Skatteverket har frångått tidigare praxis för hur bostadsrättsföreningar delas in i äkta respektive oäkta. Med ett nytt sätt att räkna riskerar fler brf:er att klassas som oäkta. Det kan få besvärliga följder för medlemmarnas privatekonomi.

Skattejuristen Annika Arnström, förklarar att det historiskt alltid funnits två metoder att beräkna om föreningen är äkta eller oäkta, taxeringsmetoden och hyresvärdesmetoden:

– Taxeringsmetoden är enklare, mer begriplig och oftast mer fördelaktig för föreningarna, säger hon.

 En brf räknas som privatbostadsföretag om den till minst 60 procent bedriver kvalificerad verksamhet – alltså upplåter bostäder med bostadsrätt till föreningens medlemmar. Garageplatserna som medlemmar hyr räknas också hit. Beräkningsunderlaget är enligt taxeringsmetoden hur stor del av taxeringsvärdet som bostäderna, garagen och andra gemensamma ytor utgör. Är det minst 60 procent har det ansetts vara en äkta förening, alltså ett privatbostadsföretag.

Många föreningar ägnar sig också åt så kallad okvalificerad verksamhet. Det kan finnas hyreslägenheter efter en tidigare ombildning, lokaler och garageplatser som hyrs ut till juridiska personer. Föreningens övernattningslägenhet och festlokal räknas också som okvalificerad. Upp till 40 procent av fastighetens taxeringsvärde kan utgöras av lokaler för okvalificerad verksamhet.

– Hyresvärdesmetoden innehåller en del fallgropar och är svårare att räkna på, säger hon.

Enligt den metoden åsätter Skatteverket bostadsrätterna en bruksvärdeshyra som bygger på hyrorna i hyresbeståndet i det område där bostadsrättsföreningen ligger. Sedan ställer man dessa bostadshyror mot lokalhyrorna.

– Men lägenheterna i hyreshusen runt bostadsrättsföreningen är oftast inte jämförbara eftersom de i allmänhet har lägre standard, dvs ett lägre bruksvärde. De förbättringar som bostadsrättsinnehavarna har gjort i sina lägenheter räknas nämligen inte in. Det taxerade värdet på bostäderna blir lågt och värdet på lokalerna högt. Den kvalificerade användningen blir då missvisande låg i förhållande till den okvalificerade, förklarar Annika Arnström.

Hon framhåller att bilden kompliceras ytterligare eftersom Skatteverket numera räknar på ett eget sätt:

– Skatteverket använder hyrorna för att dela upp taxeringsvärdet på den kvalificerade respektive den okvalificerade delen. Om 48 procent av de totala hyrorna utgörs av lokalhyror kommer även taxeringsvärdets okvalificerade del vara 48 procent. Detta gäller oavsett om Skatteverket i beslut om fastighetstaxering beslutat att bostadsdelens taxeringsvärde representerar 70 procent. Detta är svårsmält, säger hon.