Hur ska man som enskild boende eller styrelse i en bostadsrättsförening hantera händelser som ofta renderar i osämja mellan grannar? Vad är en acceptabel ljudnivå? Det finns både fördelar och nackdelar med att bo i ett flerfamiljshus och nedan försöker vi reda ut begreppen som rör störningar, det vill säga beteende och agerande bland det boende som kan uppfattas som störande.
Inledning
Att bo i ett flerfamiljshus eller i ett radhusområde innebär att man bor nära sina grannar och även delar gemensamma ytor som till exempel tvättstuga, lekplatser, parkeringar och liknande. Denna interaktion mellan människor i alla åldrar och med olika personligheter ställer krav på såväl den enskilda individen, som kollektivet i stort. Det finns, förutom varje individs moraliska kompass, även lagstiftning som ger vägledning kring olika former av störning och vad man ska förväntas acceptera.
Vad säger lagen?
Bestämmelserna om störningar i boendet i bostadsrättslagen är enligt förarbetena till lagen avsedda att tillämpas på samma sätt som motsvarande bestämmelser i hyreslagen[1]. Det ska inte vara någon skillnad på vad du förväntas acceptera i din närmiljö om du bor i en bostadsrätt eller en hyresrätt. Den domstolspraxis som finns på området i hyresförhållanden blir alltså vägledande även för bedömningen av vad som bland annat utgör en särskilt allvarlig störning enligt bostadsrättslagen. Fortsättningsvis utgår artikeln från bostadsrättsinnehavaren.
En bostadsrättsinnehavare eller någon från hushållet får inte utsätta sina grannar för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller påverkar boendemiljön negativt på ett sådant sätt som skäligen inte bör tålas. En bostadsrättshavare ska även tillse att denne i vardagen agerar på ett sätt som inte negativt påverkar vare sig bostad eller närmiljön. I detta ingår att bostadsrättsinnehavaren och övriga som tillhör hushållet eller är gäster även respekterar och följer de regler som föreningen har upprättat samt ortens lokala bestämmelser.
Den som nyttjar en bostad i en bostadsrättsförening har ansvar för såväl bostadens skick som ett ansvar för att inte utsätta omgivningen för störningar som kan vara skadliga för hälsan. Lagtexten beskriver den boendes åtagande som att denne ska ”iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset”. I praktiken innebär detta att en boende ska agera i enlighet med vad som i folkmun kallas sunt förnuft och inom de ramar som är socialt accepterade på orten och i närområdet.
Det som i dagligt tal benämns som sunt förnuft kan givetvis ha olika innebörd för olika personer och är således något som många gånger ligger till grund för konflikter mellan medlemmar i en förening och/eller en konflikt mellan medlem och föreningens styrelse. Vad sunt förnuft innebär beror på vem du frågar. Det som föll in under sunt förnuft för 30 år sedan är inte samma sak idag. I takt med att vår värld blir mer gemensam och öppen blir samtidigt den personliga sfären och vad som är acceptabelt för den enskilda mer individuellt.
Här kan lagstiftningen ge stöd åt vad som kan sägas vara acceptabelt, och inte, i boendemiljön. Förvisso tar lagstiftningen sikte på ytterligheter, det vill säga att den reglerar de grövsta formerna av störning, men tillsammans med stadgar blir det ett starkt regelverk för att upprätthålla trivsel och välbefinnande i bostadsrättsföreningen.
Värt att notera är att lagstiftningen även är till för att skydda den boende, den som anses vara störande. Det är på intet sätt enkelt att avhysa en boende enbart på den grund att någon uppfattar denne som störande. En enskild persons uppfattning av vad som är störande är inte tillräcklig grund för avhysning, utan det krävs en gedigen utredning av situationen.
Om bostadsrättsinnehavaren – eller någon från bostadsrättsinnehavarens hushåll – åsidosätter den lagstadgade skyldigheten att inte störa sina grannar, anses bostadsrätten förverkad. Detta innebär att föreningen är berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Detta framgår av 7 kap. 18 §, 5 p. bostadsrättslagen.
Vad kan styrelsen göra?
När styrelsen får in klagomål på en boende är det styrelsens ansvar att utreda huruvida det de facto föreligger en störning eller ej samt om det som inträffat strider mot någon bestämmelse. Enbart missnöje är inte tillräckligt för att styrelsen ska vidta åtgärder. Om det framkommer att det föreligger grund för klagomålen, och dessa inte är att anse som väldigt allvarliga störningar, ska styrelsen utfärda en skriftlig tillsägelse varvid den störande parten bereds möjlighet till rättelse.
Det är först då bostadsrättsinnehavaren eller annan störande part i hushållet, inom skälig tid, inte slutat med störningarna som styrelsen har möjlighet att säga upp bostadsrättsinnehavaren. En uppsägning ska vara skriftlig och den ska delges bostadsrättshavaren för att vara giltig. Om störningen är så pass allvarlig att den boende riskerar att få sin bostad förverkad ska även de sociala myndigheterna på orten informeras. Om avflyttning ej sker får styrelsen begära handräckning hos Kronofogdemyndigheten.
Vad räknas som en störning?
I lagstiftningen är kravet på allvarlig störning satt väldigt högt. I förarbetena till bostadsrättslagen[2] förekommer två typsituationer. Den första är ganska entydig och inträder när bostadsrättshavaren har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet. Det kan handla om mordbrand, misshandel av granne eller liknande. Viktigt att notera är att brottet måste ha direkt anslutning till boendet. Skrivningen tar inte sikte på huruvida en person är kriminell eller inte.
