Bostadsrätten är en unik svensk företeelse med hundraårig tradition. Men hoten är många. Borätt har talat med Johan Nyhus på HSB, Jonas Gustavsson på Nabo och bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla om bostadsrättens framtid.

Bostadsrätten är sårbar eftersom styrelsen består av lekmän som ansvarar för mycket stora värden.

HSB:s förbundsordförande Johan Nyhus ser flera oroande tendenser:

 Andrahandsuthyrningar, kriminalitet, ett samhällsklimat där demokratin sitter trängre och bristen på bostadspolitik som gör att unga hushåll får svårt att finansiera ett vettigt boende.

 Johan Nyhus framhåller att alla HSB-föreningar har en ledamot från HSB i styrelsen. En erfaren person som hjälper föreningen att styra rätt i stort och smått.

Lite raljant uttryckt i en reklamkampanj riktad till presumtiva styrelsemedlemmar för ett par år sedan med en bild på en man på skateboard ”Du behöver inte veta något om elstigare”.

– Det är svårare att få yngre att engagera sig. Därför har vi inom HSB en generationsväxlingsstrategi. Vi behöver utbilda nya ledamöter så att de på allvar förstår rollen och vilket ansvar de har.

HSB-ledamöterna i föreningarna fångar också upp vad som bekymrar och engagerar.

– Styrelserna är restriktiva med andrahandsuthyrningar för de vill ha koll på vilka som bor i huset. Om en stor andel av de boende inte är medlemmar skapas otrygghet, säger han.

Han är djupt oroad över Regeringens ambition att underlätta för bostadsrättsinnehavare att hyra ut sina lägenheter. Förslaget skulle innebära att föreningen inte skulle ha samma möjligheter att stoppa andrahandsuthyrning. Förändringen är tänkt att frigöra lägenheter som i stor utsträckning står tomma och göra det lättare för människor som behöver flytta till jobb eller studieort.

– Det skulle skapa nya möjligheter för kriminella att flytta in i brf:er, något som kan ge upphov till hotfulla situationer som sprängningar. Jag menar att det är så pass allvarligt att jag kommer att ta upp det med justitieminister Gunnar Strömmer och jag hoppas att utredningen som ska lämna sitt slutbetänkande i september hamnar där den hör hemma – i papperskorgen.

I dag bor en tredjedel av alla svenska hushåll i bostadsrätt. Hushållen har oftast inte bättre alternativ än att köpa.

– Därför svänger det svenska bostadsbyggandet kraftigt med konjunkturen, säger han.

Ökade byggkostnader har drivit upp avgifterna för nyproducerade lägenheter samtidigt som höjda räntor tär på hushållens köpkraft. De som köpte lägenheter på ritning innan inflationen slog till har försökt dra sig ur eftersom kalkylerna inte håller.

– Nu går hela branschen och väntar på domen i Västeråsfallet, säger han.

Det handlar om att byggbolaget JM blivit stämt av en grupp köpare som ville kliva ur sina avtal efter en avgiftshöjning på 42 procent. JM kräver att köparna fullföljer avtalet, medan köparna lutar sig mot brf-lagen som säger att en ”väsentlig höjning” är ett godtagbart skäl att hoppa av.

Om köparna får rätt blir det en huvudvärk för bostadsutvecklarna:

– Visst kan de som byggt sänka avgiften för att få köparna att flytta in, men i avgiften ligger ju sparande för framtida underhåll. Risken är att man sätter köparen i en rävsax, säger han.

Bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla är synnerligen kritisk mot systemet med förhandsavtal.

– Förhandsavtal borde förbjudas! Egentligen borde bostadsutvecklarna äga alla bostadsrätter själva och sälja dem på en öppen marknad. Då skulle den som vill köpa en nyproducerad bostadsrätt skyddas av den vanliga köprättslagstiftningen, säger hon.

Johan Nyhus tror på förhandsavtal även i fortsättningen, men medger att det måste till en bättre riskfördelning:

– Bostadsbyggarna kommer inte att börja bygga med egna pengar. Bankerna finansierar inte utan att en stor del av lägenheterna är sålda. I dag står bostadsbyggarna och köparen för hela risken. Bankerna skulle kunna ta en del av risken för att ge unga människor bättre möjligheter att köpa bostad, säger han.

 Jonas Gustavsson, chefsekonom på   Nabo, delar oron för vad som kan hända i det nyproducerade bostadsrättsbeståndet när byggbolagen sänker priserna på lägenheterna och erbjuder avgiftsfrihet första året. Det kan komma surt efter.

– Totalt sett har kostnaderna ökat mer än intäkterna, vilket leder till minskat sparande. Byggkostnadsindex har stigit snabbare än inflationen, liksom underhållskostnaderna. Fjärrvärme och vatten steg rejält förra året, och vi kan förvänta oss fler kostnadsökningar framöver, säger han.

Han framhåller vikten av att föreningarna upprättar underhållsplaner eftersom kostnaderna ökar.

– Jag oroar mig för föreningar som skjuter på underhållet, vilket leder till höga skuldsättningsnivåer. Bostadsrättsföreningarna har hanterat stora avgiftsökningar, och nu börjar bostadsrätterna närma sig hyresnivåerna. Vad händer då? Sjunker de kraftigt i pris, eller försvinner efterfrågan?

Han menar, att även om medvetenheten om kostnader är hög, återstår frågan om medlemmarna prioriterar sin egen ekonomi eller föreningens bästa. Den tid man bor i en bostadsrätt är ofta kortare än underhållsplanens livslängd.

– Politikerna bör se över hyreslagstiftningen eftersom det finns gränser för hur mycket man kan ta ut för en hyresrätt baserat på närområden och jämförbarhet, vilket gör det mer lönsamt att bygga bostadsrätter, säger Jonas Gustavsson.

Visst tror han på bostadsrätten även i framtiden:

– Bostadsrätten ger en tydlig värdering av bostadsmarknaden här och nu. Vad man är villig att betala för att bo i lägenheten och området, säger han.

Han påpekar att det finns en risk att bo i en bostadsrätt, speciellt i en mindre sådan, men nya tankar och idéer letar sig fram.

–  De små föreningarna under tio lägenheter är bankerna tuffare emot. De minsta föreningarna får svårare att klara sig – de är färre som ska dela på renoveringskostnaderna. En trend är att det går mot fusioner, säger han.

Svårigheterna att rekrytera till styrelser är också ett hot. Han lanserar idén att hyra ut styrelser i ett område med flera fastigheter.

−Det finns många driftiga pensionärer som kan styrelsearbete och kanske kan tänka sig att engagera sig i flera styrelser – en typ av förmedling av resurser, föreslår Jonas Gustavsson.

 Johan Nyhus ser bostadsrätten som en hållbar framtidslösning som dessutom kan gå på export:

– Vi ska inte vara blyga – bostadsrätten står för trygghet, gemenskap och engagemang. Det är en svensk företeelse som mycket väl kan gå på export till länder som befinner sig där vi var under första hälften av 1900-talet, säger han.

Han tänker på Ukraina, som fått en så stor del av sitt bostadsbestånd förstört.

– När det blir fred och Ukraina ska byggas upp kan den svenska bostadsrättsrörelsen göra en insats.