Vi fick en vattenskada i vårt hus som spred sig neråt till en av våra lokal-hyresgäster. Enligt hyreskontraktet ska lokalhyresgästen stå för allt underhåll av ytskikt på golv, väggar och tak samt annan fast inredning, men när föreningen fakturerat honom för hans del av reparationskostnaderna vägrar han och menar att lägenhetsinnehavaren ovanför måste stå för detta eftersom vattnet kom därifrån. Skadeorsaken var ett stamstopp som ingen kan lastas för. Vad gäller?
Vi kan börja med att konstatera att lokalhyresgästens invändning är fel. Att vattnet kom från lägenheten ovanför räcker inte som skäl för att den medlemmen ska ha ett ansvar för lokalhyresgästens skador. Om han däremot kan visa att medlemmen förorsakat vattenskadan genom vårdslöshet blir saken en annan. Det skulle innebära att lägenhets-innehavaren får ett skadeståndsansvar, både för föreningens och för lokalhyresgästens skador, enligt reglerna i Skadeståndslagen. De kostnader som inte kunnat ersättas av fastighetsförsäkring respektive lokalhyresgästens företagsförsäkring (d.v.s. självriskerna) har i så fall kunnat regleras genom ansvarsmomentet i lägenhetsinnehavarens hemförsäkring. Detta verkar dock inte vara aktuellt i det här fallet.
När det gäller hyresavtalet för lokalhyresgästen så verkar det vara ett standardavtal, där hyresgästen har ett uttryckligt underhållsansvar för ytskikt och inredning. Detta är vanligt förekommande både i hyresfastigheter och i bostadsrättsfastigheter. Det finns dock delade meningar kring huruvida denna underhållsskyldighet enligt hyreskontraktet även innebär ett reparationsansvar i samband med skada eller om det endast tar sikte på löpande underhåll och skötsel. Mycket talar för att hyresgästens underhållsansvar inte kan åberopas i samband med reparation efter en skada, men numer har det blivit mer vanligt, framförallt i kommersiella fastigheter, att den här frågan preciseras ytterligare i en bilaga till hyres-kontraktet. Om man vill att hyresgästens underhållsansvar ska omfatta även reparationer i samband med skada så går det alldeles utmärkt att avtala om detta, men det bör i så fall uttryckligen framgå i hyreskontraktet.
Nästa fråga är vem som är ägare till den skadade egendomen. Om en lokalhyresgäst på egen bekostnad lägger in nytt golv eller annan fast inredning i lokalen så ska detta betraktas som hyresgästens egendom och inte ett tillbehör till föreningens byggnad. I så fall kan sådan egendom heller aldrig omfattas av fastighetsförsäkringen, eftersom fastighetsförsäkringen endast gäller för föreningens egendom. Istället måste lokal- hyresgästen själv se till att han har ett tillräckligt försäkringsskydd för sådan egendom i sin företagsförsäkring. Detsamma torde gälla om lokalhyresgästen har övertagit ett hyreskontrakt från tidigare hyresgäst, t.ex. genom att man köpt det företag som står på
hyresavtalet.
Eric Rubenson är försäkringsjurist, försäkringsförmedlare och skadechef på Bolander & Co med inriktning på fastighetsrelaterad försäkring och därtill hörande skadefrågor. Bolander & Co sköter i dagsläget försäkringarna för mer än 1 700 bostadsrättsföreningar. Haft olika roller inom Länsförsäkringar mellan 1990 och 2003.
