.

I över tre månader låg Borätt-redaktionen på för att få en intervju med infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson. Men det blev inget möte – trots att pressekreterarna många gånger lovade att återkomma med intervjutid. Till sist kommer skriftliga svar på våra frågor. 

Som Andreas Carlson ser det, lider den svenska bostadsmarknaden främst av för lågt byggande, och att det finns en rad strukturella hinder för bostadsbyggande som regeringen försöker åtgärda. Det handlar om att ”öka tillgång på byggbar mark, förenkla byggreglerna, korta ledtider och förbättra villkoren för eget ägande”.

Men hur detta ska gå till utvecklar han inte. Han kanske menar att regeringen ska sätta press på kommunerna för att få loss mark och att snabba upp planprocesser. Han kanske också syftar på Boverkets hårt kritiserade inriktning att förenkla byggregler och den föreslagna lättnaden av kreditrestriktionerna för bostadsköpare. Jag noterar att han inte nämner hyresregleringen – en kvarleva från andra världskriget som ingen bostadsminister lyckats röra.  

På frågan om ägt eller hyrt ska prioriteras blir svaret:  ”Regeringen anser att det är särskilt betydande att det finns fler möjligheter att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Ett ökat eget ägande innebär att fler känner ett ansvar för sitt boende och den boendemiljö som man verkar i.”

En tolkning som bjuder sig är att hyresrätten genom den orubbliga hyresregleringen är så problematisk att man vill förvisa den ut i marginalen. Alla ska äga – men ägande medför ju också risk. I dagens system ligger risken helt på den som äger sitt boende. 

Systemet med ägarlägenheter, som till skillnad från en bostadsrätt är fast egendom som fritt kan köpas, säljas och hyras ut infördes 2009. Andreas Carlson öppnar för möjligheten att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter – något som i dag är absolut förbjudet. Utredningen om fler vägar till ägt boende innehåller förslag om detta. Han skriver att en sådan reform kan bidra till en ökad blandning av boendeformer i områden som domineras av hyresrätter – exempelvis miljonprogramsområdena.

Kritiker har dock varnat för att detta kan öppna för kriminella att köpa hyreslägenheter med svarta pengar – något som kan ge stora problem i slutändan.

Bostadsutvecklarnas affärsmodell som innebär att man säljer bostadsrätter innan de ens är byggda har visat sig problematisk. När marknaden sjunker vill många bostadsköpare krypa ur sina förhandsavtal. Bostadsministern skriver att han har uppmärksammat problemen och konstaterar att ett flertal bostadsutvecklare nu ”utvecklar sina affärsmodeller för att anpassa dessa till det som konsumenterna i dag efterfrågar.”

Han kanske tänker på de olika hyrköpsmodeller som har dykt upp.  Det förekommer också att bostadsutvecklaren ”bjuder” på avgiften under ett antal månader efter inflytt. Tomma lägenheter genererar ju inga pengar.

En fråga som regeringen tagit tag i är det gamla kravet på ett nationellt pantregister. Bostadsministern skriver ”Ett stort antal bostadsrätter överlåts och pantsätts varje år. Att information rörande bostadsrätter inte finns samlad och tillgänglig medför problem vid bland annat överlåtelser, hanteringen av panträtter och kreditgivning. ”

Nu har Lantmäteriet fått i uppdrag att bygga upp ett nationellt pantregister över alla bostadsrätter. Extra pengar har anslagits för ändamålet fram till 2030.

Vi närmar oss nu de känsliga och svåra frågorna om byggfusk och byggfuskets orsaker. Enligt en beräkning gjord av Boverket redan 2018 kostar byggfusk eller byggfel som många föredrar att kalla det 111 miljarder per år. Det motsvarar en fjärdedel av byggkostnaderna.  

På frågan vad regeringen försöker göra åt detta svarar Andreas Carlson att ”det huvudsakliga ansvaret för att komma till rätta med byggfel ligger hos byggaktörerna själva. Men det faktum att kostnaderna för byggfel är så höga och relativt oförändrade över tid tyder på att byggaktörer behöver hjälp att komma till rätta med detta.”

Regeringen föreslår därför i årets budgetproposition att Boverket under åren 2025–2030 tilldelas 10 miljoner kronor per år för att systematiskt arbeta med att motverka byggfel.

