AnnonsMiele

Paradigmskifte ger avgiftsökningar

21 aug 2022

Det har inte undgått någon att förutsättningarna förändrats påtagligt för all finansiell prissättning. Stigande inflation, samt risk för att den blir bestående, är den utlösande faktorn som betyder stigande räntor.

Leif Hässel FOTO: Privat

Stigande räntekostnader tillsammans med högre energipriser som påverkar el- och uppvärmningskostnader, kommer att tvinga föreningar att höja avgifter. Detta är
något vi varnat för under lång tid och därför även rekommenderat förlängningar av räntebindningstider för lån.

Föreningars räntekostnader har ännu inte stigit nämnvärt, men det kommer. I nuläget förväntas att Riksbankens reporänta kommer att ligga på 1,75 procent vid årsskiftet dvs ca 1,5 procentenheter högre än idag. Det är just denna förväntan om högre styrränta som
förklarar den dramatiska ränteuppgången som i sin tur beror på ökad inflation och risk för att den blir bestående. Riksbanken anger själva att en neutral styrränta ligger på ca 2,5
procent dvs mer än två procentenheter högre än idag. I dagens marknadsförväntningar ligger i princip att de kommer att höja till denna nivå under de närmaste 18 månaderna.

På bankernas finansieringskostnad lägger sedan banken på en marginal som i dagsläget åtminstone är en procentenhet, vilket i nuläget betyder det att föreningars bundna 2-åriga nyteckningslån överstiger 3 procent. Det finns en uppenbar risk att banker kommer att vilja öka denna marginal eftersom vi kan skönja att långivare på obligationsmarknaden kräver kompensation för högre kreditrisk när räntor stiger och därmed risk för sämre konjunktur som kan negativt påverka betalningsförmågan hos låntagare. Underskatta samtidigt inte din förenings möjlighet att förhandla denna marginal dvs föreningar med bättre bedömd kreditvärdighet kommer att låna till lägre ränta än föreningar med sämre kreditvärdighet.

Hur snabbt ränteuppgången slår på föreningens avgift beror i första hand på skuldsättning och räntebindningstid. Den genomsnittlige föreningen har en räntebindningstid på drygt 1,5
år, varav en tredjedel av föreningarna har kortare bindningstid än 1 år. Sammantaget betyder det att högre räntor kommer att få ett snabbt genomslag. En förening som enbart har rörliga lån (3-månaderslån) ska förvänta sig att lånekostnaderna vid slutet på året stigit med 1,5 procentenheter från dagens nivå.

Inom två år har lånekostnaderna ökat högst väsentligt, kanske 3 ggr så höga som idag. Föreningar som har en hög skuld per kvm, säg 12.000 kr eller högre, samt kort räntebindningstid behöver kommunicera att avgifterna kommer att öka. De flesta
föreningar kommer att tvingas höja avgifter. Varje förening bör även se över sin kassa eftersom kostnaden för att ha en för stor kassa kommer att stiga med uppgången i
lånekostnad. Det är bättre att amortera skuld än att ha för stor kassabehållning.

Det är otvivelaktigt att räntekostnader kommer att stiga närmaste tiden, men hur mycket är omöjligt att svara på. Redan idag är alltså framtida höjningar prissatta i längre bundna
räntor, men de kan bli både högre eller lägre än vad som förväntas i nuläget. Det kommer att avgöras av den ekonomiska utvecklingen, men ett är säkert – högre räntor på rörliga lån är att vänta. För längre löptider är redan uppgången här.

Stigande räntor, fallande börs och fallande reallöner betyder nog även att bostadspriser inte fortsätter utvecklas lika positivt framöver. Kostnaden för boende kommer att öka snabbt, vilket betyder mindre pengar till övrig konsumtion. Stigande räntor i kombination med sämre konjunktur och svagare börs brukar vara jobbiga perioder för bostadsmarknaden.
LEIF HÄSSEL

Föregående artikel Att möta högre krav på hållbara fastigheter
Nästa artikel SBAB sänker bolåneräntorna

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här