Den andra typsituationen avser ett läge där det föreligger ringa eller obefintlig möjlighet att begäran om rättelse kommer att beaktas av den störande boende. Detta förutsätter att störningen är av sådan art att den kan betraktas som outhärdlig för grannarna. Exempel på detta kan vara en boende som inte klarar av sitt boende på grund av psykisk sjukdom och eller drogmissbruk.
För att belysa problematiken kring hur bedömningen av graden av störning kan se ut återges ett fall, som prövats i Tingsrätten, nedan.
Kort bakgrund till de händelser som föranledde tvisten är att ett par av sina grannar uppfattas som otrevliga, besvärliga och störande i största allmänhet. Styrelsen i den aktuella föreningen valde att, mot bakgrund av klagomålen, att säga upp bostadsrättsinnehavaren och dennes sambo för avflyttning. Styrelsen ansåg att bostadsrätten var förverkad på grund av störningarna. Enligt meddelande från styrelsen till bostadsrättsinnehavaren ska störningarna ha bestått bland annat av trakasserier av grannar, vanvård av lägenhet samt otillåten uppställning av fordon.
Bostadsrättsföreningen beskrev fyra huvudsakliga och konkreta typer av störningar:
- Att någon ur hushållet regelmässigt – oavsett väderlek – har ställt upp dörrar och öppnar fönster i trapphuset,
- Att någon ur hushållet har ställt ut mycket illaluktande latrinsopor i trapphuset en tid innan man har går ut och slängt dem i soptunnan eller motsvarande,
- Att någon ur hushållet har gått ut och regelmässigt stänkt ut illaluktande vätska i trapphuset och också stänkt detta på en annan medlem.
- Att någon ur hushållet regelmässigt hindrat en grannes användning av den gemensamma tvättstugan.
Tingsrätten ansåg att de ovan angivna typerna av störningar skulle kunna falla inom ramen för vad som anses vara allvarliga störningar, under förutsättning att de förekommit frekvent och under en längre tid. Vidare skulle de under de omständigheterna, i lagens mening, var för sig kunna utgöra sådana försämringar av grannarnas bostadsmiljö att det skäligen inte skulle tålas.
Föreningen lyfte även fram omständigheter såsom underlåtenhet att bistå utelåsta grannar, otrevligt bemötande av grannar och liknande. Dessa påstådda beteenden fann tingsrätten inte kunde betraktas som störningar enligt lagens mening. De fann att även om händelserna skulle kunna betraktas som störningar, har det under alla omständigheter varit fråga om störningar av ringa allvarsgrad eller störningar som skäligen kan tålas.
I sammanhanget bör noteras att tingsrätten fann att punkt 4 – åtgärden att göra tvättmaskinen obrukbar, var något som skäligen inte borde tålas och därför skulle anses som en förverkandegrundande störning. Dock hade just den händelsen inträffat en avsevärd tid innan det att uppsägningen skedde.
Ovanstående belyser svårigheten att, dels bedöma störningens art, dels vikten av att begära rättelse, vidta åtgärder för uppsägning och liknande i rätt ordning, i rätt tid. Vidare visar det återgivna målet även vikten av dokumentation. Om man som styrelse i en förening ställs inför att behöva överväga uppsägning av en medlem måste det finnas adekvat dokumentation som styrker den faktiska störningen. Enbart hörsägen, bristande tidsangivelser och liknande räcker inte för att avsluta ett medlemskap och förverka bostadsrätten.
Slutsats
Det är således svårt att påvisa att beteende och handlingar som en medlem och/eller någon i dennes hushåll utsätter en eller flera grannar för är att anse som allvarlig störning. Att bo i en bostadsrättsförening innebär att man blir utsatt för störningar av olika slag. Huruvida man som enskild uppfattar olika typer av handlingar som något man skäligen får utstå eller inte, är i stor utsträckning avhängt på omständigheterna i stort samt den personliga toleransen. Om man till exempel bor i ett äldre hus har man att räkna med att det är lyhört. Vidare är det svårt att välja sina grannar, varför man måste acceptera att vi alla är olika.
Avseende andra kriterier som kan ligga till grund för förverkande av bostaden – brott begånget mot den som påtalat störningar i boendet eller mot annan som bor i fastigheten, är läget inte lika svårbedömt som ovan. Det har dock vuxit fram vissa begränsningar i praxis som innebär att enbart hot om våld eller ringa våld ej är tillräckligt för uppsägning av bostadsrätten. Handlingen måste i vart fall ha ett straffvärde som uppgår till fängelse för att kunna anses vara grund för uppsägning.
Det ska dock noteras att mindre allvarliga gärningar har bedömts kunna utgöra en särskilt allvarlig störning när det funnits någon försvårande omständighet, exempelvis om gärningen varit att se som en hämndåtgärd eller om gärningarna har skett vid upprepade tillfällen mot en eller flera boende. Samtidigt har bedömningen dock blivit den motsatta när mindre allvarliga gärningar haft sin grund i en ömsesidig och långvarig personlig konflikt mellan de berörda boende. Vid mer allvarliga gärningar torde den bakomliggande orsaken till gärningen i princip sakna betydelse för bedömningen av om den utgör en särskilt allvarlig störning i bostadsrättslagens mening.
Utgångspunkten när frågan om uppsägning av en bostadsrätt ska avgöras, är att en bedömning i det enskilda fallet alltid måste göras.
Det är ett stort ingripande för den enskilde att förlora sin bostad, även om ett förverkande inte direkt skulle medföra någon ekonomisk förlust. Det är därför att varje störning som riskerar att leda till åtgärder som förverkande måste åtföljas av möjlighet för den störande att göra rättelse.
[1] Prop. 2002/03:12 s. 116
[2] Prop. 1992/93:115 s. 21
