Bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla är bestämd – förhandsavtal borde förbjudas. Nu duggar det tätt med fall av bostadsrättsköpare som försökt säga upp förhandsavtal tecknade före räntehöjningar och inflationschock. Bostadsutvecklarna stämmer köparna och det är svårt för köpare att vinna.

Många läsare vänder sig till redaktionen med likartade historier: köpare har tecknat förhandsavtal på en lägenhet. Pris på lägenheten och avgiftens storlek har varit grund för bankens lånelöfte. Så kommer ett meddelande om en kraftig avgiftshöjning och den privatekonomiska kalkylen spricker. Enligt Bostadsrättslagen ger en ”väsentlig höjning” av avgiften köparen rätt att frånträda avtalet. De första fallen har prövats i tingsrätt – men köparna har dragit det kortaste strået.

Bertil och Elisabeth Arvidsson blev stämda av Brf Smörasken i Karlskrona. De ville dra sig ur sitt förhandsavtal när avgiften höjdes med 52,6 procent. De ville få tillbaka förskottet på 599 500 kronor. Bostadsrättsföreningen å sin sida ville ha ytterligare 136 350 kronor av paret, eftersom de fick sälja lägenheten till ett lägre pris. Vid tecknandet av förhandsavtalet fastställdes årsavgiften till 68 400 kr men höjdes i den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet till 104 179 kr.

Blekinge tingsrätt dömde till bostadsrättsföreningens fördel. Tricket – om man lägger ihop insatsen på nära 6 miljoner med årsavgiften blir höjningen av avgiften försumbar.

−Tingsrätten har gjort det lätt för sig, undviker att svara på egentliga frågor och verkar ha bestämt sig på förhand om hur domslutet ska vara och hittat enklast möjliga vägen dit,
säger Christian Hägglund, jur.kand och ombud för paret Arvidsson. Överklagan har nyligen skickats in.

– Vi räknar med att prövningstillstånd meddelas eftersom det behövs vägledning för andra domstolar i de här frågorna. Uppsala och Värmlands tingsrätt har nyligen avgjort liknande
mål med helt andra resonemang, säger Christian Hägglund.

Han framhåller att själva grundfrågan är om paret Arvidsson haft rätt att frånträda förhandsavtalet. Om den frågan besvaras med ”ja” så faller frågan om föreningens krav på
skadestånd. Paret Arvidsson ifrågasätter hur de som konsumenter skulle ha kunnat förutse en så kraftig avgiftshöjning, medan bostadsutvecklaren – med större erfarenhet och
resurser – enligt rätten inte hade samma ansvar. Ingrid Uggla betecknar Blekinge tingsrätts resonemang som fullständigt feltänkt.

– Om man räknar så blir bestämmelsen i bostadsrättslagen fullkomligt meningslös, säger Ingrid Uggla, som var med och arbetade fram 1991 års bostadsrättslag.

Hon förklarar att Bostadsrättslagen 1991:614 är anpassad efter sin tid. Vid den tiden brukade nya bostadsrättsföreningar huvudsakligen lånefinansieras med statliga lån. Insatserna var bara 4 procent.

– Numera är köparens insats många miljoner. I förhållande till den insatsen blir också en kraftig ökning av årsavgiften en minimal ökning av helheten. Det går inte att jämföra.

Värmlands tingsrätt dömde helt nyligen ett ungt par att ersätta HSB Produktion Värmland och bostadsrättsföreningen Jakobsbergsskogen 2 med sammanlagt över 400 000 kronor, efter att de frånträtt sitt förhandsavtal. Där grundades domen på ett annat resonemang:
Paret skrev på förhandsavtalet 2021. När tillträdesdatum närmar sig meddelar HSB att månadsavgiften behöver höjas med 46,5 procent. Eftersom det i förhandsavtalet står att förhandstecknaren har rätt att säga upp avtalet om en väsentlig ändring av avgiften sker, så anser paret att de har giltigt skäl att säga upp sitt förhandsavtal. HSB Produktion Värmland tyckte annorlunda. De ansåg att en höjning med 2 400 kronor i månadsavgift inte var ”väsentlig”. Lägenheten fick sedan säljas på marknaden – och eftersom avgiften blivit högre betingade den ett lägre pris.

Värmlands tingsrätt dömde till HSB:s fördel. Paret ska ersätta värdeminskningen på bostadsrätten med drygt 400 000 kronor. Kärnan i tingsrättens resonemang tycks vara att höjningen av årsavgiften med drygt 2 400 kr i månaden ”ryms inom LL:s och LN:s betalningsutrymme”.

Parets ombud, advokat Henrik Nilsson anser att domen grundar sig på ett märkligt och irrelevant resonemang. Han betonar att Bostadsrättslagen är en skyddslagstiftning och att Värmlands tingsrätt i förstone utgår från konsumentperspektivet, vilket är bra.

– Men sedan verkar det som om tingsrätten tappar bort sig – de för ett resonemang som saknar stöd i Bostadsrättslagen.

Han reagerar starkt på att Värmlands tingsrätt bygger sin dom på parets förmodade betalningsförmåga och på uppgifter från Nabo om att många bostadsrättsföreningar måste höja sina avgifter. Samtidigt står det i klart utsagt i domen att rätten inte ska pröva orsaken till höjningen, eller om den var befogad eller ej. Orsaken till höjningen ska heller inte påverka utfallet.

Ingrid Uggla ser det som ett stort problem att de första domarna på förhandsavtal har dröjt 33 år efter det att lagen skevs. Världen ser annorlunda ut. Förhandsavtalen, som kom till för att köpare i nyproduktion skulle få möjlighet att välja badrumskakel och golvmaterial, har kommit att missbrukas.

– I dag har förhandsavtal blivit en förutsättning för att bostadsutvecklarna ska bygga bostadsrätter. Hela risken för bygget läggs på bostadsköparen. Bostadsutvecklaren är den starka parten och de kan via förhandsavtalen idka utpressning mot köpare.

Hennes råd till alla som i dag står i begrepp att köpa nyproduktion är solklart:
– Bästa sättet att skydda sig är att aldrig teckna förhandsavtal! Man ska aldrig köpa en bostadsrätt som man inte har möjlighet att se i färdigt skick.