AnnonsStyrelsesupport

Bevilja ansvarsfrihet till interimsstyrelsen?

9 okt 2021

Blivande styrelsemedlemmar i en nybyggd bostadsrättsförening har en hel del arbete framför sig. Nuvarande lagstiftning ger ett väldigt svagt konsumentskydd och en nykläckt bostadsrättsstyrelse måste vara beredd att axla ett mycket stort ansvar.

Dessutom ska de se till att överlämnandet från den interimsstyrelse som verkat under byggtiden går rätt till och inte bevilja ansvarsfrihet utan att förstå innebörden av alla handlingar som lämnas över vid första stämman.

Under 2020 bildades det ungefär 650 nya bostadsrättsföreningar i Sverige. 10 000-tals nyinflyttade ser fram emot en bekymmerslös tillvaro, allt är ju skinande nytt, fräscht och modernt. Tyvärr blir det inte alltid som man tänkt sig. Flera uppmärksammade rättsfall har visat på att tillträdande styrelser fått väldiga problem och stora oväntade kostnader och fått driva långdragna och kostsamma processer. Flera aktörer, bland andra Swedbank, har gått ut och flaggat för att många nyproducerade bostadsrättsföreningar har för lågt satta månadsavgifter. Hundra miljarder i fuskbygge i svensk byggindustri per år talar också sitt tydliga språk.

Dessutom finns det i princip inget konsumentskydd för bostadsrättsföreningar, föreningen lyder under köplagen och kan i princip likställas med ett vanligt aktiebolag. Därför bör blivande styrelsemedlemmar vara beredda att sätta sig in i mycket, lära sig mycket och noggrant bedöma alla de handlingar och dokument som är kopplade till föreningen.

En bostadsrättsförening kan likställas med ett aktiebolag

Bostadsrättsföreningen bildas långt innan de boende tar över. Redan innan finansiering och byggnation påbörjats eftersom föreningen är byggbolagets uppdragsgivare och beställare. Styrelsen i föreningen utses av byggbolagen alternativt att byggbolaget anlitar en extern konsult som utser medlemmar. Den kallas vanligen för interimsstyrelse eller byggstyrelse. Oftast är det en ren skrivbordsprodukt, vilket i och för sig är förståeligt eftersom fokus ligger på byggnationen.

Inte desto mindre så är det en på alla sätt fullvärdig styrelse vars arbete ligger till grund för vad de boende sedan ska ta över när de väl flyttat in. Så det kan vara värt besväret att ta reda på vilka personer som sitter i den byggstyrelse som styr i föreningen man funderar på att flytta in i.

När det långt senare är dags för de boende ta över ansvaret från byggstyrelsen gäller det att komma väl förberedd till stämman och våga ställa krav. Vilket inte är helt okomplicerat. En bostadsrättsförening lyder nämligen under Lagen om Ekonomisk Förening vilket innebär att den blivande styrelsen inte kan ta del av några handlingar eller dokument kring projektet förrän vid detta stämmotillfälle. Lagen säger att bara medlemmarna får göra detta och fram till stämman består den ju bara av medlemmarna i den ursprungliga byggstyrelsen.

 Ingen information om projektet innan första stämman

Därför säger det sig självt att det måste finnas gott om tid för att gå igenom alla handlingar som överlämnas på stämman; exempelvis slutbesiktningsprotokoll, avtal som ingåtts av styrelsen, lånehandlingar, fastställande den slutliga kostnaden för projektet med mera.

Christina Fregne, fastighetsjurist på Jurideko

– Som tillträdande styrelse är det viktigt att ta sig tid så att man inte sitter där och beviljar ansvarsfrihet för byggstyrelsen och sedan, efter att man gått igenom alla handlingar, inser att allt inte var rätt, menar Christina Fregne, fastighetsjurist på Jurideko.

