Globalt har bostadspriser ökat dubbelt så snabbt som inkomster under 2000-talet. Inte ens under finanskrisen föll de, utan gick endast i sidled under några år. I Sverige, där fler dignar under rörliga räntor än i många andra länder, föll priser vid akuta kriser som under de senaste två årens inflationschock. Trots detta har bostadsrättspriser ökat en och en halv gånger snabbare än inkomster sedan år 2000.

Särskilt anmärkningsvärd är denna utveckling i länder som Kanada där det, liksom i Sverige, till synes finns hur mycket obebyggd mark som helst. Ekonomer har ofta varit förbryllade. Vad är det som händer? Och kommer det att fortsätta?

Internationella studier kommer oftast fram till att prisökningar till hälften har berott på fallande räntor, och resten varit i linje med inkomstökningar. Sedan kom pandemin och ändrade många människors värdering av bostad. Priserna ökade ytterligare. Byggkostnader har ökat ungefär i takt med inkomster sedan år 2000. Ändå har högre priser, räntor och energipriser trendmässigt ökat boendekostnaders andel av inkomst en hel del för de som köper en bostad. Men studierna finner också att det inte är byggkostnader i sig som är boven, även om det säkert går att effektivisera. Däremot skulle bostadspriserna ha stigit väsentligt mindre om mer byggande hade tillåtits eller varit mindre krångligt. En ökning av bostadsstocken med en procent ger normalt 1-2 procent lägre bostadspriser. Hindren är ibland brist på mark i de mest attraktiva områden, men oftare lokalt motstånd som även kommer till uttryck i detaljplanering och regleringar.

Vad blir då prognosen framåt? Inkomster ökar åter snabbare än inflationen. Bostadsräntor är på väg ner, förmodligen till nivåer under tre procent. Till och med amorteringsplikten skall enligt en kommande utredning lättas. Befolkningsökningsprognoserna har visserligen dragits ner med hälften men det har
byggandet också. Sammantaget talar mycket för att bostadspriser återigen kommer att öka i samma takt som under större delen av 2000-talet. Då skulle det ta 5-7 år för bostadsrätter att åter nå sin topp från 2021, för villor något längre.

Jokern är vad som händer med bostadspolitiken. I höstbudgeten tas några små steg. Riksintressen från alla myndigheter skall samordnas bättre utifrån samhällsekonomisk analys. Lantmäteriet skall skynda på digitalisering och upprätta ett bostadsrättsregister. Uppdrag ges till Boverket att förenkla regler, inte minst för ombyggnation och studentbostäder, och ta fram nationellt godkända hus som inte skall behöva ytter-            ligare bygglov. Boverket skall också göra insatser som hjälper byggbranschen att minska antal byggfel som regeringen hävdar kostar en anmärkningsvärd fjärdedel av  byggkostnaderna.

Fler regeländringar behövs, inte bara direkt riktad mot bostäder. Till exempel är ett viktigt skäl till höga livsmedelspriser att kommuner tillåts stoppa etablering av livsmedelshandel, och därmed konkurrensen, både genom sin detaljplanering och hinder för omvandling av befintliga fastigheter till butiker. Under en period 1992-1997 förbjöds faktiskt kommuner att neka butiker etablering. Då sjönk också livsmedelspriser i förhållande till konsumentprisindex. Sedan ökade de snabbare igen efter 1997 då förbudet avskaffades.

Men i slutändan kan det behövas morötter för kommuner att släppa fram mer bostäder. Då skulle kanske fler kommuninvånare engagera sig i hur nya bostadsområden kan göras attraktiva i stället för hur man stoppar dem.