Vräkningar – jobbig fråga för en styrelse

Obetalda avgifter som staplas på hög. En boende som natt efter natt för väsen så grannarna störs. Eller kanske en medlem i bostadsrättsföreningen som låter lägenheten gro igen. Det är inte helt ovanligt med vräkningar inom brf:er.

-Det kan både vara klurigt och jobbigt för en styrelse att säga upp någon. Men det viktigaste är att man agerar i tid, säger Ann Köse, biträdande jurist på Engström & Hellman advokatbyrå.

Om en boende i en hyreslägenhet missköter sig så kan man bli uppsagd och tvingas flytta. Men hur fungerar det om en boende missköter sig i en bostadsrätt där det finns ett ägande inblandat?

-Det första man ska komma ihåg är att du faktiskt inte äger din lägenhet, du äger en andel i föreningen som ger dig rätt att nyttja lägenheten. Blir du anmodad att flytta så sker detta i två steg, först förlorar du rätten att nyttja lägenheten och därefter säljs bostadsrätten då du inte kan fortsätta att ha ett ägande om du inte får bo i lägenheten, säger Ann Köse.

Anledningarna bakom en vräkning kan vara olika. Vanligast är kanske att man ligger efter med årsavgiften, men också störningar eller att man vanvårdar bostaden förekommer ofta.

-Man kan också bli skyldig att flytta om man nyttjar lägenheten för brottslig verksamhet, exempelvis sysslar med prostitution eller tillverkar narkotika i bostaden. Att bygga om lägenheten utan styrelsens godkännande kan också vara grund för uppsägning. Det finns många olika anledningar, men samtidigt krävs det ganska allvarlig misskötsamhet för att man ska bli skyldig att flytta, säger Ann Köse.

Om det till exempel handlar om störningar så behöver det vara tillräckligt allvarligt för att gemene man skulle påverkats av det. Barn som leker högljutt eller ljud dagtid så någon som jobbar nattetid känner sig störd är inte tillräckliga skäl för uppsägning. Det är störningar som den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Trots allt handlar det ju om någons hem, för många den tryggaste plats man har.

-Störningar nattetid tas allvarligare, men här får man titta på varje fall individuellt. Hur ofta sker störningarna, hur höga är ljuden och så vidare, säger Ann Köse.

Hon fortsätter:

-Styrelsen kan säga upp en bostadsrättshavare genom en ansökan hos kronofogden, och om inte kronofogden kan fatta ett beslut så kan målet överlämnas till tingsrätten som prövar om bostadsrättsinnehavaren är skyldig att flytta. Det är även möjligt för föreningen att i vissa fall lämna in en stämningsansökan till tingsrätten direkt. Det finns ofta inga exakta gränser, utan en bedömning som måste göras i varje enskilt fall. Ofta kan det handla om flera olika former av misskötsamhet samtidigt.

Att bedöma vad som är skäl för att tvinga något att flytta från sin lägenhet kan vara svårt för en styrelse. Inte bara det: det kan också kännas jobbigt att komma med påtalanden eller säga upp en granne som man sedan kanske möter i trappuppgången. Ann Köse rekommenderar därför att man tar hjälp av en jurist i ett tidigt stadium, inte minst för att få hjälp med bedömningen.

-I många fall kan det också räcka att det kommer ett brev eller ett telefonsamtal från en jurist för att man ska komma till rätta med misskötseln. Sedan kan det vara svårt för en styrelse att veta hur man ska agera, det är ju trots allt lekmän som sitter där. Då kan det vara skönt att få hjälp med dialogen via ett ombud, kommenterar Ann.

Lättast att bevisa är skulder, där finns ju allt svart på vitt. Handlar det om vanvård, oväsen eller annan misskötsel så kan det vara svårare att bevisa.

Vad som dock är viktigt i sammanhanget är att bostadsrättsföreningens styrelse agerar direkt när man upptäcker misskötsamhet. Det finns nämligen vissa tidsfrister att förhålla sig till, och om man inte gör något så kan rätten att säga upp en bostadsrättshavare gå förlorad eftersom man inte agerat i tid. Om det exempelvis uppdagas att någon olovligen hyrt ut lägenheten i andra hand har föreningen två månader på sig att uppmana bostadsrättshavaren att rätta till överträdelsen.

-Man bör inte låta bli att agera för att man tycker det är krångligt eller man upplever det obehagligt, säger Köse, och tillägger:

-Sedan kan det vara en relativt lång process innan man faktiskt säger upp någon, beroende på vad misskötseln gäller. I vissa fall kan det först skickas inkassokrav, vara dialoger med den boende och skickas flera brev med anmodan att vidta rättelse. Man kan också komma överens med bostadsrättsinnehavaren om att denne själv ska sälja sin lägenhet, det kan ge en högre köpeskilling jämfört med om kronofogden bostadsrätten.

Ja, för där kommer nästa process: Om en lägenhetsinnehavare förverkat rätten att nyttja lägenheten ska den säljas. Huvudregeln är att kronofogden gör tre försök, tre auktionstillfällen, att få lägenheten såld, därefter tillfaller lägenheten styrelsen.

I många fall kan det dock vara så att styrelsen och eventuella panthavare ger bostadsrättshavaren tillstånd att sälja bostadsrätten via mäklare.

Men vem får pengarna från försäljningen då?

-Den boende får pengarna som blir kvar efter att fordringsägarna som har rätt till ersättning från försäljningslikviden fått sitt. Det som dras av är eventuella skulder som den boende har till bostadsrättsföreningen, förrättningskostnader, pant samt andra fastställda fordringar enligt en viss ordning, säger Ann Köse.

Om man tittar på statistiken från Kronofogden så blev 420 bostadsrätter sålda via Kronofogdemyndigheten under 2024. Allt handlar dock inte om ansökningar av föreningen, det kan också bero på utmätning av andra skulder.  Antalet försäljningar av kronofogden har ökat de senaste tre åren.

-Det är säkert flera faktorer som ligger bakom ökningen, men en stor anledning är sannolikt att många fått det tuffare rent ekonomiskt de senaste åren, påpekar Köse.