- och anläggningsarbeten. Det innebär att det är bostadsrättsföreningen som är skyldig att tillgodose att planeringen, projekteringen och utförandet av entreprenadarbetena beaktar arbetsmiljösynpunkter och tillgodoser att ingen riskerar att utsättas för olycka eller olycksfall under arbetenas gång. Brister i arbetsmiljön från bostadsrättsföreningen kan leda till straffrättsligt ansvar om en olycka sker. Ett bra råd kan vara att anlita extern kompetens som kan ta sig an samordning och rollen som byggherre om kunskapen inte finns internt inom bostadsrättsföreningen.
