AnnonsMiele

Dags att fasa ut K2

13 jan 2024

Det viktiga är att föreningarna sparar ordentligt redan från början, oavsett redovisningsmetod, menar Thomas Lindman. Foto: privat Enkel redovisning – eller mer rättvis? Bostadsrättsföreningar har två redovisningsmetoder att välja mellan, men det viktigaste är rätt nivå på sparandet.

Valet står mellan den förenklade metoden K2 eller den mer komplicerade men också mer rättvisande K3. Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning reder ut skillnaden.

 

Det viktiga är att föreningarna sparar ordentligt redan från början, oavsett redovisningsmetod, menar Thomas Lindman. Foto: privat

– K2 brukar oftast användas när en bostadsrättsförening bildas, antingen det är ett nybyggt hus, eller en äldre byggnad som ombildas till bostadsrättsförening, säger han och ger ett enkelt exempel: Säg att man bygger ett hus eller köper ett hus för 100 miljoner kronor. I de 100 miljonerna ingår både själva byggnaden och alla komponenter som hissar, värmeanläggning, VA, ventilation, badrum och kök.

När man använder K2 så skriver man av byggnaden med alla komponenter i samma takt, vanligen 100 år. Avskrivningen blir en miljon kronor om året. Föreningen bör då välja att amortera ner det ursprungliga förvärvslånet med den summan, det blir som ett sparande, eftersom föreningen måste hålla en avgiftsnivå som ger ett utökat låneutrymme framöver, när komponenterna behöver underhållas och nya lån behöver tas upp. Men stopp där! Tak, värmeanläggning och avloppsrör håller väl inte i 100 år?

– Nej, så klart inte! Föreningen måste ha ett ordentligt sparande på 250 kronor per kvadratmeter och år. Avgiften måste beräknas efter detta. Pengarna används till amorteringar för att i framtiden kunna ersätta det som slits efter hand. Annars… Ja vad händer?

Om föreningen inte har tagit ut tillräckligt höga avgifter för att amortera kommer man inte att kunna låna pengar när underhållsbehoven dyker upp. Är sparandet eftersatt kommer föreningen dels tvingas ta in kapitaltillskott från medlemmarna dels höja avgifterna kraftigt för att ”spara ikapp”. Den interimsstyrelse som verkat under byggtiden väljer ofta att redovisa enligt K2. De första som flyttar in huset gör det i tron att de har många år av bekymmersfritt boende och låga avgifter framför sig. Men huset slits från dag ett och avsätter man inte tillräckligt med pengar rullar man över kostnaderna på kommande generationer. När taket behöver bytas efter 40 år kommer kostnaden direkt att belasta föreningens resultat för det året enligt K2. Det blir då ett kraftigt resultatunderskott i årsredovisningen, något som kan vara svårt för en oinvigd läsare att tolka och förstå. Går det inte att fördela på flera år? Hur blir det med avskrivningar?

När man redovisar enligt K2 får man faktiskt inte skriva av för åtgärder som återställer byggnaden till ursprungligt skick. Ett nytt tak är ingen standardhöjning. Men om föreningen byter ut tvåglasfönster mot treglas tas merkostnaden upp som tillgång och skrivs av.

Vad blir skillnaden om man använder K3?

Många föreningar går över till K3 när de större underhållsåtgärderna börjar komma. Egentligen är valet av redovisningsmetod ganska ointressant annat än pedagogiskt, då oinitierade läsare kan tolka stora resultatmässiga underskott som skrämmande. För det viktiga är ju sparandet! Sparandet är grunden för att kunna genomföra framtida underhållsåtgärder. De medlemmar som för tillfället bor i huset, måste alltid stå för sitt eget slitage även om återanskaffningen inte sker under den tidsperiod som nuvarande styrelse beslutar om. Medlemmarna kan inte vältra över det ansvaret på nästkommande generationer. Men anledningen till att man använder K3 är att det ger en mer jämnt fördelad resultatbild över åren och därmed blir mer lättbegripligt för omvärlden.

Enligt K3 skrivs alla byggnadskomponenter av i den takt de slits, med en genomsnittlig avskrivningstakt på 50 år, vilket leder till att avskrivningen och därmed också amorteringen fördubblas jämfört med K2. Då ska föreningen i stället för en miljon spara två miljoner kronor per år. Denna avskrivningstakt kan dock endast användas som ett mått på sparandet i de nybyggda föreningar som har använt K3 från första året. Avgifter och avskrivning går hand i hand. Avgifterna blir högre genom åren, men det finns utrymme att ta upp nya lån. Ja, på 40 år hinner priserna öka rejält…

– Förvisso, men här finns det något som talar till fördel för föreningen – alla komponenter i huset behöver inte ersättas. Grund och stomme lär vara intakta så länge man skött det yttre underhållet. Dessutom är lägenheternas ytskikt, kök och badrumsinredningar inte föreningens ansvar utan medlemmarnas. Det innebär att föreningen får ett översparande genom åren, som kompenserar för den framtida prishöjningen, eftersom alla husets komponenter ingick i det ursprungliga värdet. Finns det någon nackdel med att övergå från K2 till K3?

– Tillvaron blir lite tuffare när man börjar leva mer i verkligheten. Om man under de första decennierna redovisat enligt K2 har sparandet ofta varit eftersatt. K3, som bygger på en snittavskrivning på komponenterna på 50 år, kräver ett högre sparande, vilket innebär att avgiften behöver höjas, särskilt om man måste spara i kapp. Det kan påverka värdet på lägenheterna. Man ska komma ihåg att interimsstyrelser ofta väljer K2 för att hålla avgiften låg. Det är ett sätt att mörka vad boendet verkligen kostar, och det gör att bostadsköparna är villiga att betala mer för sina lägenheter. Vilken erfarenhet har du själv?

I vår bostadsrättsförening hade vi underhållskostnader på 15 miljoner kronor som vi inte ville kostnadsföra på ett enda år. Det höga beloppet berodde på att våra relativt nya hus var fuskbyggda, och att vi fick göra underhållet i egen regi, i stället för byggentreprenören som rimligen borde ha stått för det hela. I det läget gick vi över till K3. Idealiskt sett skulle nyproducerade bostadsrätter alltid redovisa enligt K3, men egentligen är det inte där skon klämmer. Det viktiga är att föreningarna sparar ordentligt redan från början, oavsett redovisningsmetod. Från och med i år krävs att föreningarna redovisar sitt sparande i årsredovisningen. Bra reform?

– Ja det tycker jag verkligen! Det krävs en serie på fem år i nyckeltalsredovisningen för att redovisningen ska kunna ge en rättvisande bild av hur föreningen sköts. Så det är viktigt att redan i årets årsredovisning retroaktivt beräkna de nya nyckeltalen även för de fyra gångna åren. Hur skulle du enkelt och kortfattat beskriva en bostadsrättsförenings ”livscykel”?

1. Bygg/köp huset och låna.

2. Spara och amortera under husets livslängd.

3. Genomför löpande underhållsåtgärder enligt underhållsplanen finansierat med nya lån.

Föregående artikel Stöd till äldreanpassning
Nästa artikel BRF Römö – lyfte ekonomin och fick bort kriminella

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här