Under året har det kommit tre nyheter på bostadsmarknaden som är värda att uppmärksamma. Vid årsskiftet bestämdes att alla bostadsrättsföreningar måste skicka in sina årsredovisningar till Bolagsverket. Det betyder att årsredovisningen för 2025 behöver skickas in till Bolagsverket. Det kan tyckas inte är en stor sak. Men det är det. För jag tror och hoppas att det kommer att få stor betydelse på sikt. När alla bostadsrättsföreningar skickar in sina årsredovisningar kommer de bli mer lättillgängliga och underlätta för företag att samla in data. Genom att analysera denna data och utveckla nya analysverktyg anpassade för konsumenterna på bostadsrättsmarknaden kommer transparensen att öka och så även den allmänna kunskapsnivån. Vikten av att sköta bostadsrättsföreningens ekonomi kommer att bli allt viktigare. Föreningar som slarvar med det kommer att straffas i form av en svagare efterfrågan och lägre bostadspriser.

En annan stor nyhet är reglerna för att beräkna kostnaden för att förtidsinlösa bolån, den så kallade ränteskillnadsersättningen. Med den nya beräkningsmodellen som infördes den 1 juli i år vill politikerna göra det billigare för konsumenten att förtidsinlösa bolån. I många fall kommer det att bli billigare men inte alltid. Det har att göra med att ränteläge och bindningstider har större betydelse än valet av beräkningsmodell. Den tredje nyheten i år är att alla föreningar måste använda sig av K3 nästa år. Många föreningar gör redan det och för dem betyder kravet på K3 ingenting. För övriga kommer det sannolikt innebära att man kommer att redovisa högre avskrivningskostnader än tidigare eftersom de flesta som använder sig av K2 har en genomsnittlig avskrivningstid på 100 till 120 år och i vissa fall även 150 år. Nyligen kom FAR tillsammans med ett antal aktörer från bostadsmarknaden med en vägledning vid övergång från K2 till K3. I deras exempel för en fyra år gammal byggnad landade
avskrivningarna på 1,41 procent av byggnadens anskaffningsvärde vilket motsvarar en genomsnittlig avskrivningstid på 71 år. Min bedömning är att de flesta föreningar med K3 kommer att hamna på en genomsnittlig värdeviktad avskrivningstid på 40 till 50 år exklusive stomme och markarbete, det vill säga för stammar, tak, hängrännor etc. och på 70 till 100 år inklusive stomme och markarbete. Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har föreningen ”rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten” och enligt ett rättsutlåtande från 2014 avseende underskott i bostadsrättsföreningar, m.m. skrev professor Stattin och advokat Svernlöv att en styrelse inte riskerar skadeståndsansvar även om föreningen redovisar underskott och t.o.m. en ansamlad förlust under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och att ”tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll”. Den springande punkten blir då vad som avses med ”löpande verksamheten” och ”framtida underhåll”. Bostadsutvecklarnas kostnadskalkyler och många äldre bostadsrättsföreningar utgår ofta bara från behovet av löpande reparationer och underhåll på 50 till 60 kronor per kvm BOA och bankernas amorteringskrav på normalt en procent.

Resultatet har då blivit att dagens kostnadskalkyler, ekonomiska planer och budgetar visar stora resultatmässiga underskott och ofta ett kassaflöde under 150 kronor per kvm BOA.
Eftersom huset måste hålla ihop över tid för att kunna användas för sitt avsedda ändamål är den enda rimliga tolkningen att avsättningen till underhåll i sådana kalkyler och budgetar
är tänkt att även omfatta återanskaffningen av olika byggnadskomponenter. Om så inte är fallet kommer medlemmarnas nyttjandetid av fastigheten att begränsas av dess tekniska livslängd. Ur ett konsumentperspektiv är det därför viktigt att bostadsrättsföreningarna lever upp till självkostnadsprincipen och om föreningarna går med underskott redovisar det tydligt i förvaltningsberättelsen enligt 6 kap. 1 § ÅRL.