Nyckeltalet som egentligen inte säger något

-Siffran lån per kvadratmeter säger egentligen ingenting, utan den behöver sättas i relation till fastighetens marknadsvärde. Det är stor skillnad på en skuldsättning på 5.000 kronor per kvadratmeter i en förening i Örkelljunga jämfört med en förening på Kungsholmen i Stockholm, påpekar Thomas Lindman.

Det talas ofta om en brf:s skuld nedbrutet per kvadratmeter boyta i föreningen. Talet man får fram är ett av nyckeltalen i årsredovisningen och ses som en indikation på hur sund ekonomin är i föreningen.

Annons

Men talet i sig räcker inte för att mäta hur god ekonomin egentligen är, menar Lindman:

-Man behöver ju sätta föreningens lån i relation till hur mycket huset är värt. Först då får man fram den verkliga skuldsättningen, benämnd belåningsgraden. Och den är viktig för att veta hur stort låneutrymme föreningen har. Föreningen och medlemmarna kan ALDRIG tillsammans ta upp lån på mer än 100 % av fastighetens marknadsvärde, säger Lindman.

Thomas Lindman, Storholmen förvaltning.

Enligt de nya bolånereglerna som infördes den 1 april i år så kan en låntagare i dag få bolån på 90 procent av vad bostaden kostar. Men om bostadsrättsföreningen redan har en skuldsättning på 30 procent av husets marknadsvärde?

Även om brf-värdet är högre än fastighetens marknadsvärde, alltså vad huset skulle vara värt om det såldes på hyreshusmarknaden (det värdet brukas schablonmässigt sättas till 75 procent av brf-värdet och det är detta värde som långivarna baserar sin kalkyl på) så finns risken att den totala skulden, det vill säga föreningens och medlemmarnas sammanlagda belåning, landar en bra bit över 100 procent.

-Det innebär ju en skuldsättning på ett högre belopp än vad fastigheten är värd på marknaden, och det är inte bra, konstaterar Thomas Lindman.

För de föreningar som Storholmen förvaltar ekonomiskt görs en uträkning av den procentuella skuldsättningen eller belåningsgraden, då det är en tydligare indikator på det ekonomiska läget än bara skuldsättningen per kvadratmeter.

-Föreningens belåningsgrad ska inte ligga högre än 10 procent av marknadsvärdet, men vi ser ju siffror på 20-30 procent, och då har man ett problem. Då är man överbelånad, säger Lindman.

Vad kan konsekvensen bli?

-Att man inte får låna mer pengar hos banken. Om man har en större investering i underhållsplanen som behöver göras några år fram i tiden där man behöver ta nya lån för att finansiera, så gäller det att se till att man inte har för hög belåning.

Och om man nu gör en uträkning och det visar sig att föreningens belåningsgrad ligger på 30 procent av fastighetens värde – vad ska man göra?

-Höj avgifterna och lägga upp en amorteringsplan så att det finns utrymme den dagen man behöver ta ett nytt lån. Det är viktigt att man har ett långt tidsperspektiv i detta, att man inte bara ser ett eller två år framåt i tiden och då är det den långsiktiga (åtminstone 50-åriga) underhållsplanen som styr. Det kan vara klokt att höja avgiften med 2-4 procent årligen istället för att tvingas höja med 10-30 procent på ett bräde för att man måste göra en större investering i föreningens byggnader.

I den bostadsrättsbarometer som HSB gör bland sina medlemsföreningar har den genomsnittliga brf:en en skuldsättning per kvadratmeter på drygt 4 700 kronor för 2025. Siffran har ökat med 2,8 procent det senaste året och med 5,7 procent sedan 2021.

-Det är inte direkt några alarmerande siffror, marknadsvärdet på fastigheterna har sannolikt ökat mer än så under de här åren men detta tal säger som sagt inte hur den enskilda föreningen egentligen mår, säger Lindman.