Sista chansen. Den 10-åriga ansvarstiden är den sista möjligheten att utkräva ansvar från entreprenören och få fel och brister åtgärdade i er fastighet. Därefter har föreningen det fulla ansvaret. Annica Berg, ordförande Brf Östertull 2 missade inte tidsgränsen. Hon tog in en konsultfirma och lät besiktiga hela fastigheten, vilket sparade åtskilliga miljoner till föreningen.

Brf Östertull 2 stod klart för inflytt i slutet på 2010, 27 lägenheter på sex plan. Annica flyttade in, glad för sin splitternya bostadsrätt. Då var hon lyckligt omedveten om vad som väntade. Hon hade långa och mycket tuffa erfarenheter från sin förra brf där hon suttit ordförande i många år.

– Vi fick i princip bygga om de husen från grunden eftersom tidigare styrelser inte skött underhållet, som var mycket eftersatt, berättar hon.

Hon blev snart invald i styrelsen i den nya föreningen. Men redan inför tvåårsbesiktningen anade hon ugglor i mossen. JM skickade en kortfattad A4 där de skulle notera om det fanns några problem. Något hon och styrelsen inte nöjde sig med.

– Jag satte ihop en ordentlig enkät som jag skickade ut till alla medlemmar. Sedan sammanställde jag ett dokument med alla fel och brister och skickade det till JM som nog hickade till över omfattningen. Efter mycket slit och tjat fick vi felen åtgärdade. Processen upprepades vid femårsbesiktningen. Då hävdade JM av vissa av felen vi påpekade hade utgått och inte längre var deras ansvar.

– Då gick jag igenom alla underlag inklusive entreprenadkontraktet. Ingenstans stod det att dessa fel utgått vid tvåårsbesiktningen. Till slut fick vi rätt och felen åtgärdades. Men det krävdes att vi stod på oss och inte gav upp.

När hon gick igenom alla handlingar såg hon referensen till den 10-åriga ansvarstiden. När den närmade sig bestämde styrelsen sig för att ta in professionell hjälp.

– Vi anlitade ett konsultbolag som genomförde en omfattande besiktning, bygg, el och VVS. Resultatet presenterades för JM i god tid innan den 10-åriga ansvarstiden gått ut. Fördelarna var många med detta, bland annat kunde inte JM komma och påstå att vi var amatörer som inget förstod. Skulle det visa sig att JM vägrade att åtgärda bristerna så hade vi i alla fall ett bra underlag för vår underhållsplan.

– Vår smala lycka var att vi fick en handläggare från JM som menade att om de hade gjort fel så ska de göra rätt för sig. Han såg även till att vi fick ersättning för våra kostnader för besiktningen. Det allra flesta felen blev åtgärdade, vilket tillsammans med åtgärderna vid de tidigare besiktningarna sparade många miljoner till föreningen.

– Ersättningen till konsultbolaget var verkligen väl investerade pengar, säger hon. Konsulten var dessutom med under hela arbetet med att åtgärda felen, allt följdes upp och dokumenterades.

Ett av de värsta felen upptäcktes dock när föreningen anlitade Fastfixarna AB för de hade problem med ett avlopp i ett badrum. Det visade sig att det vara stora problem med rost i avloppet, flagnade lining och bakfall. Punkten inkluderas i föreningens 10-årsreklamation till JM. När avloppet filmades visade sig att hela avloppsystemet höll på att mer eller mindre rosta sönder. Ni kan titta på fotot här i artikeln. Leverantören, Gustavsberg, skylde på att det var svavelväte i systemet, men Mälarenergi gjorde mätningar både på spill- och dagvattnet och hittade inga tecken på svavelväte. Till slut gick JM med på att åtgärda avloppssystemet, som relinades i sin helhet med epoxy av Fastfixarna. Besiktningen visade dessutom att vissa rördragningar var helt uppåt väggarna.

– Alla VVS-experter vi har haft på plats har sagt att det är helt galet hur de har gjort dragningar och installationer. De ursäkter och bortförklaringar vi fått från entreprenören har varit extremt fantasifulla, säger Annica. Hur kan avloppsrör rosta på 10 år? Gustavsberg har inga svar.

Annica återkommer till hur, trots allt, de varit glada över att få en handläggare som var beredd att ta ansvar. Hon känner till andra JM föreningar i samma situation som har det väldigt tufft att få igenom åtgärder. Hon är dock ganska nöjd även om det fortfarande återstår fel att åtgärda.

– Jag tror och hoppas att vi lyckats pricka de stora felen, säger hon. Hennes råd är att se till att göra ett gediget arbete vid både när det gäller 2-års, 5-års och 10-årsbesiktningarna.

– Börja i god tid och ta in professionell hjälp, du tjänar på det även om entreprenören vägrar åtgärda.

Och – ge inte upp.

FAKTA OM DEN 10-ÅRIGA ANSVARSTIDEN

Om inget annat avtalats föreskrivs i AB 04/ABT 06 kap. 4 § 7 att entreprenörens ansvarstid är tio år från entreprenadens godkännande och inleds med garantitid. Att ansvarstiden är tio år motsvarar allmän preskription och innebär att entreprenören är ansvarig under tio år för fel som uppkommer till följd av entreprenörens arbete. De 10 åren börjar ticka ner från och med godkänd slutbesiktning.