Det är en konst att upphandla och driva ett renoveringsprojekt. Brf Trevnaden är mitt uppe i ett stort projekt. Vi fick en pratstund med  Pia Kalischer, kassör i BRF Trevnaden och med projektledaren Urban Bladin om hur de tagit sig an ett projekt som visade sig större än väntat. 

Pia Kalischer är kassör i Bostadsrättsföreningen Trevnaden, en förening med endast 27 medlemmar i stadsdelen Vasastan i Stockholm. När jag träffar henne är hon mitt uppe i ett byggmöte med konstruktör, projektledare och entreprenör. För ett par månader sedan drog föreningen i gång ett stort renoveringsprojekt. Till att börja med handlade det om en renovering av gårdsbjälklag på två ytor på totalt cirka 60 kvadratmeter. Men som så ofta med gamla hus, fastigheten byggdes 1908, visade sig att det inte stanna vid detta. Bland annat behövde hela källarutrymmet ses över. När jag frågar henne hur det känns att driva ett så omfattande renoveringsprojekt säger hon med ett snett leende;

– Tja, det heter väl ”daunting” (skrämmande) på engelska…

Större projekt kräver oftast en inhyrd projektledare

Nu är det kanske inte riktigt ”skrämmande” även om det bitvis känts så för henne och föreningens medlemmar. Projektet innebär en tuff ekonomisk utmaning, slutsumman beräknas landa på mellan 6 – 7 miljoner.

Projektledaren, Urban Bladin från DWOQ Project Management, är inhyrd för att agera spindeln i nätet mellan beställare och leverantör. Han menar att projekt av den här digniteten mer eller mindre kräver att föreningen hyr in en extern oberoende projektledare.

– Det lönar sig i princip alltid, ur alla möjliga aspekter, menar han.

Att hantera ett projekt direkt i föreningen

Nu är ju inte alla renoveringsprojekt lika stora som det föreningen Trevnaden genomför. Om man nu känner att man kan hantera ett projekt i en förening, säg en ommålning av fasader, vad är det då föreningen måste tänka på inledningsvis?

– Först gäller det att veta vem det är man anlitar. Allt renoveringsarbete klassas i princip som byggarbeten, man behöver ha koll på F-skatt, momsregistrering och att nödvändiga försäkringar finns, t ex rotförsäkring och ansvarsförsäkring, berättar Urban Bladin.

Som beställare och byggherre måste man också ha koll på arbetsmiljölagen samt se till att det finns en elektronisk personalliggare på plats om budgeten överstiger fyra prisbasbelopp. Båda dessa saker går att skriva över på entreprenören men se då till att detta görs skriftligt. Kolla också upp om det behövs bygglov eller en bygganmälan i god tid, då arbetet inte får påbörjas innan startbesked getts.

Skaffa alltid oberoende referenser

När man väljer ut lämpliga entreprenörer bör man se till att få fram opartiska referenser, till exempel från en annan förening eller projektledare, menar Urban Bladin. Välj gärna också en entreprenör som är van att jobba med boende i husen. De ska kunna ta dialogen, informera, hantera boende och inte störa i onödan.

 

Förfrågningsunderlaget – en förutsättning för ett lyckat slutresultat

För att få en realistisk offert från de entreprenörer man valt ut och i slutänden ett bra resultat, krävs ett väl genomarbetat förfrågningsunderlag.

– Det räcker inte att peka på balkongerna och säga att de ska renoveras, menar Urban Bladin.

Fundera också igenom om det är annat som skulle kunna göras samtidigt. Och gör saker i rätt ordning. Putsar ni fasaden och sedan, några år senare, byter fönster kommer putsen att skadas och behöva lagas runt fönsterna. Har man ställningar uppe för fasadrenovering så kanske man ska ta taket samtidigt även om det är några år för tidigt, eftersom en stor del av kostnaden just är byggställningarna.

Skriva avtal – välj gärna ett totalentreprenadavtal enligt ABT*

Urban Bladin rekommenderar ett totalentreprenadavtal baserat på ABT med en beskrivning av vad man vill ha utfört. ABT är ett regelverk framtaget av byggbranschen och styr det mesta kring betalningar, projektet, besiktningen m.m. Projekteringsansvaret läggs då på entreprenören som ska se till att uppfylla alla krav på utförande och funktion.

– Tänk också på att det är entreprenadrätt som gäller, inte konsumentköplagen. Det avtal man skriver ses som ett avtal mellan två jämbördiga juridiska personer, berättar Urban Bladin. Och kom ihåg grundregeln, betala aldrig i förväg.

Fast pris är sällan fast pris – begär in á priser

Fast pris är sällan just det eftersom det är väldigt svårt att förutse allt som kan komma hända under arbetets gång. Brf Trevnaden har ju tyvärr fått erfara detta, men de är knappast ensamma om det. Skulle man verkligen ge ett fast pris skulle man behöva ta höjd för allt möjligt, menar Urban Bladin. Säg att man ska gräva för dränering. Ett ganska enkelt jobb. Men vad händer med det fasta priset om man plötsligt stöter på berg halvvägs och måste spränga för att komma vidare? Ett fastpris skulle alltså behöva ta höjd för berg hela vägen och bli extremt mycket dyrare. Bäst är att från början ta á priser på möjliga kompletterande arbeten så att man är överens om det skulle behövas.

Slutbesiktning och garantibesiktning – ha koll på dokument och protokoll

Välja besiktningsman med omsorg. Leta efter specialister på renoveringar och se till att hen är opartisk. Besiktningsmannen ska svara på två frågor. Är det som är beställts levererat? Har det utförts på ett fackmannamässigt sätt? Enligt ABT-avtalet har man rätt att hålla inne fem procent av totalsumman summan tills slutbesiktning är gjord och eventuella fel åtgärdade

Kom också ihåg att kalla till garantibesiktning innan den kortaste garantitiden går ut (oftast fem år). Vissa produkter har dock längre garantitider från tillverkaren, till exempel fönster kan ha 10 år och stuprör 15 år.

Tre saker för ett lyckat renoveringsprojekt

Jag frågade Pia Kalischer vad som varit och är viktigt för att projektet ska kunna genomföras på ett så bra sätt som möjligt. Hon lyfter fram tre saker. För det första, inventera föreningens och medlemmarnas behov och önskningar. Vad är bäst för föreningen? Och gör det innan några beslut är fattade.

Sedan är det viktigt med en kontinuerlig information till alla medlemmar, med specialbehandling där det behövs. Pia Kalischer berättar om en medlem som har varit särskilt orolig. Hen har fått mer eller mindre dagliga uppdateringar. De har även varit noga med att informera grannar, bland annat ett dagis, där vi sett till att mer högljudda arbetsmoment undvikits vid dagliga sovtider för de små barnen.

– Men kanske allra viktigast är att vi sett till att vara överens i styrelsen och arbetar tillsammans för bästa möjliga resultat. Att vi håller ihop och är konstruktiva, säger hon.

Strax efter vår pratstund avrundas byggmötet. Ett antal beslut har fattats. Om två veckor är det dags igen. När vi lämnar byggarbetsplatsen kör byggnadsarbetarna i gång och börjar bila upp betong. Pia Kalischer ser fram emot när hon och andra medlemmar kan slå sig ner på sin nyrenoverade innergård.

 

* Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten.