I hyresavtalet mellan hyresvärden (föreningen) och hyresgästen är det möjligt att avtala om vem som ansvarar för ventilationen i lokalen. Om det inte framgår eller är reglerat i hyresavtalet ska hyresvärden tillhandahålla lokalen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det är vanligt att lokaler uthyres i befintligt skick, men även möjligt att avtala om bättre eller sämre skick om parterna önskar det.
En lokalhyresgäst kan förvänta sig en fungerande ventilation för den verksamhet som lokalhyresgästen bedriver om inget annat är avtalat. Om ventilationen inte fungerar kan hyresgästen ha rätt till skälig nedsättning på grund av hinder eller men som uppstått i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande. Nedsättning av hyra gäller för den tid lokalen är i bristfälligt skick. För att det ska bli aktuellt med hyresnedsättning krävs det att hyresgästen påtalat felet för hyresvärden och nedsättningen räknas först från tidpunkten då det påtalades.
I en färsk dom från Svea hovrätt har en lokalhyresgäst som bedriver restaurang och café gjort gällande att bland annat avsaknad av ventilation utgör en sådan brist som berättigar till skälig nedsättning av hyran. Lokalhyresgästen betalade inte hyran till hyresvärden utan i stället deponerade hyran hos länsstyrelsen, varav hyresvärden väckte talan mot hyresgästen för att få betalt för de förfallna hyrorna. Mellan parterna var det ostridigt att det i lokalen saknades ventilationsanläggning, däremot var parterna inte ense om tidpunkten då ventilationsanläggningen skulle vara installerad eftersom det saknades bestämmelser om det i avtalet.
I hovrättens domskäl framgår att en grundläggande utgångspunkt i ett hyresförhållande är att hyresvärden ska tillhandahålla hyresobjektet i avtalat skick och vid tillträdet ska lokalhyresgästens verksamhet ha en för ändamålet godkänd ventilation. Hovrätten menar att lokalen hyrts ut i befintligt skick inte fritar hyresvärdens skyldighet att tillhandahålla lokalen i avtalat skick. Hovrätten ger därmed rätt till skälig nedsättning av hyran för lokalhyresgästen som bedriver restaurang och café, dock inte för perioden som hyresvärden behövde för att iordningsställa ventilationsanläggningen då det endast var två veckor mellan avtalets ingående fram till att tillträde skulle ske.
Mål nr T 5626-23
“Befintligt skick” är väl “avtalat skick”? Förtydliga, tack!
Hej Johnny!
En lokal som hyrs ut i “befintligt skick” innebär att lokalen hyrs ut i precis det skick den är i vid uthyrningstillfället. Det är dock möjligt att avtala om att lokalen ska hyras ut i annat skick, tex i ett bättre skick eller anpassat till den nya hyresgästen, och då hyrs lokalen inte ut i befintligt skick.
Hoppas vårt svar var ett förtydligande!
Med vänlig hälsning
Borätt forum Fakta
Njae, för mig som lekman inom juridik hjälper det inte förstå vad som är fel… “Befintligt skick” är ju det som är avtalat? För mig är det konstigt att komma överens om hur något ska vara, men sedan innebär det ändå att fastighetsägaren måste göra åtgärder.
“Befintligt skick” kan ju vara precis som hyresgästen vill ha det, dvs med specialinstallationer, då lokalen redan är anpassad för detta.