Tänk vad bra det vore om alla kunde lära sig det här. Då skulle vi slippa problemet med springnotor, förlåt jag menar systematiska underskott i bostadsrättsföreningar.
Hög inflation och stigande bolåneräntor har tvingat många bostadsrättsföreningar att höja sina årsavgifter. Trots högre årsavgifter är det många föreningar som går med underskott. Underskotten är ofta systematiska, det vill säga många föreningar går med underskott år efter år. De här underskotten leder till slut till stora ackumulerade underskott. Det är ett stort problem som borde få mer uppmärksamhet än vad som sker idag. Frågan om systematiska underskott och stora ackumulerade underskott är ett bevis på att föreningen tar ut för låga årsavgifter. Konsekvensen blir att föreningen bygger upp stora framtida upplåningsbehov i framtiden.
En högre framtida skuldsättning innebär högre räntekostnader och därmed högre årsavgifter. Högre årsavgifter innebär också ett svagare intresse för föreningens bostadsrätter och därmed lägre marknadspriser. Så varför går många föreningar med systematiska underskott och vem tjänar på det? Svaret är enkelt: De medlemmar och styrelseledamöter som inte har för avsikt att bo kvar i föreningen tjänar på det. Även bostadsutvecklare tjänar på det eftersom lägre månadsavgifter ökar möjligheten att ta bra betalt för en bostadsrätt.
Problemet är bara att det finns inga gratisluncher. Lunchen kostar oberoende av vem som får betala. Beroende på vilken moral, etik och uppfostran man fått med sig under uppväxten landar uppenbarligen olika individer i olika beslut. Och det gäller uppenbarligen även i bostadsrättsföreningarnas värld. I min värld är det inte okej med några springnotor eller att lämna en del av notan till nästa restauranggäst. Det tycker säkert inte du heller men att lämna en del av kostnaderna till nästa bostadsrättshavare är tydligen okej för många. Bostadsrättsföreningar ska leva efter självkostnadsprincipen. Det betyder att en bostadsrättsförening ska täcka samtliga kostnader. Om en förening går med underskott ett enskilt år på grund av till exempel kraftigt stigande räntor eller en vattenskada är ingenting konstigt. Underskottet ska dock tas igen under kommande år. Det är det som är innebörden av självkostnadsprincipen. Att årets resultat för en förening varierar är ingenting konstigt. Vad som däremot är konstigt och anmärkningsvärt är när föreningar går med systematiska underskott.
Tanken med en bostadsrättsförening är att varje generation som bor i en bostadsrättsförening ska stå för sin del av kostnaderna. Medlemmarna i en förening ska med andra ord betala för alla kostnader. Det vill säga kostnader för drift, kapital och slitage. I bokföringen heter det inte slitage utan avskrivningar. Av rättviseskäl fördelar man utgiften för till exempel en ny hiss på 40 år eftersom hissen kommer att nyttjas under 40 år. Om man inte gjorde det utan i stället belastade hela utgiften på de medlemmar som bor i föreningen det året hissen införskaffas skulle det innebära att de medlemmar som flyttar året efter får stå för framtida medlemmars kostnader trots att man inte längre sliter på hissen. Det skulle också innebära att föreningen hela tiden skulle behöva ändra på årsavgifterna varje gång man införskaffar en ny byggnadskomponent eller gör någon större reparation eller renovering vilket skulle vara väldigt opraktiskt.
Det här problemet har man löst bokföringsmässigt genom möjligheten att periodisera utgifter, det vill säga fördela utgifter över en byggnadskomponents nyttjandeperiod. En slitagekostnad är med andra ord en periodiserad utgift som i bokföreningen benämns som en avskrivning. Tänk vad bra det vore om alla kunde lära sig det här. Då skulle vi slippa problemet med springnotor, förlåt jag menar systematiska underskott i bostadsrättsföreningar. Men då vill det till att Boverket, intygsgivare, revisorer och ekonomiska förvaltare tar sitt ansvar och gör sitt jobb och visar att det inte är okej att lämna notan till nästa gäst.
Våra medlemmar betalade in 75% av byggkostnaden som insats. Om vi då skulle inkludera för avskrivningar så innebär det att vi i stort sett betalar för fastigheten två gånger om. Därför går vår förening med stora årliga förluster som kommer sig av avskrivningar.
Vår budget baserar sig därför mer på kassaflödet inkl relativt nära kommande planerade åtgärder.
Svar från Arturo Arques;
De årliga avskrivningarna är den uppskattade årliga förslitningen på föreningens anläggningstillgångar. För att kunna bevara funktionaliteten på anläggningstillgångarna måste anläggningstillgångarna underhållas och efter en tid ersättas. Avskrivningarna används för att kunna ersätta anläggningstillgångarna när de är utslitna. För att bevara värdet på föreningens anläggningstillgångar och därmed medlemmarnas bostadsrätter krävs att föreningen tar in årsavgifter som täcker drift-, kapital- och avskrivningskostnaderna, det vill säga täcker samtliga kostnader. Omvänt. Om föreningen inte gör det bygger föreningen upp stora framtida upplåningsbehov. Det vill säga skuldsättningen i föreningen ökar kraftigt. Med ökad skuldsättning minskar värdet på föreningen och bostadsrätterna. Föreställ dig denna liknelse: Om jag köper ditt småhus och måste ta över dina bolån – vilket småhus tror du betingar högst marknadsvärde: Ditt småhus med en miljon bolån eller ditt småhus med två miljoner i bolån? Hur ska du kunna förvänta dig att någon vill betala en massa pengar för en bostadsrätt i en bostadsrättsförening om föreningen har en massa lån och stora renoveringsbehov? Frågan visar behovet av ökad kunskap i styrelserna och att de ekonomiska förvaltarna och revisorerna måste bli bättre på att utbilda styrelsen i bostadsrättsföreningarna. En annan sak. Ska medlemmarna ska kunna belåna sina bostadsrätter till 85 procent kan inte skuldsättningen i föreningen vara mycket mer än 20 till 25 procent av fastighetens värde. För är belåningsgraden i föreningen högre än så finns det mer lån än tillgångar eftersom summan av alla bostadsrätter är föreningen.
I artikeln sägs att föreningen inte bör gå med underskott och att inkomsterna måste täcka avskrivningarna.
Min fråga: Bör inte föreningen redovisa ett resultat som täcker avsättningen till underhållsfond minus årets underhåll?
Svar från Arturo Arques;
Ja, det stämmer. En bostadsrättsförening behöver ta ut årsavgifter som täcker samtliga kostnader. Det betyder att det på sista raden ”Årets resultat” bör stå ett värde större eller lika med noll inklusive avsättning till yttre fond. Ett annat alternativ är att redovisa förändringar i underhållsfonden, det vill säga avsättning till eller uttag ur underhållsfonden, i resultaträkningen bland kostnader. Som en konsekvens av det bör i så fall underhållsfonden inte redovisas under eget kapital utan i stället som en reserv mellan de långsiktiga och kortsiktiga skulderna i balansräkningen. Med det sistnämnda alternativet räcker det med att redovisa ett Årets resultat lika med eller större än noll.