18 mar 2021

Att fuskbygga borde i den bästa av världar inte vara någon god affär. Fastighetsutvecklare och byggföretag riskerar att dra på sig omfattande bad-will och de borde i förlängningen få färre markanvisningar av kommunerna och färre intresserade köpare.

Men riktigt så enkel är inte världen.

Borättforum har talat med Annika Arnström, skattejurist specialiserad på fastighetsfrågor.

Varför så mycket byggfusk i nybyggda fastigheter?

AA: Grundproblemet sitter i att bostadsutvecklarna verkar på en överhettad marknad. Utbudet matchar inte efterfrågan, och bristen beror till stor del på att marknaden är reglerad på ett sätt som får den att halta. Frågan är vem eller vilka som har det huvudsakliga ansvaret för bostadsförsörjningen? Såvitt jag kan förstå borde ansvaret ligga på det offentliga. Men storstadskommunerna underpresterar, och då lyfts ansvaret över till fastighetsutvecklare och byggbolag.

På vilket sätt?

AA: Eftersom fastighetsägare inte får ta ut de hyror som människor är villiga att betala finns det ingen ekonomi i att bygga hyresrätter annat än på mycket lång sikt. Då återstår att bygga bostadsrätter. Kommunerna säljer marken dyrt eller kräver in höga tomträttsavgälder och kräver dessutom att byggföretagen ska ordna infrastruktur som rätteligen borde vara kommunernas ansvar. Det kan handla om rondeller, gångvägar, parkeringsplatser, lekplatser, busslinjer och förskolor. Det är enligt min mening ett mycket tveksamt förfarande, eftersom det i praktiken betyder att det endast är de stora drakarna med riktigt god ekonomi som har möjlighet att lägga anbud.

Har du något exempel på hur det går till?

AA: Ja, en kommun gav byggrätter till ett byggföretag på villkor att de byggde en avfartsväg för 30 miljoner. När byggnationen var klar så var villkoret att de skulle sälja avfarten till kommunen för 1 krona.

Ja, men varför så mycket byggfel? Vem tjänar på det?

AA: Främst beror det på att det råder brist på utbildade hantverkare i Sverige. De stora byggföretagen är beroende av underentreprenörer som hyr in personal på korttidskontrakt från andra länder. Arbetsvillkor och skatteinbetalningar blir svåra för byggföretagen att kontrollera, säger hon.

Fördelarna för byggföretagen är att kostnaderna sänks, att de kan vara flexibla och att de slipper arbetsgivaransvar om ett projekt går i stå. Nackdelen är att kvaliteten på arbetet riskerar att bli lidande.

Att det finns en undervegetation av byggföretag som verkar i en svart sektor där inga normala regler gäller är belagt i Ellinor Torps bok Vi, skuggorna, från 2019, som beskriver arbetsförhållandena hos många av de underentreprenörer som anlitas av större svenska byggföretag.

Boken skildrar hur människor arbetar under slavliknande förhållanden, med låga löner, långa arbetsveckor och inkvartering i garage, källare och uttjänta byggfuttar.

Du pekar på systemfel i den svenska bostadsmarknaden som skapat överhettningen – Ser du fler risker?

AA: Ja, en risk ligger i förfarandet att låta byggföretagets vinst ligga kvar som en skuld i föreningen. Detta görs för att hålla avgifterna låga så att köparens kalkyl känns rimlig. Bostadsrättsköparen betalar alltså mer och har en större skuld än vad som i förstone syns. I dagens lågräntevärld märks det inte så mycket, men om räntorna skulle stiga kan det bli kännbart om kostnaden för bostadslånet ökar samtidigt som föreningen måste höja avgiften när räntan på föreningens lån stiger. Om avgiften blir för hög, riskerar värdet på lägenheten att sjunka. Det blir som en ond spiral.

Till sist – vad skulle man kunna göra för att förbättra situationen?

AA: Vi kanske behöver lagstiftningsförändringar – tänk om momsen på bostadsproduktionen kunde bli avdragsgill? Då skulle produktionskostnaden sjunka med 20 procent. Idag har vi ett uttryckligt avdragsförbud istället och det är bara fördyrande.