Därför är budgivningar i Sverige annorlunda

8 apr 2021

Under senare år, särskilt när bostadsmarknaden blivit allt hetare, har budgivningar vid villa- och bostadsrättsförsäljningar kritiserats alltmer. Många menar att spekulanter riskerar att dras med i budgivningen och betala mer än de tänkt från början.
Märkligt nog var den ursprungliga tanken bakom den lag som idag möjliggör öppen budgivning den direkt motsatta. Köparen skulle inte lockas att fatta förhastade eller ogenomtänkta beslut. Sverige tillsammans med Finland är de länder i Norden som har en lag som säger att det krävs ett skriftligt avtal för att en fastighetsaffär ska vara bindande. Tanken var, just det, att man inte skulle förhasta sig.
Men såväl i Norden som i många andra europeiska länder är en muntlig överenskommelse bindande vid fastighetsköp. Vilket gör att det helt enkelt inte går att genomföra öppna budgivningar, eftersom varje bud rent juridiskt blir ett bindande bud.
– Här skiljer sig Sverige verkligen jämfört med omvärlden, säger Ola Jingryd, Lektor i fastighetsvetenskap vid Malmö universitet. Men kravet på skriftligt avtal handlar bara om fastigheter. Vid alla andra typer av köp är muntliga överenskommelser bindande även i Sverige. Rent teoretiskt kan exempelvis ett stort privatlån vara bindande med bara en handskakning, medan familjen Johansson måste ha ett skriftligt avtal för att sälja sin gamla nedgångna sommarstuga.

budgivning
Sverige skiljer sig från övriga Europa när det kommer till budgivning.
I Danmark finns det möjlighet till slutna budgivningar

I Danmark finns det dock en viss laglig möjlighet till budgivningsförfarande, berättar Ola Jingryd. Men då endast genom sluten budgivning. Hugade spekulanter skriver ned sitt bud, lägger det i ett kuvert och förseglar det. Sedan öppnas alla kuvert vid ett och samma tillfälle och högsta budet vinner och får köpa villan eller lägenheten. Ett scenario som onekligen skiljer sig från högt uppskruvade öppna budgivningar i Sverige. Men Ola Jingryd menar att det finns fördelar med den svenska modellen.
– I Sverige har vi en enkel lagstiftning för fastighetsförsäljning, lagfäst i Jordabalken. I motsats till övriga Europa kan vi sälja vår villa, bostadsrätt eller sommarstuga helt utan att blanda in någon annan part. Det enda som behövs är ett skriftligt avtal signerat av säljaren och köparen i två exemplar. Man behöver inte ens upprätta ett köpeavtal.
Sedan kan andra parter förstås ha synpunkter på köpet, bostadsrättsföreningen måste exempelvis godkänna köparen. Men köpet i sig regleras bara mellan säljare och köpare.
LÄS ÄVEN: Här såldes flest bostadsrätter

Mäklaren ska vara opartisk

Det finns alltså en hög grad av frivillighet i Sverige när det gäller fastighetsförsäljningar. Detta tar oss till nästa stora skillnad mellan Sverige och övriga Europa. Våra fastighetsmäklare, om man nu väljer att använda dig av en sådan, vilket 90 procent av alla säljare gör i Sverige, är enligt lag skyldiga att ta tillvara både säljarens och köparens intressen. De ska vara opartiska. Utanför Sveriges gränser får fastighetsmäklarna enligt lag bara representera säljaren, berättar Ola Jingryd.

Ola Jingryd FOTO: Privat

– Här skiljer sig lagstiftningen åt en del i olika europeiska länder. I länder som exempelvis Tyskland eller Spanien måste en eventuell fastighetsaffär kontrolleras och notifieras av Notarius Publicus för att vara giltiga. Under den här processen kan köparen fortfarande backa ur eftersom affären inte kan genomföras innan den är notarieförd, berättar Ola Jingryd.
I Danmark skyddas köparen genom att mäklaren uppmanar köparen att skriva in en advokatklausul i kontraktet. Skulle advokaten upptäcka oegentligheter i avtalet finns det då möjlighet för köparen att backa ur affären.
– Många klagar på dyra mäklararvoden här i Sverige, men faktum är att mäklarna är lika dyra ute i Europa. Och då måste man ändå enligt lag också betala för de arbeten som advokater och Notarius Publicus lägger ner, berättar Ola Jingryd.
Men varför tog Sverige en annan väg än våra nordiska grannar? Ola Jingryd menar på att man satte ”ordning och reda” i högsätet, genom att stifta de formlagar som finns i Jordabalken. De skulle vara lätt att ta reda på vem som var den rättmätiga ägaren av en fastighet. Och man skulle, som sagt, inte lockas att fatta några förhastade beslut.

”kommer knappast några ändringar”

På frågan om vilken modell som egentligen är att föredra menar Ola Jingryd att den svenska enkelheten och frivilligheten i grunden är bra, förutsatt att mäklaren verkligen gör sitt jobb, vilket inte alltid är fallet. De öppna budgivningarna är också mindre bra. Ola Jingryd är dock övertygad om att det knappast kommer några ändringar i Jordabalken under överskådlig framtid.
Så ni som eventuellt tänker besöka en visning av en bostadsrätt eller villa i helgen, tänk på att lagen om skriftligt avtal faktiskt stiftades för att man inte skulle fatta några överilade beslut.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *