Varje gång Borätt undersöker ekonomiska problem, byggfusk, slarv och oegentligheter i nyproducerade bostadsrätter hittar vi en grundbult; byggande styrelse / interimsstyrelse har fattat beslut som missgynnar framtida medlemmar. Bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla anser att regelverket måste reformeras och att fler måste ta ansvar.

– Ett systemfel, säger Thomas Lindman, styrelseordförande i Storholmen förvaltning, med personlig erfarenhet av hur mycket arbete som krävs av en styrelse att få ordning på en fastighet med flagranta byggfel.

Hans bostadsrättsförening Gåshaga pirar 5 på Lidingö fick kämpa i mer än tio år mot byggföretaget Skanska innan de landade i en förlikning. Föreningen fick ersättning för några av de miljoner de lagt ner på att få fastigheten i skick.

Han hänför problemen till en interimsstyrelse som gick Skanskas ärenden och brast i kontroll under byggtiden. Besiktningar som gjordes var summariska och uppenbara fel godkändes av de besiktningsmän som Skanska anlitade.

Ingrid Uggla har nyligen skrivit till Justitiedepartementet och begärt en översyn av systemet som hon anser brister på många punkter. Hon förklarar hur nyproduktion av brf:er fungerar:

– En bostadsrättsförening kan bildas av vem som helst och det behövs bara tre medlemmar som bildar styrelse. De bestämmer sig för att bygga ett antal lägenheter i bostadsrättsföreningens regi. Lägenheterna ska upplåtas med nyttjanderätten bostadsrätt. Styrelsen, alltså bostadsutvecklaren, förvärvar mark och söker bygglov. Personerna i styrelsen ska normalt inte bo på fastigheten när bygget är klart.

För att ge byggkreditiv kräver banken att nästan alla lägenheterna ska vara tecknade innan huset byggs. Bostadsköparna skriver på förhandsavtal som i dag är ytterst svåra för köparen att frånträda.

Ingrid Uggla är kritisk till att bankerna bara ser till antalet tecknade förhandsavtal, men inte kontrollerar ledamöterna i interimsstyrelsen innan de beviljar byggnadskreditiv.

Hon framhåller också att många banker inte verkar göra några kontroller, utan den byggande styrelsen hanterar kreditivet helt fritt. I flera fall som hon har tittat på har pengarna använts till annat än till att färdigställa bostadsrättsföreningens byggnader.

När köparna flyttar in väljer de en ny styrelse som får ta över hela ansvaret för fastigheten. Många gånger har det visat sig att interimsstyrelsen mer sett till byggföretagets intresse än till de framtida medlemmarnas. I en del fall som kommer till redaktionens kännedom har byggstyrelsen lämnat över en fastighet behäftad med grava byggfel, oklara och oförmånliga avtal eller skulder som inte fanns med i kostnadskalkylen eller den ekonomiska planen. Problemen får den nytillsatta styrelsen av boende hantera. Tekniskt sett är de ju samma förening. Men de nya medlemmarna i föreningen har inte fått tillgång till någon information om bygget förrän vid detta första överlämningsmöte.  Om ansvarsfrihet beviljats vid det första medlemsmötet har den nya styrelsen inte möjlighet att ställa den gamla styrelsen till svars när felen uppenbarar sig.

Nu uppstår en David mot Goliat-situation, där den lilla föreningen får försöka förmå det stora byggföretaget att rätta till de fel som upptäcks.

När Riksbyggen i Göteborg lämnade över föreningarna Ljusglimten och Ljuspunkten till de boende saknades mängder av relevant information. Föreningarna efterfrågade avtal, besiktningsprotokoll, beslut om förändringar av byggnaderna, lantmäteriprotokoll och annat, men fick undvikande svar.

Styrelseledamoten Sune Åkerblom skrev på sitt förhandsavtal ett par år innan Ljusglimten stod färdig 2017. Redan under byggtiden såg han att takbeläggningen på sexvåningshuset bytts från bandfalsad plåt till betongtakpannor.

– Helt olämpligt på ett högt hus i vindutsatt läge som här i Tuve, säger han.

Vi Borätts besök i mars låg betongkross på marken efter en storm i februari.

De bägge föreningarna hade en gemensam interimsstyrelse under byggtiden. Under resans gång, oklart när och varför, beslutades att de fem husen skulle bli två föreningar. Ljusglimten med 2 hus fick bli 55+ boende och Ljuspunkten fick bli vanlig brf.

Byggkonsulten Lars Ottosson har hjälpt båda föreningarna att påtala byggfel och förhandla med Riksbyggen om rättelse. I våras upptäcktes att V/A-räkningar förväxlats mellan de båda föreningarna.

– Interimsstyrelsen slarvade när de ingick avtal med Göteborgs Kretslopp och Vatten.   Nu måste omkring fem miljoner omfördelas mellan föreningarna, säger han.

En förening, Sundskanalen i Hudiksvall, har råkat riktigt illa ut. Byggföretaget Lillskär Projekt AB gick i konkurs i juli.  Då var 18 av föreningens 68 lägenheter osålda. När interimsstyrelsen, som i princip endast bestod av Lillskärs chefsjurist, skulle lämna över till den valda boendestyrelsen blev det ett stormigt möte.

Det visade sig att de osålda lägenheterna är pantsatta i två olika finansbolag för nära 50 miljoner som det konkursade byggföretaget inte kan bestrida. Lånen fanns inte med i den ekonomiska planen som presenterades för köparna. Men Lillskär är en koncern med många bolag, och lånet togs inte upp av det byggande företaget utan av ett annat bolag i koncernen, så lägenheterna och lånen ingår inte i konkursen. Och vad pengarna användes till är svårt att spåra. Troligen skjutsades de vidare till koncernens övriga halvfärdiga projekt.

De två personer som ingick i interimsstyrelsen jämte chefsjuristen säger sig inte veta något om vad som egentligen försiggick.

Det är dags för banker, redovisningskonsulter och revisorer att ta sitt ansvar, säger Ingrid Uggla och ger en lista på åtgärder som lagstiftaren bör vidta:

• Överväg om inte förhandsavtalen ska förbjudas.
• Förklara i lagtexten vad begreppet upplåtelsen betyder – nämligen att ingå ettupplåtelseavtal och att få tillträde till bostadsrätten. Om parterna är överens kan tillträdet bestämmas redan i förhandsavtalet.

• Att i lag begränsa tiden mellan tecknande av förhandsavtal och till dess ”boendestyrelsen” tar över.

• Att låta förhandstecknaren bli medlem i samband med att denne tecknar förhandsavtal

• Att en eller flera medlemmar som tecknat förhandsavtal ska ingå i den byggande styrelsen

• Att överlåta till hyresnämnderna att besluta om det föreligger en rätt till frånträde av ett förhandsavtal enligt 5 kap BRL

• Att bankerna kontrollerar vilka personer som ska beviljas ett byggnadskreditiv och se till att betalningar endast sker som avser föreningens verksamhet.

• Att revisorerna kontrollerar styrelsens arbete.

Ingrid Uggla skickade in skrivelsen i höstas och fick omsider svaret  från Justitiedepartementet att ”Vi följer frågan”.Är det ett svar eller ett icke-svar?