Det låter ju bra och kunde kanske vara ett effektivt sätt att komma åt de byggfel som beror på renodlad kompetensbrist. Men man kommer inte åt drivkrafterna bakom det rena fusket, alltså de fall där byggare medvetet använder sekunda material, hoppar över viktiga arbetsmoment som att korrosionsskydda balkar eller installera brandskydd, för att sedan leverera besiktningsprotokoll där det står att hela arbetet är väl utfört.

I Sverige har byggföretagen sedan 1 januari 1995 besiktigat sitt eget arbete. Det finns inte krav på oberoende besiktning. Det är ett system som möjliggör, ja rentav inbjuder till fusk. Kommunerna behöver bara korrekt ifyllda protokoll för att ge slutbesked.

Men bostadsministern framhåller att ”roll- och ansvarsfördelningen mellan byggnadsnämnd och byggherre har egenkontrollerna som grund, att rollfördelningen fungerar bra och kommer vara kvar nu när regeringen genomför omfattande regelförenklingar i plan- och bygglagstiftningen”.

 Men tydligen behöver kontrollen under byggprocessen ändå förbättras:

”Byggkontrollutredningen har till exempel lämnat flera förslag som syftar till att förstärka kontrollen och tydliggöra ansvars-fördelningen i plan- och bygglagen. Förslagen har varit på remiss och bereds nu på departementet. Av den anledningen kan jag inte kommentera de enskilda förslagen men det är någonting som vi tittar på.”

Jaha. Men hela utredningen finns att ladda ner från regeringens hemsida.

Så kommer vi till den kniviga frågan om de interimsstyrelser, eller byggstyrelser som fungerar som byggherrar under tiden ett bostadsrättshus byggs. Dessa styrelser är ofta tillsatta av byggentreprenören och lojaliteten ligger mer hos byggaren än hos framtida medlemmar.

På Borätt-redaktionen möter vi många bostadsrättsstyrelser som i åratal fått kämpa med problem som dessa interimsstyrelser lämnat efter sig till boendestyrelserna. Allt från oförmånliga avtal till dolda skulder och att slutbesiktningsprotokoll godkänts trots att ingen riktig besiktning gjorts.

Systemet med byggstyrelser har funnits så länge bostadsrättsföreningar har byggt hus. Inget större problem så länge hus byggs av kvalitetsmedvetna byggmästare med egna anställda hantverkare. Dagens byggjättar arbetar med ett stort antal underleverantörer i långa kedjor. Det påverkar kvalitet, men också säkerhet på byggena. Byggstyrelsernas roll har blivit att få en nyproducerad byggnad att se fin ut på pappret med godkända protokoll. Så fort köparna flyttat in lämnas föreningen över till en nyvald boendestyrelse som inte haft möjlighet att syna avtal och besiktningar.

Bostadsministern tycks inte ha satt sig in i problematiken.

Han hänvisar till bostadsutvecklarnas initiativ Trygg Brf som han hoppas kan leda till självsanering. Hittills har initiativet inte lett till märkbara resultat.

 

Senkommet, men inte desto mindre välkommet är att alla bostadsrättsföreningar från och med 1 januari i år måste lämna årsredovisning till Bolagsverket. Detta för att Bolagsverket lättare ska kunna stryka oriktiga uppgifter i registren. Bolagsverket kan nu också begära personlig inställelse om de misstänker oriktiga uppgifter i registren.

Han framhåller också att företagskapning kriminaliseras. Det ska alltså vara förbjudet att ta över en verksamhet, exempelvis en brf, genom att skicka in oriktiga uppgifter till Bolagsverket. Jo, men det har väl inte varit tillåtet tidigare heller?

Något man kan undra över är hur snabbt Bolagsverket ställer om från att bara registrera det som kommer in till att börja jaga oegentligheter?

Det brukar sägas att bostadspolitik inte vinner val. Men allt fler hushåll lider av att den svenska bostadsmarknaden är dysfunktionell.  Ungdomarna blir kvar i föräldrahemmet. Att köpa har blivit norm eftersom hyresmarknaden är ett rent lotteri – men konsumentskyddet för den som köper bostadsrätt är synnerligen svagt. Sverige har 30 000 bostadsrättsföreningar ledda av lekmannastyrelser. De har ingen samlad röst. Inga starka företrädare.

Sverige behöver en bostadsminister som intresserar sig för bostadsfrågor.