Den som köper en nyproducerad bostadsrättslägenhet har en svag rättslig ställning. Först när huset är inflyttningsklart och den första stämman väljer den första styrelsen kan de nya medlemmarna få insyn i projektet och då kan en rad problem redan ha uppstått. Problem som ofta blir den nya styrelsens huvudvärk.
Bostadsrättsföreningen bildas redan innan huset byggs. Det är det byggande företaget som redan i början av processen tillsätter en interimisk så kallad byggstyrelse. Den består av personer med koppling till byggföretaget men inte till dem som köper lägenheter.
När den nya styrelsen, som väljs bland personer som bor i huset, tar över föreningen finns där redan en historia och en mängd avtal och garantiåtaganden att sätta sig in i. Men eftersom en bostadsrättsförening lyder under Lagen om ekonomisk förening, får den blivande styrelsen inte ta del av några handlingar eller dokument förrän vid den första stämman.
Problematiskt
I gynnsamma fall finns interimsstyrelsen med som ett gott stöd till den nya styrelsen. Den nya styrelsen upplever det ofta som en trygghet att det stora byggföretaget hanterar garantiåtaganden och kontakt med underentreprenörer för att komma till rätta med alla fel som tycks oundvikliga i ett nyproducerat hus.
Borätts valspecial på s 17-21 visar att nästan inga av riksdagspartiernas bostadspolitiska talesmän ser något större problem med byggstyrelser.
Men Erika Björkdahl, Institutet för fastighetsrättslig forskning, IFF, i Uppsala ser konstruktionen som problematisk:
− Ett klassiskt entreprenadavtal ingås mellan två parter – en beställare och en utförare. Men när det gäller nyproducerade bostadsrätter kommer beställare och utförare från samma sida. Det är bara formellt som de är två skilda juridiska personer.
Ingen intressebevakar
Hon framhåller att det faktiskt inte finns någon som företräder köparnas, de framtida boendes intressen. Det är ingen som bevakar att bygget blir färdigt i tid och håller rätt kvalitet.
I examensarbetet ”Styrelseansvar i byggmästarbildade bostadsrättsföreningar” av Nelly Rasmussen, Juridiska Institutionen, Stockholms universitet, 2017, sammanfattas kärnfrågan – att byggstyrelseledamöternas lojalitetsplikt inte omfattar framtida föreningsmedlemmar eller förhandstecknare. Styrelsen kan alltså fatta beslut som är till nackdel för framtida medlemmar.
Minimal risk
Rent konkret kan det innebära att en ny styrelse finner att de redan är uppbundna vid långa och oförmånliga serviceavtal som ingåtts av byggstyrelsen, att besiktning slarvats över, att uppenbara fel inte åtgärdats, att avgifterna satts för lågt för att motivera ett högre försäljningspris, att byggkomponenter åsatts orimligt långa avskrivningstider (nej, en värmepump kan inte förväntas hålla i 50 år).
Nelly Rasmussen konstaterar i sitt examensarbete att ”styrelseledamöter i en interimsstyrelse löper minimal risk att åsamkas skadeståndsansvar för beslut som fattats till nackdel för föreningen”. En HD-dom från 2013 slår fast att ett beslut som fattats med samtliga medlemmars samtycke inte medför skadeståndsskyldighet oavsett om beslutet är otillbörligt för föreningen.
Hon framhåller att en framtida medlem eller aktieägare inte utgör en skyddad intressegrupp i svensk lagstiftning och gör en jämförelse med brittisk bolagslagstiftning, där lojalitetsplikten även omfattar framtida intressenter.
Låg medvetenhet
Hennes examensarbete mynnar ut i ett resonemang om att byggmästarbildade bostadsrättsföreningar inte borde behandlas på samma sätt som vanliga brf:er eftersom byggföretagen de facto driver affärsverksamhet när de säljer lägenheterna. Det borde öppna för att de blivande bostadsrättsinnehavarna som bundit sig genom förhandsavtal också ska betraktas som en intressegrupp med rättigheter.
Ännu är medvetenheten om frågan låg både bland politiker och den allmänhet som köper nyproducerade bostadsrättslägenheter.
Christina Fregne, fastighetsjurist på Jurideko fastighetspartner i Malmö råder tillträdande styrelser i nyproducerade bostadsrättsföreningar att inte omedelbart bevilja ansvarsfrihet åt byggstyrelsen. I stället bör man skjuta på frågan om ansvarsfrihet till en extrastämma, så att det finns tid att i lugn och ro gå igenom all dokumentation.
