Vad bör en brf tänka på vid reklamation av fel?
Om en bostadsrättsförening i egenskap av beställare upptäcker ett fel i en entreprenad behöver felet reklameras till entreprenören för att föreningen ska kunna utkräva ansvar. Detta kan beskrivas som en reklamationsskyldighet för föreningen.
En reklamation av fel är ett meddelande där föreningen påtalar att det föreligger ett fel och förbehåller sig rätten att framföra anspråk med anledning av detta. En viktig fråga som här uppstår är vad en förening ska tänka på för att en reklamation ska gå rätt till? Ett första krav som uppställs i standardavtalet AB 04 avseende reklamationer är att dessa ska ske skriftligen till entreprenören. Att endast muntligen informera entreprenören om att det föreligger ett fel är alltså inte tillräckligt för att en bostadsrättsförening ska uppfylla sin reklamationsskyldighet. Kravet på skriftlighet anses dock uppfyllt om en reklamation översänds per e-post. För att en reklamation ska vara giltig krävs även att den är tillräckligt tydlig.
Reklamationen ska innehålla en beskrivning av de fel eller symptom på fel som föreligger. Beskrivningen behöver inte vara detaljerad, men det är inte tillräckligt att enbart framföra allmänt missnöje över entreprenaden. Det ska dessutom framgå att föreningen kommer göra anspråk gällande. En reklamation av fel behöver göras i rätt tid. I AB 04 ställs krav på att beställaren, efter att entreprenaden eller en del av den avlämnats eller tagits i bruk, utan dröjsmål reklamerar fel efter att fel upptäcks. En bostadsrättsförening som upptäcker fel i en entreprenad bör därför reklamera omgående. Om reklamationen framförs för sent riskerar föreningen nämligen att bli ersättningsskyldig för den merkostnad som den sena reklamationen orsakar entreprenören. För att entreprenören ska kunna ställas till svars för ett fel behöver felet dessutom ha framträtt under vissa bestämda tidsperioder. Ansvarstiden för en entreprenad är enligt AB 04 tio år och löper från entreprenadens godkännande. Ansvarstiden inleds med en garantitid som omfattar fem år för arbetsprestationer och två år för material och varor.
Dolda fel, vilket avser fel som förelåg vid slutbesiktningen men som då inte märktes eller borde ha märkts av besiktningsmannen, kan påtalas om de framträder under ansvarstiden. Framträder de efter garantitidens utgång krävs dock att de är väsentliga och beror på vårdslöshet av entreprenören för att entreprenören ska kunna hållas ansvarig. I detta läge hamnar bevisbördan dessutom på föreningen. Fel som inte är dolda, det vill säga fel som märktes eller som borde ha märkts vid en besiktning, kan entreprenören hållas ansvarig för om de påtalas inom sex månader från entreprenadtidens utgång. Om ett sådant fel är väsentligt kan det dock göras gällande inom 18 månader från entreprenadtidens utgång. Entreprenadtiden slutar när entreprenaden godkänns vid slutbesiktningen.
Något annat som är viktigt att ha i åtanke är att reklamationsskyldigheten gäller för varje enskilt fel. Om det föreligger flera fel behöver därför samtliga fel reklameras. Det gäller särskilt i de fall där samma typ av fel återkommer på flera ställen i entreprenaden. Om exempelvis en bostadsrättsförening upptäcker att en viss typ av fel förekommer i 100 fönster ska reklamationen alltså avse alla 100 fönster. I annat fall riskerar föreningen att förlora rätten att göra gällande felen i vissa fönster. När en bostadsrättsförening ska reklamera ett fel är det alltså viktigt att reklamationen är skriftlig, tydlig, översänd i rätt tid och heltäckande. Det må vara mycket att ha i åtanke, men det är viktigt att dessa aspekter beaktas för att föreningen ska kunna tillvarata sin rätt.
