Bostadsrättsföreningar har inte råd att skjuta på planerat underhåll och det gäller att avsätta tillräckligt för framtida underhåll. Det var budskapet på den välbesökta temakväll om planerat underhåll och ekonomi som Borätt forum bjöd på för en tid sedan.

Inledningsvis talade projektledarna Krister Persson och Kristina Vilson, Storholmen förvaltning. De har en gedigen erfarenhet av att guida bostadsrättsföreningar mot långsiktigt goda resultat – men de har också mött motstånd bland styrelser som argumenterar för kortsiktiga lösningar. När en förening har beslutat sig för att genomföra en stor renovering är man ofta ivrig att komma i gång. Men Kristina Vilson manar till lugn:

– Stanna upp och ta ett steg tillbaka. Ett renoveringsprojekt behöver planeras noga. Inventera det totala underhållsbehovet. Kolla upp vilka åtgärder som kräver bygganmälan eller bygglov och stämmobeslut. Krister Persson framhåller att föreningar bör ha en 50-årig underhållsplan, men man behöver göra regelbundna besiktningar och revidera planen så att den anpassas efter husets verkliga skick.

– Gå inte blint efter underhållsplanen, råder han. Så uppstår frågan hur omfattande en renovering ska vara. Ska man lappa och laga eller totalrenovera? Ska man göra flera genomgripande åtgärder på en gång? Och vem ska göra jobbet? Kristina Vilson och Krister Persson förordar totalrenoveringar framför lightvarianter.

– Det är få skador som självläker. Att bara måla över en skada kan bli dyrt i längden, framhåller de. Att bostadsrättsföreningen ska ta hjälp inför besluten se de som självklart. Det behövs en projektledare som väljer ut några totalentreprenörer för styrelsen att välja på.

– Det är viktigt att styrelsen träffar entreprenörerna och själva väljer vem som ska göra jobbet. Bertil Andersson på byggföretaget Sehed Tresson propagerade för att föreningar ska göra flera åtgärder på en gång i stället för att dela upp exempelvis tak, balkonger, fasad och fönster på olika år, oavsett vad underhållsplanen säger. Han visade talande exempel på hur dyrt och knöligt det blir att vänta med fönster och balkonger när man väl gör tak och fasad – även om underhållsplanen säger att balkongerna håller i sju år till.

– Byggnadsställning är en jättekostnad, och det är onödigt att göra om en etablering med ställning och byggfuttar bara några år senare. Dessutom kommer varken arbete eller material vara billigare om några år, säger han. Arturo Arques, privatekonom på Swedbank och Sparbankerna ser vänlig ut men budskapet är strängt: höj avgifterna så att de täcker framtida underhåll!

– Ett riktigt dumt argument jag hört är detta ”Varför ska man täcka avskrivningar med årsavgifter – vi har ju redan betalt för grejerna när vi flyttade in”. Det blir nödvändigt att förklara för en del styrelser att sköter man inte huset tappar det i värde. Visst stiger fastighetens värde över tid, men det är markvärdet som stiger. Huset måste underhållas löpande och det som slits måste återanskaffas. Man måste också ha i åtanke att inflationen på byggkomponenter är extremt hög. Under de senaste två åren har svenska bostadsrättsföreningar höjt avgiften med 12 procent i snitt, medan kostnadsökningarna varit betydligt större.

– Många föreningar skulle behöva höja med 20 -50 procent. I annat fall skjuter föreningarna kostnaderna till kommande generationer, säger han. Fråga till publiken: Vilka är kostnader har bostadsrättsföreningarna? Det kommer spridda svar från publiken. Arturo Arques sorterar ut de korrekta svaren: drift, kapital, avskrivningar.

– Föreningar ska inte gå med överskott, utan det ska gå jämnt upp över tid. Men i dag går många föreningar med systematiska underskott. Det är inte bra. Föreningen måste ha ett positivt kassaflöde som är minst lika med avskrivningar och avsättningar till framtida yttre underhåll. Ni ska komma ihåg att trots full kostnadstäckning kommer föreningen att behöva låna pengar i framtiden eftersom hissar, värmepumpar och annat kommer att vara dyrare då. Han förklarar att föreningarna årligen bör sätta av 350 kronor per kvadratmeter för underhåll, och råder också alla föreningar att redovisa enligt K3 i stället för K2.

– Använder man K2 skriver man av byggnadens alla komponenter på 100 år – men säj den värmepump som håller i 100 år. Redovisning enligt K3 innebär att man skriver av komponenterna i takt med att de slits, förklarar han. Det var en uppmärksam och intresserad publik som lyssnade på kvällens föredrag. I kaffeminglet fångade vi Lars Kjelldahl från BRF Metern på Södermalm. Han har suttit i styrelsen sedan 1976 och menar att han har under åren lärt sig en del om hur en bostadsrättsförening ska drivas. Underhållsplanen är viktig och det gäller att höja avgiften efter behov.

– Vi bor i ett kulturhus som vi underhåller väl. En sak som ofta glöms bort är besiktning. Det ska inte bara göras när arbetet är klart, utan man bör väva in besiktning under arbetets gång. Då förstår entreprenören att arbetet måste göras ordentligt. Det slarvas alldeles för mycket annars. Lars Ode är ordförande i brf Södra Råby. Han berättar att föreningen nyligen renoverat både fasad och balkonger.

– I år är underhållsplanen ren, inget behöver göras under året, men vi behöver ändå höja avgiften eftersom vi har ganska höga räntekostnader, säger han. Lars Ode ger ett tips på hur man håller avgifterna nere:

– Vi gör regelbundet offertförfrågningar på allt från förvaltning till internetavtal och kollar om det finns någon som kan göra jobbet billigare. Christine Jörnung, brf Håbygården i Västerhaninge har fått med sig nyttig kunskap från kvällen. Hon berättar att föreningens hus är byggt 1959. Det innebär att stora renoveringsbehov ligger framför föreningen.

–  Vi kommer att behöva höja avgifterna kontinuerligt under en följd av år, och vi har sett att vi har ett för lågt sparande. För att få medlemmarna med oss på höjningarna visar vi fram underhållsplanen, säger hon.