Har den tillträdande styrelsen gett ansvarsfrihet åt byggstyrelsen blir det genast svårare att driva ärenden mot byggbolaget. Man har ju godkänt byggstyrelsens arbete; avtal, protokoll, planer osv. De boende i föreningen kan inte heller driva några ärende mot byggbolaget utan endast mot sin egen styrelse som i sin tur får driva dem vidare mot byggbolaget.

Är man osäker under denna första stämma bör man därför skjuta på frågan om ansvarsfriheten till en extra stämma.

Tänk efter före man beviljar ansvarsfrihet till byggstyrelsen

Ett annat generellt råd, säger Christina Fregne, är att gå igenom stadgarna, det finns vissa byggbolag som skriver in att byggstyrelsen ska sitta kvar två år efter tillträdet vilket innebär att vissa garantitider då har gått ut och då kan man inte påpeka fel i byggnationen efter det.

Det är alltså viktigt att granska stadgarna så att man verkligen ser att man får tillgång till sin förening rent juridiskt. Christina Fregne påpekar också att man bör kontrollera att föreningen har en revisor, även det är ett lagkrav, gärna en extern om möjligt, så att man vet att det är reviderat som det ska vara. Revisorn kan gärna också delta på stämman och ge sin bild.

Det finns dock ett par dokument, främst föreningens stadgar och ekonomiska plan som enligt bostadsrättslagen ska finnas tillgängliga redan när bostadsrätter får läggas ut för försäljning. Rimligtvis ska de finnas på samma sida som marknadsför lägenheterna.

– Redan här ska man vara alert och studera bägge dokumenten noga, menar Christina Fregne, fastighetsjurist hos Jurideko.

Genom att studera den ekonomiska planen och stadgarna kan man få viss information om ganska mycket. Hur stora skulder har föreningen och verkar driftskostnader rimliga? Finns det avtal som man måste ta ställning till? Sätts det av medel för framtida underhåll och reparationer? Intygsgivaren är garant för att det som står i den ekonomiska planen verkligen stämmer. Bland annat kan man kolla att intygsgivaren är auktoriserad av Boverket, vilket är ett lagkrav.

– Det är viktigt att kolla vilka intygsgivare som använts, säger Christina Fregne. De allra flesta intygsgivare är förstås seriösa men det finns konsulter som använder samma intygsgivare i projekt efter projekt och det säger ju sig självt att de i längden kan ha svårt att hävda sitt oberoende.

Hon tycker att det ställs väldigt stora krav på dem som flyttar in i nybyggda bostadsrättsföreningar och att föreningar skulle kunna få mer stöd i lagen.

– Det borde finnas ett bättre konsumentskydd i Bostadsrättslagen, menar Christian Fregne. Till exempel krav på vilka handlingar som ska presenteras vid första stämman så att man får en ordentlig redovisning av projektet och veta att allt är klart, en tydlig agenda för stämman. Likaså skulle lagen mer i detalj kunna reglera frågor kring intygsgivare.

Bostadsrättslagen behöver en uppdatering och ökat konsumentskydd

Dagens Bostadsrättslag bygger mycket på ursprungstexten från 1930 även om det gjorts en del justeringar under årens lopp, senast i början på 90-talet. En statlig utredning presenterade en rad åtgärder för att skärpa lagen 2017, men ännu har väldigt lite åtgärdats. 2020 kom Riksrevisionen med skarpt formulerad rapport som pekar på stora brister i konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Även Bolagsverket och Mäklarsamfundet har kritiserat såväl nuvarande lagstiftning som regeringens brist på handlingskraft. En dom i Högsta domstolen 2013 slog fast att en byggstyrelse, så länge den är helt enlig, kan fatta beslut som går emot de slutliga köparnas intresse och ändå ha möjlighet att undvika betala skadestånd till föreningen.

Så det finns all anledning att ha ett kritiskt och undersökande förhållningssätt när man funderar på att köpa en nyproducerad bostadsrätt.

 

 

Föregående artikel Urbanisering ger elbrist
Nästa artikel Möt Borätt Forums partner KTC

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här