Borätt forum anordnade nyligen en debatt om brf:ernas ekonomi. Arturo Arques, Swedbank, Gunilla Litzull, Bostadsrätterna och den erfarne revisorn Per Gustafsson diskuterade hur bostadsrättsföreningar ska klara de ekonomiska utmaningarna framöver.
Utgångspunkten är en artikel av Artur Arques i Borätt där han lyfter faran med att bostadsrättsföreningar går med systematiska underskott i åratal.
– Det är ett jätteproblem, allt fler bostadsrättsföreningar går i dag med underskott som kan bli extremt svåra att ta igen framöver. Det kommer att krävas kapitaltillskott eller kraftigt höjda avgifter. Men det är de framtida medlemmarna som får ta den notan.
Han förklarar att föreningar bör ha avgifter som täcker samtliga kostnader:
– Föreningar har driftskostnader, kapitalkostnader och underhållskostnader. Men i dag är det ovanligt att avgifterna nya föreningar täcker kostnaderna. Många föreningar amorterar inte alls under de första fem-tio åren och de sätter heller inte av pengar till underhåll, framhåller han.
Detta har till stor del att göra med redovisningsmetoden.
K2 är katastrof
Många föreningar redovisar enligt K2, det vill säga att man skriver av hela fastigheten på 100 eller 120 år.
–K2 gör att det blir underskott som månadsavgifterna inte kan täcka, eftersom allt underhåll kostnadsförs direkt. Nybyggda föreningar har extremt höga avskrivningar, och de har svårt att leva upp till kravet på att täcka samtliga kostnader, säger Gunilla Litzull som är ekonom på Bostadsrätterna.
Hon välkomnar ett framtida krav på K3-redovisning so m innebär att byggnadens komponenter skrivs av var för sig. Taket kan hålla i 50 år, medan passersystem och tvättmaskiner kan behöva bytas efter betydligt kortare tid.
Per Gustafsson stödjer sig på 40 års erfarenhet som revisor när han dömer ut K2:
–K2 är katastrof för den ger ingen rättvisande bild, särskilt inte efter stora renoveringar
Han framhåller att K2 har skapat förutsättningar för att föreningar ska kunna gå med stora underskott och att det grundläggande problemet är att det inte är förbjudet att redovisa enligt K2.
Visst borde det vara självklart att nybildade bostadsrättsföreningar redovisar enligt K3, men enligt Artur Arques har byggbranschen hållit emot eftersom de vill att det ska framstå som billigt att bo i bostadsrätt.
Underhållsskulder+ höga räntor= höjd avgift
Bristen på framtidsansvar är påtaglig. Per Gustafsson säger att föreningsstyrelser ska tillvarata medlemmarnas intressen. Många gör den snäva tolkningen att ansvaret endast gäller nuvarande medlemmar, och att det är ok så länge kassaflödet är bra så att avgifterna täcker de löpande räkningarna. Han menar att styrelsen bör inse att en förening är ett litet fastighetsbolag, och precis som ett bolag kan de inte gå med förlust år efter år.
Till sist måste underhållsskulden betalas. De som bodde i föreningen under de första åren lämnar en fastighet som behöver underhållas och då måste det finnas både en plan och pengar. Men ofta tar man en springnota.
De styrelser som genom åren haft ansvaret för föreningens ekonomi har fått ansvarsfrihet vid årsmöte och kan därför inte ställas till svars när föreningen senare hamnar i ett dåligt ekonomiskt läge.
I dag står många föreningar med underhållsskulder parat med höga räntor eftersom de ursprungliga lånen inte amorterats. Det krävs kapitaltillskott eller kraftigt höjda avgifter.
Svagheter kryper fram
Debattens moderator, Torbjörn Johansson, Borätt forum förde fram tanken på vad som kan hända om egenintresset få fortsätta styra och berättade att om fall där föreningsstyrelser beslutar att inte ersätta uttjänta byggnadskomponenter – exempelvis balkonger – utan att i stället maskera skador med ytterligare en provisorisk lagning.
Avgiften hålls fortsatt låg, lägenheterna kan säljas dyrt, men underhållsskulden bygger upp sig.
Panelens diskussion landade i att föreningar som brustit i ansvar till sist kommer att utgöra ett B-lag av föreningar där värdet på fastigheten krymper eller till och med ett C-lag av föreningar som är så skakiga att de är nära konkurs.
De föreningarna har fungerat under lågränteperioden, men svagheterna har börjat visa sig nu.
Artur Arques menar att 25–30 procent av föreningarna i dag har en välskött ekonomi där avgifterna täckt samtliga kostnader. De utgör A-laget.
Framtiden för de övriga är osäker.
