5G är den nya generationens mobilnät. Det ger betydligt snabbare hastigheter och stabilare anslutningar än tidigare nät. Men den största nyttan med 5G är att det lägger grunden för framtidens samhälle – allt från självkörande bilar till smarta hem och uppkopplade sjukhus. Men för att det ska fungera krävs en mängd nya master och många måste monteras på flerbostadshus. Hur ska en brf hantera en förfrågan från en operatör om att få sätta upp master på taket?

Åsa Thonfors är advokat på Engström & Hellman advokatbyrå, hon har även arbetat många år som fastighetsjurist. Hon menar att 5G-operatörerna är måna om att få till avtal med brf:er och ofta erbjuder ganska lukrativa avtal. I varje fall till en början.

– Men innan man fattar beslut måste föreningen först titta på om styrelsen har mandat att ingå ett avtal eller om frågan måste lyftas till föreningsstämman. Enligt henne handlar det primärt om huruvida det redan finns äldre master på plats eller inte.

– Finns det inga master på plats skulle jag vilja säga att, enligt praxis och förarbeten, innebär montering av master en väsentlig förändring av fastigheten och då måste styrelsen lämna över beslutet till föreningsstämman. Och självklart är styrelsen bunden av de beslut som fattas, säger hon. Dock finns det möjligheter för operatörer att tvinga fram en uppmontering, även om styrelsen och stämman har sagt nej, enligt Åsa Thonfors.

Chansen är störst för brf:en att undvika en tvångsmontering av master på taket om det inte finns några befintliga master på plats. Operatörerna kan ansöka om ledningsrätt hos Lantmäteriet. Där görs en bedömning om vad som väger tyngst, samhällsnyttan eller fastighetsägarens intressen och motivation till varför man inte vill sätta upp master. En dom i Högsta domstolen gav Telia rätt att sätta upp master på kommunalt ägda flerbostadshus i Luleå trots att kommunen hade planer på att bygga på fler våningar på husen. Samhällsnyttan vägde tyngst. I det fallet fanns redan master på fastigheternas tak och Telia kunde därigenom styrka behovet av mastens placering och att det fungerade bra. Beslutas det om ledningsrätt har fastighetsägaren rätt till en mindre engångssumma som ersättning. Operatören får då all kontroll över anläggningen för all framtid. De kan även sälja den till en annan operatör. Det är också viktigt att veta att även om man upprättar ett hyresavtal har operatören möjlighet att ansöka om ledningsrätt, när avtalet löper ut. Även i dessa fall har föreningen rätt till ersättning med en mindre engångssumma.

– Men ledningsrätt är en process som kan ta en hel del tid så operatörerna försöker i allmänhet att få sina master på plats på frivillig väg i första hand. Det är därför de ofta erbjuder ett hyresavtal där föreningen vid första anblicken upplever att de har kontroll över sin fastighet, att de kan bestämma vilka villkor som ska gälla och så vidare, berättar hon. Oftast föreslår de ganska korta avtal, tre till fem år. Beslutar bostadsrättsföreningen att tillåta master finns det en hel del aspekter och möjliga fallgropar att ta hänsyn till inför kontraktsskrivningen. I avtalet bör det specificeras var masterna ska placeras så de får minst påverkan för de boende.

Likaså är det viktigt att tänka framåt, kanske ska föreningen sätta upp solceller eller underhålla sitt tak. I avtalet bör till exempel regleras vem som ska ansvara för eventuellt extra kostnader som kan uppstå vid takrenovering. Föreningen ska också se till att det är operatören som tar ansvar för att inte strålningen överstiger gränsvärden och står ansvarig för eventuella krav från boende om strålningsskador och liknande.

– Sedan är det viktigt att man inte bakar in alla kostnader till exempel för el och underhåll i årshyran utan att dessa kostnader betalas av operatören som ett tillägg på hyran. När det gäller elkostnaderna bör de vara baserade på den löpande förbrukningen och gällande elpriser. Längden på avtalet kan diskuteras, kortare avtal ger större möjligheter till omförhandling av hyran, men öppnar också upp för en ansökan om ledningsrätt. Hon menar att om man får till ett riktigt bra avtal med en indexklausul, så skjuter man på möjligheten för ledningsrätt.

Ytterligare en aspekt är tillgänglighet. Kan inte föreningen erbjuda operatören fri åtkomst till taket, blir det blir problematiskt och antagligen inga master på taket. Till sist är det också viktigt att utreda om det behövs ett bygglov om master ska sättas upp. Större antennanläggningar på byggnader, särskilt om de påverkar byggnadens utseende markant och/eller installationen sker på en byggnad som är kulturhistoriskt värdefull är sådana omständigheter som kan medföra att det krävs bygglov. Även om masten ska monteras fristående på mark krävs bygglov. Beviljas inte bygglov då trumfar detta alla andra aspekter. Monteras de utan bygglov faller ansvaret på föreningen.

– Monteras masterna utan bygglov blir föreningen ansvarig. De riskerar då att de får en sanktionsavgift, säger Åsa Thonfors. Om man ska ingå hyresavtal med operatören bör avtalet således villkoras med att det finns erforderliga tillstånd från myndigheter till monteringen och att operatören ska ansöka och bekosta eventuellt bygglov. Det finns alltså en mängd aspekter att ha koll på om man blir tillfrågad av en operatör om master på taket. Vare sig man försöker undvika dessa eller om föreningen är villig att skriva ett avtal.