Bostadsutvecklare erbjuder potentiella köpare att skriva på bindande förhandsavtal för bostadsrätter som levereras först flera år senare. Mikael Goldstein, docent i psykologi och författare till två böcker om konsten att köpa bostadsrätt avråder bestämt från att skriva på förhandsavtal. Osäkerheten och riskerna är för stora. Informationen man fattar beslut på är krånglig, bristfällig och rent av vilseledande.
Mikael Goldstein har en lång yrkeskarriär bakom sig bland annat 20 år på Telia där han
arbetat mycket med frågor kring hur man navigerar i olika användargränssnitt. Efter pensioneringen för 10 år sedan tog ett annat intresse över som resulterat i två fullmatade böcker om konsten att köpa bostadsrätt.
– Det hela började med att jag skulle hjälpa min son med att hitta en bostad. Jag började läsa årsredovisningar och upptäckte att jag knappat fattade någonting. Trots att jag genom åren skrivit ett 50-tal rapporter och artiklar. Detta resulterade i att jag skrev en bok om att
köpa en befintlig bostadsrätt – ”Köp rätt bostadsrätt”. Så bestämde han sig för att titta på nyproduktion av bostadsrätter. Först tänkte han att det knappast var någon större idé. Men när han tittade närmare på de underlag för förhandsavtal som erbjöds presumtiva kunder insåg han att det behövdes ännu en bok i ämnet. Det blev ”Köpa osett? Bostadsrättsköp i nyproduktion, Handbok för den försiktige”.
– Denna nya bok tog mer än dubbelt så lång tid att skriva, berättar han. Vanligtvis är de ekonomiska kalkylerna som presenteras vid planerad nyproduktion på sex till åtta sidor, men det tog mig 480 sidor att verkligen reda ut vad de egentligen betyder och innebär för köparen.
Vågar man skriva på för en bostadsrätt som ska stå klar om tre år?
–Nej, menar han, idag skulle jag inte skriva på ett förhandsavtal. Riskerna är alldeles för stora. Jag skulle inte köpa förrän det finns en ekonomisk plan på plats som grundar sig på
verkliga förhållanden. Ta bara en sådan sak som att det lånelöfte du använder inte sträcker
sig mer än maximalt 6 månader framåt i tiden. Problemet är att väldigt mycket kan hända under vad han kallar den mörka perioden, från det att man skrivit på avtalet tills att den nya bostadsrättsstyrelsen, den som består av de som faktiskt köpt bostadsrätterna, har tillträtt.
– Man vet helt enkelt inte vad man köper, menar han. Den som skrivit på ett förhandsavtal kanske tror att hen är medlem i föreningen, har någon slags insyn eller inflytande, men allt bestäms och styrs av den interimsstyrelse som är tillsatt av bostadsutvecklaren. Detta trots
att de som skrivit på är de ekonomiska borgenärerna för att bostadstutvecklarna ska kunna låna pengar och påbörja byggnationen.
En dom från Högsta domstolen 2013 visar i all tydlighet vilken makt interimsstyrelsen har. Där slog man nämligen fast att en interimsstyrelse kan fatta vilka beslut som helst så länge den är enig. Även om det går rakt emot föreningens bästa intresse. Förutom den stora osäkerheten, vad är särskilt problematiskt i de ekonomiska kalkylerna och förfarandet med förhandsavtal?
– Toleransintervallen är dåliga. Man anger exempelvis storlek på lägenheten med en möjlig variation på +/- fem procent. Du betalar för 100 kvadratmeter men kanske bara får 95. Det kan handla om flera hundratusen kronor och en högre avgift räknat per kvadratmeter.
Han menar också att intygsgivarna, som ju ska intyga riktigheten i de ekonomiska
kalkylerna brister på flera punkter. De är få till antalet och alltför beroende av uppdrag
från bostadsutvecklarna som ju kan byta ut dem om de inte vill intyga en kalkyl.
– Dessutom, vad är det de egentligen intygar? Att kalkylerna är ekonomiskt hållbara? Hur länge då? Och vad menar de med hållbara? Ordet är ju, trots att det används överallt idag inte operationellt definierat, menar Mikael Goldstein.
Vald prognosränta är också tvivelaktigt låg. I vissa kalkyler sattes den till 1,24 procent i andra till 3,4 procent. Vem kan sia om räntan på 10 – 15 års sikt? Är belåningsgraden låg kanske det inte spelar så stor roll men många nybildade föreningar har en mycket hög belåning i föreningen.
– Och prognoser är knappast något som går att intyga, säger han. De är helt enkelt till intet förpliktigande. Sedan står det att köparen har undersökningsplikt, hur undersöker man något som ännu inte finns? Ytterligare en faktor som också uppmärksammats en del i media de senaste åren är att fastighetsöverlåtelsen, dvs marken som byggnaderna uppförs på, kan överlåtas sent i processen. I vissa fall sker detta i form av att ett aktiebolag som överlåts på föreningen (så kallad paketerad fastighetsöverlåtelse) . Men här kan det finnas olika villkor och avtal inbakade, ibland till och med belagda med sekretess.
Ett av flera fall som nämns i hans bok är att det fanns ett bindande avtal som gav bostadsutvecklaren ensamrätt att köpa mark från föreningen för 50 000 kronor, fastän marknadsvärdet var på 27 miljoner. Han kallar det för värdeurgröpning i sin bok. Allt från förlorade kvadratmeter
till hemliga avtal.
– Byggfusk är en etablerad term, men informationsfusk saknar definition. Någonstans saknas den här informationen i ett samhälle som annars har ett väl utbyggt konsumentskydd. Och varför detta inte tas upp hos Konsumentverket, Råd & rön vet jag faktiskt inte. Men förbinder man sig att köpa något för fyra, sex kanske 10 miljoner om tre år så borde man ha rätt att ta del av alla villkor innan man skriver på.
Det blev ett långt samtal kring det synnerligen ojämna maktrelationen mellan sidan bostadsutvecklare/interimsstyrelsen och köparen.
– Utvecklarna säljer en dröm om det nya bekymmerslösa boendet. Dessutom invaggar man köparen i en föreställning om att de köper här och nu. Tyvärr är de ju många som skrivit på förhandsavtal under 2020/2021 som kan komma att få väldiga problem i och med av
kalkylerna spräcks, säger han. Det är tryggare att köpa begagnat än att köpa nytt idag.
– Jag har en känsla av att lagstiftarna inte vill ta i det här. Det är för känsligt. En miljardindustri som trots allt bygger bostäder. Ökad bostadsbrist är kanske ännu värre för
politikerna.
Han menar att den stora utmaningen är att skapa kunniga konsumenter som ställer alla de här obehagliga frågorna till mäklaren, som i sin tur borde få gå till interimsstyrelsen för att få svar. Det krävs transparens, lägre toleransnivåer och mycket annat. Mikael Goldsteins bok är gedigen och informativ läsning för den som ändå funderar på att kliva på ett förhandsavtal. Hans bok om att köpa begagnat som kom för några år sedan har börjat bli mer populär.
– Den boken har funnits bland annat på Stockholms stadsbibliotek under ett antal år och inte lånats ut särskilt mycket. Men nu är alla fem exemplaren utlånade och det finns en kö. Kanske ett tecken på att blivande köpare vill bli kunnigare och mer pålästa, avslutar Mikael Goldstein.
