Frågor kring energi, miljö och proptech är idag högaktuella, och bostadsrättsföreningars styrelser står ofta inför beslut om hur fastigheten kan utvecklas inom dessa områden. En viktig aspekt är att förstå vilka beslut styrelsen kan fatta själva och vilka som kräver stämmobeslut.

Enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen gäller att ”Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.” Detta innebär att föreningens stadgar kan innehålla regler om beslutsfattande som går utöver bostadsrättslagens bestämmelser, så länge dessa inte strider mot gällande lagstiftning. Vad som avses med ”väsentliga förändringar” beror oftast på åtgärdens karaktär snarare än dess kostnad.

En tumregel är att nybyggnation, ombyggnation som innebär förändringar eller åtgärder som kräver bygglov oftast är väsentliga förändringar och därmed kräver stämmobeslut. Sedvanligt underhåll, som exempelvis takrenovering där takets utseende bibehålls, kan styrelsen vanligtvis besluta om. Om takrenoveringen däremot skulle innebära en ändring av takets utseende, exempelvis byte från takpannor till plåttak, krävs stämmobeslut. Här ger vi exempel på hur ni som styrelse kan navigera mellan styrelse- och stämmobeslut inom några exempelfrågor som rör just ämnet energi, miljö och proptech.

Solceller                                                                                                              Solceller är en förnybar energikälla som kan minska både miljöpåverkan och driftkostnader. Om föreningen har rätt förutsättningar för att installera solceller och är intresserade av att installera det så bör stämman fatta beslut. Detta då det kan tolkas som en väsentlig förändring.

IMD – Individuell Mätning och Debitering
Införande av individuell mätning och debitering av el, vatten eller värme innebär installation av mätare i varje bostad, vilket kan ses som en väsentlig förändring som kräver stämmobeslut. Själva debiteringen av individuella förbrukningskostnader förutsätter att stadgarna ger styrelsen rätt att besluta om detta. Om föreningens stadgar inte medger att sådana kostnader får tas ut behöver föreningens stadgar revideras och röstas igenom av stämman. Stadgeändring kräver beslut antingen på en stämma där samtliga röstberättigade medlemmar närvarar och samtliga röstar för att anta de nya stadgarna, om det inte är möjligt krävs beslut på två på varandra följande stämmor där första stämman kräver enkel majoritet och andra stämman kräver två tredjedelars majoritet. Först när de nya stadgarna är registrerade hos Bolagsverket kan de börja tillämpas.

Låssystem
Byte från ett traditionellt låssystem till ett digitalt kan vara både miljösmart och kostnadseffektivt. Med digitala nycklar kan förluster hanteras utan dyra byten av låscylindrar. Att byta fastighetens låssystem till ett digitaliserat låssystem kan ses som en väsentlig förändring och beslut bör tas av stämman.

Optimera värmesystem
Justeringar och byte av komponenter för att optimera ett befintligt värmesystem räknas som sedvanligt underhåll och kan beslutas av styrelsen. Om optimeringen dock innebär installation av exempelvis bergvärme, innebär det att en väsentlig förändring troligtvis kommer ske som kräver stämmobeslut. Vid osäkerhet om en åtgärd kräver stämmobeslut eller inte, är det klokt att rådfråga en jurist eller annan sakkunnig. Detta säkerställer att beslutsprocessen följer lag och stadgar, vilket i längden gagnar hela föreningen.

 

Borätt forum Juridik har mångårig
erfarenhet inom fastighetsbranschen
och bistår styrelser i hela Sverige med
rådgivning och hantering av juridiska
frågor, ärenden och tvister.
Juridik@borattforum.se